四個(gè)上市的物業(yè)公司體檢，暴露出物業(yè)公司盈利的真正未來路在何方。
“物業(yè)上市”成了熱門詞，“計(jì)劃分拆物業(yè)上市”成為上市房企給股東畫餅的標(biāo)配動(dòng)作，但是，迄今為止，僅有四家上市成功的物業(yè)公司：即先聲奪人的彩生活，央企背景的中海物業(yè)，獨(dú)立運(yùn)作的中奧到家，還有剛剛掛牌新三板獲批的美易家，是花樣年又一大利器，號(hào)稱國(guó)內(nèi)度假物業(yè)第一股。
三家公司各自擁有顯著特征：中海仍做傳統(tǒng)的高端物業(yè)服務(wù)，保持高凈利潤(rùn)；彩生活主打增值服務(wù)，保持高凈利率；中奧到家未依托任何地產(chǎn)母公司，獨(dú)立運(yùn)作轉(zhuǎn)型最為順利。
對(duì)他們賺錢模型的分析，暴露出物業(yè)公司盈利的真正未來路在何方。
模式之爭(zhēng)
同為上市物業(yè)公司中的領(lǐng)軍者，中海物業(yè)和花樣年之間千差萬(wàn)別。
從2014年凈利潤(rùn)來看，彩生活1.5億、中海1.04億、中奧到家0.56億。中海比彩生活少了四千多萬(wàn)，從凈利率來看，花樣年去年的37.5%也遠(yuǎn)高于中海。但重點(diǎn)是，兩家的盈利模式完全不同。
首先是物業(yè)費(fèi)的收取方式，中海沿襲的是國(guó)內(nèi)目前普遍采用的包干制運(yùn)營(yíng)模式，即業(yè)主向物業(yè)公司支付固定物業(yè)費(fèi)，盈余或者虧損均有物業(yè)公司享有或承擔(dān)。
彩生活是薪酬制，即在預(yù)收的物業(yè)費(fèi)之后，按照物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，業(yè)主“多退少補(bǔ)”�，F(xiàn)實(shí)是，隨著物業(yè)成本逐步升高，包干制物業(yè)公司為了不降低服務(wù)質(zhì)量，獲取高額利潤(rùn)是很艱難的。去年萬(wàn)科物業(yè)去年凈利潤(rùn)3.8億，金地、招商均不足一億。前中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝家瑾之前接受樂居記者采訪時(shí)表示：“隨成本上漲，行業(yè)利潤(rùn)率每年都在下降�！�
同樣是包干制物業(yè)，剛剛在新三板掛牌獲批的美易家，2014年凈利潤(rùn)僅0.38億。如果不是薪酬制，彩生活的利潤(rùn)空間將不會(huì)太大。所以在包干制上市物業(yè)公司中，中海物業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。
再次是業(yè)務(wù)構(gòu)成，中海的傳統(tǒng)物業(yè)業(yè)態(tài)占了95％。而花樣年2014年年報(bào)顯示，彩生活的收入來源中，傳統(tǒng)物業(yè)的收入比例已降至54%。其余全是增值服務(wù)，包括社區(qū)金融、社區(qū)O2O等高毛利的盈利模式。這也是使其業(yè)界聞名、市值超過母公司的原因所在。
美易家玩轉(zhuǎn)新概念
幾乎與中奧到家上市同時(shí)，美易家掛牌新三板獲批。數(shù)據(jù)顯示，美易家的管理面積為845萬(wàn)平方米，四家上市物業(yè)公司中規(guī)模最小。潘軍在美易家新三板掛牌獲批后對(duì)外表示：“美易家將加快打造線上線下相互融合的度假租賃分享體系�！�
按照此前花樣年對(duì)美易家的各種描述，雖然不是像Airbnb那樣完全的C2C共享平臺(tái)，但比精品酒店的純線下重資產(chǎn)模式（房源為自建自營(yíng)）靈活，是共享與自建自營(yíng)結(jié)合的模式，類似途家。
招股書顯示，按照規(guī)劃，美易家在掛牌之后將在2年內(nèi)至少重點(diǎn)選擇30個(gè)度假目的地，4年內(nèi)至少選擇250個(gè)目標(biāo)度假地，每個(gè)地方將選取一個(gè)或者多個(gè)度假物業(yè)，在全國(guó)主要度假目的地形成全覆蓋的項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。
