>>原因分析
街辦處處設(shè)限 業(yè)主屢屢碰壁
業(yè)主大會(huì)成立咋這么難
為了協(xié)助具備條件的小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，華商報(bào)搭建了“用好新條例管好咱的家”公益律師與小區(qū)業(yè)主對(duì)接平臺(tái)，聘請(qǐng)了30位公益律師與小區(qū)一對(duì)一提供專業(yè)咨詢。近半年時(shí)間過(guò)去了，不僅業(yè)主們覺(jué)得工作難推進(jìn)，律師和長(zhǎng)期關(guān)注業(yè)委會(huì)成立的人士也有相同的感觸。
籌備怪象 街道辦處處設(shè)限
曾參與過(guò)多個(gè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備工作的律師許瑛，向華商報(bào)記者介紹了她遇到的街辦在籌備中處處設(shè)限的“怪象”。
把業(yè)主身份限定在產(chǎn)權(quán)證上。本來(lái)物權(quán)法、婚姻法、繼承法認(rèn)定的共有財(cái)產(chǎn)人均是業(yè)主，但有街道辦把業(yè)主限制為房屋產(chǎn)權(quán)證上寫(xiě)有名字的才是，除此之外均不是業(yè)主，這樣就把許多熱心業(yè)主排除在業(yè)主之外了。
把業(yè)主書(shū)面告知視為審核批準(zhǔn)�！段靼彩形飿I(yè)管理?xiàng)l例》（以下均稱“條例”）規(guī)定：建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)和報(bào)送資料的，業(yè)主人數(shù)5%以上聯(lián)名可以書(shū)面告知。街道辦把書(shū)面告知的形式搞成了審核批準(zhǔn)，要求業(yè)主在書(shū)面告知上簽名蓋指印，簽了名不能到現(xiàn)場(chǎng)的業(yè)主要有委托書(shū)，不僅要有簽名業(yè)主的身份證，還要提交購(gòu)房合同或業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證，缺一不可。為此，有的小區(qū)業(yè)主跑了一個(gè)多月，書(shū)面告知程序仍未通過(guò)。
籌備組人選從嚴(yán)。條例規(guī)定，籌備組成員中的業(yè)主代表，應(yīng)當(dāng)及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。許瑛律師說(shuō)，法律上的不及時(shí)繳納應(yīng)為經(jīng)催繳后仍不繳納的惡意拖欠的行為。但有街道辦在審查業(yè)主代表時(shí)，只要有遲交物業(yè)費(fèi)的情況，一概視為未及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，取消了不少候選人的資格。
把籌備組成員的推選改為投票表決。條例及住建部有關(guān)法規(guī)規(guī)定：籌備組業(yè)主代表由自薦、推薦、業(yè)主提名產(chǎn)生，并未要求對(duì)籌備組的業(yè)主代表進(jìn)行選舉。但有街道辦卻要求籌備組的業(yè)主代表需50%以上的業(yè)主選舉或簽名才可以當(dāng)選，在實(shí)際操作中難以展開(kāi)。
讓建設(shè)單位、物業(yè)公司審查業(yè)主代表。建設(shè)單位、物業(yè)公司與業(yè)主之間本是利益沖突的雙方，但有街道辦以建設(shè)單位、物業(yè)公司有業(yè)主信息為由，把業(yè)主代表的資格交由建設(shè)單位、物業(yè)公司來(lái)審核，人選當(dāng)然很難達(dá)成一致。
街道辦工作效率低。街道辦負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的工作人員基本都身兼多職，業(yè)主們?nèi)マk事時(shí)，不是人不在，就是正在開(kāi)會(huì)，要么就是外出辦事了。業(yè)主們跑幾趟見(jiàn)到人了，卻又讓把資料放下，等領(lǐng)導(dǎo)看后研究研究再說(shuō)。這一等至少又是十天半個(gè)月。
許瑛律師提到，按照《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，街道辦事處等有關(guān)部門(mén)未在規(guī)定期限內(nèi)履行組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組職責(zé)的，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會(huì)。同時(shí)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。但在實(shí)際中，又面臨相關(guān)部門(mén)不認(rèn)可不備案的情況。
業(yè)主缺位 政府錯(cuò)位 企業(yè)越位
