在城市化發(fā)展不斷加快的今天，一些與基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)相關(guān)的歷史遺留問題不斷凸顯，出現(xiàn)矛盾激化的現(xiàn)象，其中小區(qū)物業(yè)在正常收取水電費之外分攤損耗、二次加壓設(shè)備電費等供應(yīng)費用的問題比較突出，個別小區(qū)甚至因為該問題引起物業(yè)公司停止運行二次加壓設(shè)備或停止收取水費造成停水，引發(fā)業(yè)主上訪的現(xiàn)象。這種情況在城市發(fā)展較早、配套設(shè)施較完善、相關(guān)政策執(zhí)行較好的地區(qū)不多見，但在縣級城市，由于發(fā)展起步晚，政策出臺和落實滯后，且執(zhí)行困難較多等種種原因，問題一直得不到根本性的解決，經(jīng)過長期潛伏醞釀，激化爆發(fā)是一種必然結(jié)果。
一、問題成因
多數(shù)這種情況是由于實際供應(yīng)關(guān)系與政策不一致，小區(qū)未實施“一戶一表”改造，沒有按政策直收到戶，專業(yè)經(jīng)營單位不承擔(dān)或不完全承擔(dān)二次加壓、損耗等供應(yīng)費用，物業(yè)公司將費用分攤給業(yè)主造成的。這方面問題的本質(zhì)其實就是小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)、二次加壓設(shè)備等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備運行費用到底由誰承擔(dān)的問題。
現(xiàn)行政策中，自來水價格屬于政府定價，應(yīng)按照最終到戶價格執(zhí)行，最終到戶價格是向用戶收取的最終價格，管線損耗、二次加壓等供應(yīng)運行費用包含在最終到戶價格中。水費在物業(yè)收費項目中的定義是“代收費”，即受委托代專業(yè)經(jīng)營單位收取的費用。
《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費用�！钡谖迨䲢l規(guī)定“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護的責(zé)任。”《山東省物業(yè)管理條例》第十六條規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備歸專業(yè)經(jīng)營單位所有�！钡诎耸龡l規(guī)定“住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新等責(zé)任及相關(guān)費用。”
《山東省住宅物業(yè)收費管理辦法》第九條規(guī)定“供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本�！钡谑艞l規(guī)定“供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。”
《臨沂市住宅物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第九條規(guī)定“供水二次加壓設(shè)備運行電費和供熱換熱站、加壓設(shè)備運行電費、水費由供水、供熱單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本�！钡谑艞l規(guī)定“供水、供氣、供電、供暖等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用�！�
從以上規(guī)定可以看出，水電價格為終端價格，其中已包含中間供應(yīng)費用，不論是業(yè)主、物業(yè)使用人還是物業(yè)公司都不應(yīng)再負擔(dān)上述費用。但實際情況是，很多小區(qū)自建成交付以來，因為種種原因，沒有進行“一戶一表”改造，專業(yè)經(jīng)營單位沒有與業(yè)主分別簽訂服務(wù)合同，而是一種“專業(yè)經(jīng)營單位銷售給物業(yè)公司——物業(yè)公司銷售給業(yè)主”的模式，由物業(yè)公司收取水電費，然后向?qū)I(yè)經(jīng)營單位繳納。
二、問題成因分析
造成以上情況的原因是多方面的：一是認識原因，供水單位認為“最終用戶”就是簽訂《供水合同》的對方，即小區(qū)開發(fā)商或物業(yè)企業(yè)，且在小區(qū)交房入住后仍然按照原合同執(zhí)行，即使新簽訂合同也以物業(yè)企業(yè)，而不是以自來水實際使用者業(yè)主個體作為合同簽訂對象，且合同義務(wù)到小區(qū)總表，不管小區(qū)內(nèi)二次加壓、管網(wǎng)維護、管網(wǎng)損耗、抄表收費等成本；二是歷史原因，在開發(fā)建設(shè)時，小區(qū)內(nèi)配套施工多為開發(fā)商自己進行，由于不是專業(yè)經(jīng)營單位進行的配套施工，在配套設(shè)施設(shè)備上與專業(yè)經(jīng)營單位的技術(shù)要求有出入，接收后還要投入資金進行改造，因此工程交付后專業(yè)經(jīng)營單位拒絕接收；三是政策原因，近年來各級政府部門都注意到了這方面的問題，因此相繼啟動了城市供水改造工程，如濟南、泰安以及臨沂等地市，準備從根本上解決這個問題，但縣一級城市因改造方式、資金等等問題困擾，出臺相關(guān)政策并真正付諸實施的很少，且很多小區(qū)沒有依照政策規(guī)定按時成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，小區(qū)改造移交特別是涉及共有設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交處理等事項沒有責(zé)任主體。
