由于歷史原因和相關法律規(guī)定尚待完善,我國城市某些小區(qū)管理陷入兩難:物業(yè)公司因收費困難,幾乎難以為繼；小區(qū)業(yè)主又由于物業(yè)服務質量差,獲得感嚴重不足,對物業(yè)公司不滿意。而收費率普遍只有百分之七八十的居民小區(qū)物業(yè)行業(yè),面臨著“收費率低、服務差——服務差、業(yè)主不愿繳費——收費率更低、服務更差”的惡性循環(huán)。

    最終,個別物業(yè)或靠恐嚇等非法手段催繳物業(yè)費,或撂挑子走人,或靠侵占業(yè)主利益謀取灰色生存空間；也有可能是業(yè)主不滿,辭掉物業(yè),新舊物業(yè)交接大打出手等,亂象頻出,亟待治理。

    其實,要解決這樣的“惡性循環(huán)”,從經濟學角度辯證分析,比“簡單粗暴”地吐槽更有意義。

    傳統(tǒng)物業(yè)管理服務公司主要的盈利來源:一是公共性服務費用的收入,即通常所說的物業(yè)管理費；二是物業(yè)公司提供的綜合性多種經營的收入；三是物業(yè)公司提供有償服務經營(增值服務勞務費收入)。其中,物業(yè)管理費是基礎收入,而物業(yè)管理費有兩種計費方式:“包干制”和“酬金制”。

    所謂的“包干制”指的是,定好物業(yè)費以后物業(yè)公司收取每平方米固定的物業(yè)費,自負盈虧。成本省下來了,有結余了就進了自己腰包。

    不論管理的好壞、經營的虧盈,均由物業(yè)管理企業(yè)承擔,而與業(yè)主無關。一般小物業(yè)公司是這種收費模式。

    大物業(yè)公司往往采用“酬金制”,就是不管業(yè)主有多少拒交物業(yè)費的,定好物業(yè)費價格以后就按照收上來的錢提供服務。在這種模式下,物業(yè)管理企業(yè)只拿業(yè)主事先約定好的酬金部分,一般酬金的比例在5%到10%左右。有業(yè)內人士認為,從改進服務質量角度考量,包干制不如酬金制,但是實施起來住宅物業(yè)相比于商業(yè)物業(yè)又有難處。

    那么,物業(yè)公司又是如何花錢的呢?一個普通的物業(yè)公司支出主要在于:人員費用、公共設備更換折損、耗材費用、公共照明、綠化、水等雜項費用。

    人工費是個大頭。有物業(yè)工作人員告訴記者,“物業(yè)公司現在大多已經被壓得不行了。因為物業(yè)是勞動密集型企業(yè),成本中人工成本至少占了總成本的六七成左右,再加上攀升不少的人均最低工資,現在物業(yè)企業(yè)如果不自己想辦法賺錢的話基本上都是虧錢的�！�

    在有些地方采訪時,記者發(fā)現,為降低人工費,許多小區(qū)物業(yè)聘用的多數員工年齡較大,聘用離退休人員,甚至招人時假借退休證,因為按照規(guī)定,企業(yè)聘用達到法定退休年齡的人員,不需要為其繳納社會保險。為了節(jié)約開支,保安保潔管理層人員工資水準不高,其素質自然參差不齊,影響服務質量。

    山東永恒建設集團董事長尤如峰說,目前,有經驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏,物業(yè)服務從業(yè)人員大多來自“轉制、轉崗、轉業(yè)”人員及農村剩余勞動力,整體素質較低,普遍缺乏物業(yè)服務理論知識和實踐經驗。

    一位商品房物業(yè)公司工作人員說,“簡單講,住宅物業(yè)算是旱澇保收的微利行業(yè),以收定支,物管費收得高就多做點事,收得低那就少做點事,總之要保證物業(yè)公司的利潤�！�

    業(yè)內專家認為,物業(yè)服務企業(yè)存在的“收費低、服務差”的問題,與物業(yè)服務企業(yè)服務水平較低、企業(yè)進駐不規(guī)范、收費標準不公開、物業(yè)服務從業(yè)人員素質和業(yè)務能力亟須提高等因素有關。

    那么又應如何破解這樣的“惡性循環(huán)”呢?有人認為應該靠政府的手,有人則覺得應該推進市場化。

    “目前來看,一旦有三分之一或一半業(yè)主不繳納物業(yè)費用,物業(yè)公司就會產生虧損,社區(qū)建設就會進入惡性循環(huán)。作為商品房開發(fā)初期出現的物業(yè)管理辦法和物業(yè)公司服務模式,已經不適應今天社區(qū)建設的發(fā)展了,需要改革�！�

    華盈恒信管理咨詢集團首席咨詢師劉學民建議政府鼓勵小區(qū)物業(yè)自治,修改目前的物業(yè)管理法規(guī),通過籌建非營利性的社區(qū)企業(yè)自主經營小區(qū)物業(yè),一些社區(qū)責任如治安、衛(wèi)生等,由政府承擔,服務小區(qū)的物業(yè)公司全程公開收費項目,物業(yè)公司由過去的營利性公司轉化為非盈利或少盈利的社區(qū)企業(yè)。

    也有觀點認為,推進市場化可以解決當前困局�！耙环矫�,政府放開管制,取消物業(yè)管理資質等準入限制,讓物業(yè)公司自己去競爭,優(yōu)勝劣汰,而非只有少部分公司能夠進入某部分市場。一方面,培育市場甲方主體,也就是鼓勵成立業(yè)委會,這樣市場上就有甲方監(jiān)督、可以更換物業(yè)公司�！�

    濟南樂盈物業(yè)管理公司總經理楊虎鷹說,讓物業(yè)公司自由競爭、讓業(yè)主可以自由選擇,一旦市場的兩大主體可以實際運作起來,這種競爭環(huán)境會令物業(yè)公司不得不聚焦于提升水平,而不是混日子,這樣,惡性循環(huán)就被打破,良性循環(huán)就開始運作了。

    此外,也有物業(yè)行業(yè)專家認為,應建立一套具有科學性、合理性的物業(yè)服務企業(yè)服務質量評價體系,科學設置考核標準,依法依規(guī)實施檢查考核；同時,建立社會公共信用基礎數據庫,強化對業(yè)主的信用管理,增強業(yè)主誠信繳費意識。

    破除“惡性循環(huán)”非一日之功,這呼喚行業(yè)生態(tài)環(huán)境的質變。采訪中,有趣的是,無論是相關領域的政府工作人員還是物業(yè)企業(yè)都提到一句話,“物業(yè)費過低并不是什么好事�！