花樣年在2010年成立了“物業(yè)國(guó)際”部門，官方資料中顯示其“專注于高端商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)管理服務(wù)”。直到2015年的上半年，“物業(yè)國(guó)際”部門正式更名為“美易家商務(wù)服務(wù)集團(tuán)”，同時(shí)“完成了商業(yè)計(jì)劃書的制定”，為向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、謀求資本市場(chǎng)支持做準(zhǔn)備�，F(xiàn)狀是，美易家還是一家以商辦為主的物業(yè)公司，新業(yè)務(wù)無任何動(dòng)靜，有股民在新三板上市之后吐槽“連APP都沒有，還挑戰(zhàn)途家呢�！�
具體如何分配新老業(yè)務(wù)？一個(gè)接近花樣年的人士對(duì)見地君說：“現(xiàn)在來看，美易家還是一個(gè)傳統(tǒng)的物業(yè)公司，不會(huì)用激進(jìn)的方式推進(jìn)新型業(yè)務(wù)，一定是在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，逐步引進(jìn)高附加值的度假物業(yè)，具體的比例不能確定，只能說順利的話就很快，不順利的話就慢慢增加比重�！�
他還對(duì)見地君透露：“潘軍認(rèn)為美易家的高利潤(rùn)率帶來的現(xiàn)金流，是拓寬業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)。美易家肯定不會(huì)走途家的模式。途家擴(kuò)張是很快，但是它到現(xiàn)在還沒開始盈利，靠一輪輪的’外部輸血’ 來支撐，美易家不會(huì)這樣，走的肯定是穩(wěn)妥甚至說是中庸的路線。”
美易家也在考慮在物業(yè)里加入金融玩法。半年報(bào)顯示，美易家已嘗試“＋理財(cái)”的小貸金融業(yè)務(wù)，但具體規(guī)模并未透露。
中奧“輕”得很順利
上市公司中，只有中奧到家在單一地做物業(yè)管理，沒有依托任何地產(chǎn)類母公司。
好處顯而易見，首先就是“輕”起來很順利，中奧三千多萬(wàn)平米的管理面積，無任何重資產(chǎn)。中奧的O2O團(tuán)隊(duì)已成立，增值服務(wù)在去年7月也已推出，一個(gè)典型的物業(yè)公司既無重資產(chǎn)牽絆，又在資本市場(chǎng)獲得支持，進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型會(huì)更加便利。
正如潘軍所言，轉(zhuǎn)型一定要依托強(qiáng)大的現(xiàn)金流。中奧到家在這方面表現(xiàn)不俗，作為一家專為中高端住宅提供服務(wù)的第三方物業(yè)公司，中奧到家過去三年的凈利率分別為19%、26.8%和33.4％，高于同是包干制的中海物業(yè)等公司。
但是，中奧到家也在資本助力下，開始尋求更多的盈利通道。
今年5月，互聯(lián)網(wǎng)投資機(jī)構(gòu)嘉御基金和易居中國(guó)共同投資中奧到家，建立互聯(lián)網(wǎng)生活平臺(tái)。同時(shí)，中奧到家和1號(hào)店、房多多、實(shí)惠等互聯(lián)網(wǎng)公司合作，推送O2O服務(wù)，即“互聯(lián)網(wǎng)+”的社區(qū)生活方式。
總的來看，國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)離“同質(zhì)化”還非常遙遠(yuǎn)，光是進(jìn)入資產(chǎn)市場(chǎng)的這幾家公司就各有千秋。再加上，目前進(jìn)入資本市場(chǎng)的物業(yè)公司，管理面積不足全國(guó)總面積的0.03%。物業(yè)的增長(zhǎng)空間依然巨大，可開拓的利潤(rùn)點(diǎn)依然尤其多