長(zhǎng)期關(guān)注陜西社區(qū)建設(shè)的何志恒先生用“三位”總結(jié)了業(yè)主大會(huì)成立難，即“業(yè)主缺位、政府錯(cuò)位、企業(yè)越位”。
在他看來(lái)，業(yè)主中只有極少數(shù)愿意為了自己的家園承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，出錢(qián)出力操心。其他更多的業(yè)主要么沒(méi)時(shí)間，要么只希望別人出頭。還有一些愛(ài)占小便宜、得到一點(diǎn)小實(shí)惠就喪失原則的人，堅(jiān)決反對(duì)改變現(xiàn)狀，要維護(hù)自己的既得利益，在這樣的業(yè)主構(gòu)成下，那些極少數(shù)愿意為大家付出的人，也會(huì)在屢屢碰壁后，難以堅(jiān)持下去。這就是“業(yè)主缺位”。
而作為牽頭籌備業(yè)主大會(huì)的街道辦事處或者開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，沒(méi)有擺正自己的位置，認(rèn)為指導(dǎo)就是領(lǐng)導(dǎo)，監(jiān)督就是監(jiān)管。沒(méi)搞清業(yè)主大會(huì)是個(gè)業(yè)主自治組織，成立業(yè)主大會(huì)的主體是小區(qū)的全體業(yè)主，業(yè)主有權(quán)支配自己的財(cái)產(chǎn)權(quán)利及物業(yè)的處置權(quán)和管理權(quán)。政府在小區(qū)物業(yè)管理中的責(zé)任應(yīng)該是在現(xiàn)有法律、法規(guī)框架下對(duì)小區(qū)物業(yè)的監(jiān)督責(zé)任，而不是代替業(yè)主去選定具體的運(yùn)作方式。更有甚者，有基層官員加入了建設(shè)單位、物業(yè)公司的利益鏈。這就是“政府錯(cuò)位”。何志恒說(shuō)，“政府錯(cuò)位”也有沒(méi)吃透條例，執(zhí)行能力不強(qiáng)的問(wèn)題。有的工作人員不是有意錯(cuò)位，而是不了解我國(guó)法律體系，不懂法律之間的關(guān)系，不理解條例，不知道如何執(zhí)行，在操作中人為設(shè)置了很多障礙。比如是否及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，有街道辦就自行制定了量化標(biāo)準(zhǔn)。這反映出條例施行后，房管部門(mén)并未出臺(tái)具體指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉首屆業(yè)主委員會(huì)的工作流程，導(dǎo)致街道辦在指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立中“該管的不管，不該管的亂管”。
由于天然存在利益沖突，普遍存在著建設(shè)單位和物業(yè)公司在籌備業(yè)主大會(huì)的工作中不依法盡責(zé)，有意推脫，甚至從中作梗，為了自身的利益，不惜侵害廣大業(yè)主的權(quán)益，極力阻止、破壞業(yè)主大會(huì)的成立。這就是“企業(yè)越位”。一些街道辦或相關(guān)工作人員，本來(lái)就不積極，遇到雙方存在矛盾，即便沒(méi)有處于利益鏈條上，也會(huì)抱著“多一事不如少一事”的態(tài)度消極推進(jìn)。 華商報(bào)記者 杜鵑
>>如何解決
成立業(yè)主大會(huì)
需政府強(qiáng)力推行
何志恒認(rèn)為，要解決問(wèn)題，就要針對(duì)“三位”做出改變。
對(duì)于業(yè)主缺位，首先應(yīng)讓廣大業(yè)主了解成立業(yè)主大會(huì)的重要意義，業(yè)主組織是解決小區(qū)物業(yè)矛盾的基礎(chǔ)，沒(méi)有組織就無(wú)法組織業(yè)主從根本上解決問(wèn)題。何志恒說(shuō)，帶頭業(yè)主要具備一定素質(zhì)，有熱心、有耐心、懂政策，在廣大業(yè)主中多宣傳成立業(yè)主大會(huì)對(duì)搞好小區(qū)的意義，讓大家知道如何當(dāng)家做主，業(yè)主有哪些共同權(quán)益被侵害了，這樣才能激發(fā)業(yè)主團(tuán)結(jié)起來(lái)，即使不站出來(lái)，也不會(huì)起到相反作用。
對(duì)于政府錯(cuò)位，從全國(guó)范圍來(lái)看，有業(yè)委會(huì)的小區(qū)比例也不大，成立后能有效運(yùn)轉(zhuǎn)的更是少之又少。北上廣深浙蘇的情況要好一些，上海、武漢、成都等地，有業(yè)委會(huì)的小區(qū)已達(dá)80%，這與政府強(qiáng)力推行有很大關(guān)系。政府如果發(fā)自內(nèi)心自上而下地推動(dòng)，將會(huì)很大程度上改變現(xiàn)狀。比如，是否可將成立業(yè)主大會(huì)小區(qū)的數(shù)量納入?yún)^(qū)一級(jí)政府的目標(biāo)責(zé)任考核，或者對(duì)街道辦的書(shū)記、主任采取一票否決制。房管部門(mén)還應(yīng)出臺(tái)具體指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)、選舉首屆業(yè)主委員會(huì)的工作流程，并在基層工作人員中做好宣傳、培訓(xùn)和落實(shí)。
