近年來，城區(qū)住戶房屋時有“住宅改為商用”現(xiàn)象發(fā)生，也有不少住戶深受其擾，有人通過物管、社區(qū)、派出所調(diào)解過，甚至投訴到主管部門請求處理。2016年7月1日，正式實施的《蘭州市物業(yè)管理條例》就明確規(guī)定“不得將住宅改為經(jīng)營性用房”。本期說法就此話題邀請職業(yè)律師做相關(guān)解讀。
案例 1
美發(fā)店開進住宅樓
樓上居民難安寧
2016年1月8日，蘭州市王女士向蘭州晨報反映稱，3年前，她所居住的西站三角線什字附近的鐵路小區(qū)住宅樓2102號房間樓上有住戶在家中開了一家美發(fā)店，不少前來理發(fā)的人經(jīng)常敲錯門，而且樓道內(nèi)也彌漫著燙發(fā)藥水的氣味，嚴重影響到樓內(nèi)居民的正常生活。
記者到現(xiàn)場看到，該住宅樓內(nèi)貼有“小四美發(fā)工作室”的招牌。推開半掩著的2102號房間大門，家中客廳就是一個美發(fā)廳，一名中年婦女端坐在椅子上等待美發(fā)，另外兩名婦女在一旁聊著天。“這是我自己家，以前在外邊開過美發(fā)店，來做頭發(fā)的都是些熟客�！币幻泶╅L褂的女子說。該女子聲稱她只是接待一些老顧客，不對外營業(yè)。
據(jù)了解，該美發(fā)工作室之前曾在樓道電梯口打廣告，被保安拆除。住戶劉女士等人表示，針對該美發(fā)工作室老板將營業(yè)場所設(shè)在自家房屋中一事，準備向物業(yè)等有關(guān)部門反映。
案例2
“住改商”麻將館擾民
法院勒令恢復(fù)房屋住宅用途
成都市民佘先生樓下的住戶裴某將房屋租賃給陳某經(jīng)營麻將館，陳某經(jīng)常接待客人至深夜甚至通宵，產(chǎn)生各種噪音，嚴重影響佘先生一家人休息。住戶多次與陳某溝通均無果，經(jīng)物業(yè)、社區(qū)等部門調(diào)解，裴某和陳某均不履行承諾。
2015年3月19日，由當?shù)鼐C治辦牽頭，公安派出所、工商所、城管執(zhí)法中隊參加對“經(jīng)營戶”進行了約談教育，責成小區(qū)物業(yè)加強小區(qū)管理，規(guī)范消除擾民行為。住戶裴某承諾夜間22時30分關(guān)閉休息，卻始終沒有落實整改。無奈之下，佘先生一紙訴狀將房主裴某和麻將館老板陳某告到了成都市金牛區(qū)法院。
法院審理后認為，麻將館經(jīng)營一般均會影響小區(qū)的安靜和鄰居的正常生活，已直接妨礙或侵害了原告方及其他相鄰住戶所享有的物權(quán)利益。因此裴某和陳某應(yīng)就其共同侵權(quán)行為共同承擔“恢復(fù)住宅用途”的法律責任，并盡快恢復(fù)房間住宅用途。對于佘先生提出的精神損害賠償金，因未提交充分有效證據(jù)佐證，法院沒有支持。
主持人：蘭州晨報記者 董子彪
嘉 賓：甘肅北斗律師事務(wù)所律師 左文盼
甘肅合睿律師事務(wù)所律師 阮 磊
主持人：此類事件中，有市民提出“住宅商用”并沒有違規(guī)或違法，這種觀點是否正確？
左文盼：住宅樓內(nèi)辦公，會給市民的居住安全帶來隱患。一旦發(fā)生事故，后果不堪設(shè)想。因開設(shè)在居民樓的公司、飯店、培訓(xùn)機構(gòu)大多隱蔽性較強，工商、環(huán)保部門在日常巡查過程中一般無權(quán)對居民住戶進行檢查，也難發(fā)現(xiàn)此類問題。尤其，住宅樓是為居住設(shè)計建造的，其中的各種設(shè)備設(shè)施都不適合生產(chǎn)經(jīng)營，比如用水、用電負荷較小，消防設(shè)施和消防通道等都會受到限制。
如《物權(quán)法》就明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
阮 磊：而在實踐中，有些業(yè)主認為“只有經(jīng)營性用房給周圍業(yè)主造成噪音、污水、異味、過多外來人員出入等嚴重影響時，才構(gòu)成違法”，這是不正確的，也是對法律規(guī)定的曲解。
《物業(yè)管理條例》第46條就提出，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。最高法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體使用法律若干問題的解釋》也規(guī)定：“業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任的，人民法院應(yīng)予支持�！�
主持人：就蘭州市而言，在住宅改為經(jīng)營性用房方面有哪些規(guī)定？
左文盼：2016年7月1日《蘭州市物業(yè)管理條例》（下稱《條例》）正式實施。《條例》從業(yè)主大會和業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護、法律責任等多方面對物業(yè)管理做了補充完善。
其中，對于目前常見但又讓業(yè)主頭疼的“商住混合”現(xiàn)象有規(guī)定：業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房（含開網(wǎng)店），不得將住宅出租用于經(jīng)營性活動（含開網(wǎng)店），工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經(jīng)營性用房的經(jīng)營活動頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。臨街住戶，需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。
阮 磊：《條例》還提出，違反擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行改變物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；向業(yè)主、物業(yè)使用人制定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料；提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費標準的，責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
主持人：在案例二中，為什么業(yè)主也要承擔法律責任？
阮 磊：首先，原告佘先生與被告陳某是上、下樓層關(guān)系，陳某未經(jīng)佘先生等相鄰住戶或其他利害關(guān)系人同意，擅自改變其所租賃房屋法定和出租合同中約定的住房使用性質(zhì)長期用于經(jīng)營麻將。佘先生關(guān)于排除妨害、恢復(fù)房屋住宅用途的請求有事實及法律依據(jù)，合情合理，法院依法支持。
而作為房主裴某在出租合同中雖約定房屋用途為住房，但在出租時已明知陳某用于麻將經(jīng)營且明知其經(jīng)營至今而未予采取相應(yīng)措施予以糾正，所以應(yīng)視為其與陳某共同擅自改變房屋用途用于經(jīng)營，也要承擔相應(yīng)法律責任。
主持人：住房出租商用，擾民或直接對鄰居造成損傷，作為受害人該如何維權(quán)？
左文盼：一般情況下，業(yè)主可以向該居住區(qū)的物業(yè)和業(yè)主委員會提起申訴，要求他們進行調(diào)解。物業(yè)可以向違規(guī)業(yè)主發(fā)出整改通知。如業(yè)主不配合，則可通過工商局等有關(guān)行政管理部門對其進行干預(yù)，并上報有關(guān)執(zhí)法部門依據(jù)物業(yè)管理條例等規(guī)定對其處罰。業(yè)主擅自“居改非”由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門責令限期改正，恢復(fù)原狀。如果還沒有效果，那就可將其訴至法院，請求判決排除妨害，恢復(fù)原狀，并承擔相應(yīng)民事責任。
此外，“住宅商用”經(jīng)營者是通過租賃關(guān)系取得使用權(quán)，一旦事后有業(yè)主向法院提出民事權(quán)利受到侵害的證據(jù)，將判定租賃協(xié)議無效，而工商部門也將按照“涉嫌提供虛假證明”吊銷經(jīng)營者營業(yè)執(zhí)照等。
