據(jù)媒體報(bào)道，隨著物業(yè)管理價(jià)格放開(kāi)，最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)，物業(yè)管理?xiàng)l例內(nèi)容陳舊、規(guī)范性不足，使得2015年深圳的物業(yè)糾紛成為與勞資、醫(yī)患、環(huán)保同樣的信訪高發(fā)領(lǐng)域。不少專(zhuān)業(yè)人士呼吁啟動(dòng)深圳物業(yè)條例修改，以規(guī)范業(yè)主、物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商和政府之間的關(guān)系，減少糾紛、構(gòu)建和諧社區(qū)。

    從城市治理角度看，隨著住宅社區(qū)的逐步成形，業(yè)主出于對(duì)自己所有物權(quán)及對(duì)住宅社區(qū)公共物品的保護(hù)，曾經(jīng)與開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司形成比較緊張的關(guān)系，甚至成為影響社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。自2007年國(guó)家頒布《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》之后，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司之間的關(guān)系逐步趨于緩和。但是由于公共面積的產(chǎn)權(quán)規(guī)定不明晰，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的法人資格缺位，以及實(shí)際業(yè)主大會(huì)投票表決方式的異議，業(yè)主、政府、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司之間的關(guān)系依然不太和諧。

    在有關(guān)物業(yè)條例修改的意見(jiàn)中，有兩點(diǎn)是需要引起高度重視的。一是政府的角色定位，政府的確不適宜直接介入業(yè)委會(huì)選舉，也不宜派工作人員進(jìn)入業(yè)委會(huì)名單。政府應(yīng)將工作內(nèi)容和角色定位為規(guī)則制定者和裁判員，制定更合理的制度規(guī)范業(yè)委會(huì)選舉。二是約束和規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，禁止開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司干預(yù)插手業(yè)委會(huì)選舉的行為，杜絕開(kāi)發(fā)商占有業(yè)主應(yīng)有的公共面積產(chǎn)權(quán)，特別是停車(chē)位、架空層，國(guó)土與住建部門(mén)不僅需要制定更嚴(yán)格的格式合同保護(hù)業(yè)主權(quán)益，而且也應(yīng)及時(shí)干預(yù)和約束開(kāi)發(fā)商的侵權(quán)行為。

    其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)的社區(qū)自治中業(yè)主大會(huì)與業(yè)委會(huì)之間缺乏制衡的關(guān)系也往往成為很多社區(qū)麻煩事的源頭。如報(bào)道中提到物業(yè)價(jià)格放開(kāi)后，梅林一村等不少社區(qū)的居民徹夜排隊(duì)預(yù)交停車(chē)費(fèi)。居民之所以這么做，是因?yàn)闃I(yè)委會(huì)沒(méi)有發(fā)揮作用，沒(méi)有及時(shí)與物業(yè)公司進(jìn)行正式協(xié)商，未能以談判的方式約束物業(yè)公司的行為。而業(yè)委會(huì)未能發(fā)揮作用，根本還是業(yè)主大會(huì)未能與業(yè)委會(huì)之間形成制衡關(guān)系，居民缺乏發(fā)起業(yè)委會(huì)臨時(shí)會(huì)議的能力，對(duì)居民而言缺乏制度激勵(lì)。

    在《深圳特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第二章第十一條中規(guī)定有三種情形之一即可要求召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，三種情形分別是：1.百分之二十以上業(yè)主；2.發(fā)生重大緊急事件需要處理的；3.本條例和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。這三條規(guī)定中第一條屬于業(yè)主可以行使的權(quán)利，但是“百分之二十業(yè)主”這個(gè)要求不太符合議事的程序合理性。合理的程序應(yīng)當(dāng)是以代表制為基礎(chǔ)，若有較為重要的動(dòng)議，居民向業(yè)委會(huì)成員提出議事要求，業(yè)委會(huì)成員向業(yè)委會(huì)提出召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議的動(dòng)議，業(yè)委會(huì)根據(jù)規(guī)則召開(kāi)臨時(shí)會(huì)議、進(jìn)行討論、表決，如涉及全體業(yè)主利益的事項(xiàng)則交由業(yè)主大會(huì)表決。動(dòng)議事項(xiàng)與討論過(guò)程都應(yīng)及時(shí)向居民公布。居民與業(yè)委會(huì)成員是事實(shí)上的選舉關(guān)系，若該成員不履職，則可以依條例提出罷免。筆者認(rèn)為，以制度來(lái)保障居民參與權(quán)、激勵(lì)居民的公共責(zé)任意識(shí)是條例修改時(shí)應(yīng)予以特別重視的內(nèi)容，是社區(qū)能否實(shí)現(xiàn)自治的核心。

    社區(qū)自治的關(guān)鍵是制定規(guī)則，提出修改現(xiàn)行條例的目的是彌補(bǔ)條例的漏洞，構(gòu)建和諧社區(qū)關(guān)系。一直以來(lái)政府對(duì)社區(qū)自治缺乏信心，直接干預(yù)過(guò)多，不利于居民提升的公共責(zé)任意識(shí)和參與精神。而現(xiàn)行條例中存在的諸多模糊和缺漏，也使社區(qū)自治難以實(shí)現(xiàn)。社區(qū)在共同體構(gòu)建的過(guò)程中并非排斥政府的作用，社區(qū)往往需要依靠政府的力量來(lái)阻止開(kāi)發(fā)商和物管對(duì)居民的侵權(quán)。深圳僅有不到三分之一的小區(qū)成立了業(yè)委會(huì)，而其中又有不少業(yè)委會(huì)不過(guò)是擺設(shè)，可見(jiàn)當(dāng)前的規(guī)則的確不能很好地激發(fā)居民參與社區(qū)自治的積極性，的確走到需要進(jìn)行修改的十字路口了。