對(duì)于企業(yè)越位，解決的根本還要回歸政府不能錯(cuò)位，在成立中出現(xiàn)各種意外情況時(shí)，街道辦或者管委會(huì)應(yīng)依法及時(shí)協(xié)調(diào)，不能做開(kāi)發(fā)商的擋箭牌，必要時(shí)通過(guò)警方來(lái)解決，如果警方由于種種原因不出警，將會(huì)進(jìn)一步激化矛盾，制造潛在的社會(huì)不安定因素。
同時(shí)，他還建議，西安可借鑒北京、杭州等城市的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)第三方來(lái)解決各種矛盾。因?yàn)樾^(qū)就是小社會(huì)，小區(qū)的物業(yè)治理涉及的法律法規(guī)和相關(guān)政策超過(guò)五十部，各種利益關(guān)系也錯(cuò)綜復(fù)雜，可以通過(guò)政府和業(yè)主購(gòu)買(mǎi)社會(huì)服務(wù)的方式，由第三方通過(guò)“法治化、專業(yè)化、市場(chǎng)化”的專業(yè)服務(wù)，幫助建立起規(guī)范運(yùn)作的業(yè)委會(huì)。 華商報(bào)記者 杜鵑
>>怎樣考核
物業(yè)管理納入?yún)^(qū)縣考核 去年占比5%
考核指揮棒有多大作用
成立業(yè)委會(huì)，職能部門(mén)的支持力度非常重要。華商報(bào)記者了解到，物業(yè)管理已納入西安市考核辦對(duì)各區(qū)縣的目標(biāo)責(zé)任考核中。那么考核這根指揮棒，又能發(fā)揮多大的作用？
細(xì)則：
成立業(yè)委會(huì)數(shù)量有明確要求
在2016年的《西安市物業(yè)管理考核內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)》中，物業(yè)管理考核總分值80分，其中業(yè)主委員會(huì)工作考核分值為12分。具體內(nèi)容為：
1. 對(duì)具備設(shè)立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理項(xiàng)目，依照法定條件進(jìn)行組織協(xié)助指導(dǎo)。分值為3分。
評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處收到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)書(shū)面告知書(shū)未組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組扣1分，對(duì)符合條件的物業(yè)管理項(xiàng)目，未按照法定程序積極組建業(yè)主大會(huì)并協(xié)助指導(dǎo)扣2分。
2. 對(duì)業(yè)主委員會(huì)任期到期的物業(yè)管理項(xiàng)目，依照法定程序監(jiān)督指導(dǎo)換屆選舉。分值為3分。
評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主委員會(huì)到期需要換屆，鎮(zhèn)人民政府、街道辦逾期不組織換屆工作的扣2分。
3. 對(duì)新設(shè)立的業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)及時(shí)進(jìn)行備案和培訓(xùn)。分值為2分。
評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)備案，制定業(yè)主委員會(huì)備案工作流程1分；建立備案檔案1分。
4. 備案的業(yè)主委員會(huì)達(dá)到零上訪。分值為2分。
評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主委員會(huì)無(wú)上訪記錄。
5.新設(shè)立的業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)數(shù)量達(dá)到年度目標(biāo)要求。分值為2分。
評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：按照年度目標(biāo)要求成立業(yè)主委員會(huì)數(shù)量。
現(xiàn)狀：
目標(biāo)任務(wù)下達(dá) 完成情況不樂(lè)觀
在新修訂的西安市物管條例開(kāi)始實(shí)施的背景下，今年有關(guān)考核內(nèi)容和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)是否有可能調(diào)整？