從政策上來看，專業(yè)經(jīng)營單位以不是專業(yè)經(jīng)營單位進行的配套施工為由拒絕接收專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的做法，和以未改造移交為由不承擔(dān)損耗和二次加壓設(shè)備運行費用的行為是不妥當(dāng)?shù)模渡綎|省物業(yè)管理條例》第十七條規(guī)定“本條例實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由設(shè)區(qū)的市人民政府制定。”省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省衛(wèi)生和計劃生育委員會、省物價局聯(lián)合印發(fā)的《山東省城鎮(zhèn)居民二次供水管理規(guī)定》第十六條也規(guī)定了“本規(guī)定實施前由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等單位建設(shè)的住宅小區(qū)城鎮(zhèn)居民二次供水設(shè)施，經(jīng)業(yè)主大會決定移交給城鎮(zhèn)供水企業(yè)的，城鎮(zhèn)供水企業(yè)應(yīng)當(dāng)接收，并簽訂資產(chǎn)轉(zhuǎn)移相關(guān)手續(xù)�！薄霸O(shè)區(qū)市城鎮(zhèn)供水主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)部門制定二次供水設(shè)施移交的具體辦法，報經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾夂蠼M織實施�！泵鞔_了不是由專業(yè)經(jīng)營單位建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交問題，對于這一問題，筆者認為，不論《條例》、《規(guī)定》實施前后，未實施“一戶一表”改造的小區(qū)都應(yīng)適用相關(guān)條款。而《<山東省住宅物業(yè)收費管理辦法>釋義》中關(guān)于第九條的解釋：“條例已實施近5年，如果再以沒有移交為理由繼續(xù)收取二次加壓設(shè)備運行費，不僅與《山東省物業(yè)管理條例》的立法目的不符，也不利于廣大業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。綜合考慮各方觀點后，《辦法》最終明確，供水二次加壓設(shè)備運行電費由供水單位承擔(dān)，不得列入物業(yè)服務(wù)成本�！标P(guān)于對第十九條的解釋：“特殊情況下，例如：沒有完成一戶一表改造的小區(qū)，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費，但必須做到四點：一是不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費。委托必須建立在雙方自愿協(xié)商的基礎(chǔ)上。二是不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主承擔(dān)總表與分表之間的差額�！薄＝Y(jié)合前文關(guān)于二次加壓設(shè)備等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備運行費用承擔(dān)問題的條款，可以看出在條件未達到暫不能完成“一戶一表”改造的情況下，專業(yè)經(jīng)營單位可以在承擔(dān)損耗和二次加壓設(shè)備等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備運行費用的前提下與物業(yè)公司簽訂委托協(xié)議或合同，委托物業(yè)公司代收費用。
專業(yè)經(jīng)營單位不同于一般企業(yè)，其承擔(dān)的專業(yè)服務(wù)具有社會公用事業(yè)性質(zhì)，同時有很強的行業(yè)壟斷特點，向廣大用戶提供穩(wěn)定的專業(yè)服務(wù)產(chǎn)品是其合同責(zé)任，更是其法定責(zé)任，停止向其最終用戶服務(wù)的條件、程序、救濟措施等都有相關(guān)專門法規(guī)規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位無權(quán)因物業(yè)公司拒絕委托而停止向業(yè)主提供服務(wù)，因此，《山東省住宅物業(yè)收費管理辦法》第十九條、《臨沂市住宅物業(yè)收費管理實施辦法》第十九條都規(guī)定了“專業(yè)經(jīng)營單位及環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)�！�
三、管理現(xiàn)狀
依據(jù)前面的相關(guān)規(guī)定可以看出，終端政策很明確，但在執(zhí)行時卻因政策與實際情況不一樣導(dǎo)致難以執(zhí)行，主要有以下幾個方面：
（一）很多小區(qū)沒有實行“一戶一表”改造，現(xiàn)在執(zhí)行的實際是一種“二級銷售”模式，在硬性執(zhí)行不允許分攤費用的政策時，會產(chǎn)生以下情況：一是物業(yè)公司不愿再代收費用，而專業(yè)經(jīng)營單位以供水合同義務(wù)只到小區(qū)總表的理由不接收小區(qū)供水設(shè)施，對小區(qū)要求移交設(shè)施設(shè)備的要求不予理睬，甚至物業(yè)公司不交費用就給小區(qū)停水；二是物業(yè)公司因不愿承擔(dān)相關(guān)費用而停止二次加壓設(shè)備運行或不再收取費用，造成供應(yīng)中斷影響業(yè)主生活。
（二）專業(yè)經(jīng)營單位一般都是與物業(yè)公司簽有供水合同或協(xié)議，沒有與業(yè)主簽訂合同，物業(yè)公司負責(zé)向小區(qū)內(nèi)業(yè)主收取費用，在這種情況下，物價部門只能依據(jù)價格法律法規(guī)，按照誰收費誰負責(zé)的原則處理此類事項，只能要求物業(yè)公司不得將費用分攤給業(yè)主，只能治標不能治本，甚至連治標效果都不好。
（三）專業(yè)經(jīng)營單位與物業(yè)公司之間的委托關(guān)系、“一戶一表”改造事項不是物價部門管轄范圍，而小區(qū)收費方面的矛盾問題又不斷匯集到物價部門，這邊的問題暫時解決了，那邊的問題又冒出來，按下葫蘆起了瓢，不能從根本上解決問題，矛盾不斷積壓。
四、對策建議
要從根本上解決這一問題，最直接的辦法就是實行“一戶一表”改造，單獨某一部門或者幾個部門是無法解決這個問題的，需要從更高的角度來重視這項工作。
（一）建議由縣級政府牽頭，制定相關(guān)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交改造方案，以專業(yè)經(jīng)營單位主管部門為主，各相關(guān)管理部門協(xié)助，專業(yè)經(jīng)營單位具體實施的方式，逐步落實“一戶一表”改造工作，從根本上解決問題。
（二）如暫無法實施“一戶一表”改造，則制定過渡方案，可考慮借鑒省、市和其他地區(qū)方式，捋順政策執(zhí)行過程中的成本承擔(dān)關(guān)系，避免費用分攤給業(yè)主造成矛盾。
自來水供應(yīng)費用問題看似不起眼，但這是關(guān)系到千家萬戶的民生問題，該問題涉及面廣且成因錯綜復(fù)雜，不是某一部門或幾個部門能夠解決的，頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的方式只會掩蓋矛盾的積累加深，處置不當(dāng)很容易引起群體性事件，需要引起高度重視，真正拿出辦法，從根本上解決這個城市發(fā)展過程中的“癬疥之疾”。