西安市房管局物業(yè)辦有關(guān)工作人員表示，考核工作主要由市考核辦負(fù)責(zé)。作為職能部門(mén)，他們也希望物業(yè)管理這項(xiàng)考核內(nèi)容能在區(qū)縣的考核中加大權(quán)重。據(jù)他了解，到目前為止，今年業(yè)委會(huì)工作在物業(yè)管理考核中的分值并未發(fā)生變化，依然是12分。有所不同的是，去年是實(shí)施該考核的第一年，沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)數(shù)量要求，今年會(huì)有數(shù)量方面的要求，具體數(shù)量現(xiàn)在尚未確定。去年對(duì)區(qū)縣的責(zé)任目標(biāo)考核總分10分，物業(yè)管理考核只占0.5分。今年考評(píng)細(xì)則還沒(méi)出來(lái)，如何考核還不好說(shuō)。值得注意的是，今年西安市黨代會(huì)上也提出了“提高物業(yè)管理覆蓋率”的表述。
據(jù)一位熟悉情況的區(qū)縣政府房管部門(mén)工作人員介紹，西安市今年著力推進(jìn)提高“物業(yè)管理覆蓋率”和“業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)覆蓋率”。房管局下達(dá)的文件中，已對(duì)各個(gè)區(qū)縣要完成的目標(biāo)任務(wù)有了明確規(guī)定。由于各個(gè)區(qū)縣的情況不同，所下達(dá)的目標(biāo)任務(wù)也不同。有的區(qū)縣目標(biāo)是兩個(gè)50%，即物業(yè)有人管的小區(qū)要達(dá)到50%，在這些小區(qū)中成立業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的小區(qū)要達(dá)到50%的比例。還有的區(qū)縣此項(xiàng)任務(wù)是60%。有的區(qū)縣目前已將任務(wù)由區(qū)政府分解到各個(gè)街道辦，街道辦又將任務(wù)分解給了各個(gè)社區(qū)，完成成立業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的數(shù)量也都明確要求。如果業(yè)委會(huì)兩次成立不起來(lái)，或者業(yè)主們不愿成立業(yè)委會(huì)，將由街道辦、社區(qū)、轄區(qū)派出所、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主代表一起組成物業(yè)管理委員會(huì)。
新物管條例實(shí)施已快半年，西安成立業(yè)委會(huì)或物業(yè)管理委員會(huì)的小區(qū)數(shù)量到底有多少？西安市房管局物業(yè)辦有關(guān)工作人員表示，半年結(jié)束時(shí)會(huì)開(kāi)展這項(xiàng)工作。據(jù)記者了解，城南某區(qū)在上半年只成立了一家物業(yè)管理委員會(huì)，各個(gè)小區(qū)籌備成立業(yè)委會(huì)的工作正在進(jìn)行中。這一完成情況對(duì)目標(biāo)任務(wù)而言，并不樂(lè)觀。 華商報(bào)記者 石錚
>>發(fā)展趨勢(shì)
物業(yè)干得好不好
或完全由業(yè)主說(shuō)了算
1月21日，國(guó)務(wù)院已發(fā)文取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定，同時(shí)提出“取消資質(zhì)后，住建部要研究制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，通過(guò)建立黑名單制度、信息公開(kāi)，推動(dòng)行業(yè)自律等方式，加強(qiáng)事中事后監(jiān)管”。
接受采訪的區(qū)縣政府房管部門(mén)工作人員表示，三級(jí)和二級(jí)物業(yè)資質(zhì)認(rèn)定取消后，可能出現(xiàn)的情況是：原來(lái)成立物業(yè)公司，要到工商部門(mén)注冊(cè)，還要到房管局辦理從業(yè)資質(zhì)證書(shū)。以后成立物業(yè)公司，只要到工商部門(mén)登記注冊(cè)，再到房管局、街道辦備案后，就可以和小區(qū)簽訂合同，進(jìn)行物業(yè)管理了。而物業(yè)公司工作做得好不好，將完全由業(yè)主大會(huì)說(shuō)了算，由街道辦對(duì)業(yè)主滿意度進(jìn)行調(diào)查后考核。房管部門(mén)將用信用信息管理取代對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)考核。估計(jì)今年年底房管部門(mén)、各區(qū)縣、街道辦等的考核內(nèi)容都會(huì)會(huì)變化。
但西安市房管局物業(yè)辦工作人員表示，由于住建部至今尚未出臺(tái)具體規(guī)定，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級(jí)及以下資質(zhì)認(rèn)定，可以有不同理解，具體會(huì)如何目前尚不清楚。
