7月1日起，《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施，這部被稱為青海史上“最嚴(yán)格、最規(guī)范、最詳細(xì)”物業(yè)管理?xiàng)l例吸引了全社會(huì)關(guān)注的目光。

    那么青海省第一部物業(yè)管理方面的地方性法規(guī)，究竟有些什么內(nèi)容，又會(huì)對(duì)我們的生活產(chǎn)生怎樣的影響？本報(bào)記者采訪到省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房產(chǎn)處相關(guān)人士，請(qǐng)他們?cè)敿?xì)解讀住宅小區(qū)停車場(chǎng)使用、物業(yè)費(fèi)及采暖費(fèi)繳納、專項(xiàng)維修資金動(dòng)用等眾多與群眾安居生活息息相關(guān)的問題。

    居民使用電梯時(shí)應(yīng)注意哪些問題？

    電梯屬重要的共用設(shè)施設(shè)備，全體業(yè)主必須嚴(yán)格遵守共用設(shè)施設(shè)備管理的要求，應(yīng)遵守國(guó)家有關(guān)部門以及物業(yè)公司針對(duì)電梯使用提出的有關(guān)要求，保障電梯的合理使用和安全運(yùn)行。

    《條例》規(guī)定，在電梯內(nèi)不得吸煙，不攜帶易燃易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入電梯；發(fā)生火災(zāi)或地震時(shí)不使用電梯；業(yè)主利用電梯運(yùn)載裝飾裝修材料和大宗物品時(shí)應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理者的同意，并采取相應(yīng)的保護(hù)措施，以免對(duì)電梯造成損壞；新安裝電梯無出廠質(zhì)量合格證書，在未經(jīng)調(diào)試未取得相關(guān)部門頒發(fā)的安全許可證書前不得投入使用；年審年檢不合格或超出年審年檢有效期的電梯應(yīng)停止繼續(xù)使用；業(yè)主不得強(qiáng)行要求物業(yè)或擅自啟動(dòng)不符合運(yùn)行條件的電梯運(yùn)行；無民事行為能力的人、未成年人、行動(dòng)不便的人等乘用電梯時(shí)應(yīng)由監(jiān)護(hù)人或家人等陪同。

    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共建筑

    和共用設(shè)施不能改變用途

    《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，是滿足業(yè)主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。業(yè)主確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)，并告知物業(yè)公司；而物業(yè)公司確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)。

    專項(xiàng)維修資金動(dòng)用，誰說了算？

    發(fā)生屋面漏雨時(shí)，頂樓的住戶迫切想動(dòng)用專項(xiàng)維修資金，但其他住戶認(rèn)為沒有影響到自己，不同意使用專項(xiàng)維修資金，怎么處理？

    動(dòng)用專項(xiàng)維修基金一般要經(jīng)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過才能使用，程序繁瑣，特別是沒有涉及自身利害關(guān)系的業(yè)主不理解和不支持，想要通過兩個(gè)“三分之二”條件，很難實(shí)現(xiàn)。一些空置率比較高或者部分業(yè)主長(zhǎng)期在外地工作的小區(qū)也難以達(dá)到動(dòng)用專項(xiàng)維修基金的條件。專項(xiàng)維修基金應(yīng)急使用辦法為當(dāng)出現(xiàn)房屋屋面滲漏、電梯故障危及人身安全等情形時(shí)，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，明確業(yè)主委員會(huì)采取應(yīng)急防范措施，由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門書面報(bào)告，經(jīng)核準(zhǔn)后，可以及時(shí)進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，消除各種安全使用隱患，真正體現(xiàn)使用專項(xiàng)維修資金的意義。

    什么是住宅專項(xiàng)維修資金？

    住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。形象地說，住宅專項(xiàng)維修資金是住宅的養(yǎng)老金。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修資金過戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。房屋滅失時(shí)，結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主。

    居民住房搞經(jīng)營(yíng)可行嗎？

    現(xiàn)在在一些小區(qū)私房菜館和麻將室比較多，影響了左鄰右舍的生活，怎么解決？

    將住宅改變?yōu)槠迮剖�、餐廳等經(jīng)營(yíng)性用房，會(huì)造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等使用的緊張，增加了小區(qū)不安定的因素，弊端多，危害性大。

    《條例》規(guī)定，業(yè)主不得擅自改變住宅使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)屬證書載明的用途使用物業(yè)。如果業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，必須要本幢建筑物內(nèi)的其他業(yè)主及本幢建筑物之外能證明其房屋價(jià)值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響的業(yè)主書面同意后，依法辦理工商等相關(guān)手續(xù)。住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)公司，并按照非住宅類用房繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這樣既鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)，也不影響維護(hù)左鄰右舍的生活，減少矛盾糾紛。

    “空置房”也得繳費(fèi)

    有業(yè)主說，房子我都沒住，是不是就可以不繳物業(yè)費(fèi)了？答案是否定的。

    《條例》規(guī)定，未實(shí)際入住使用的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照總額的百分之七十繳納，停止供熱的采暖費(fèi)按照總額的百分之五十繳納。為避免發(fā)生爭(zhēng)議，未實(shí)際入住使用房屋的業(yè)主應(yīng)當(dāng)提前向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，并簽訂協(xié)議。

    服務(wù)費(fèi)一交一年合規(guī)嗎？

    有的物業(yè)管理公司嫌麻煩，物業(yè)費(fèi)一次就收一年的，其實(shí)這是違規(guī)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

    根據(jù)《條例》，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按月計(jì)收，最長(zhǎng)預(yù)收期限不得超過六個(gè)月，業(yè)主自愿繳納的除外。業(yè)主與物業(yè)使用人(比如房屋出租后租客)約定由物業(yè)使用人(租客)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

    小區(qū)車位不能“只售不租”

    隨著“有車族”數(shù)量的不斷增加，使得部分小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)車位、車庫(kù)不夠停車的情況，針對(duì)這一難題，有何破解的好辦法？

    《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫(kù)、車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需求，建設(shè)單位不得將配套車位出售給業(yè)主以外的用戶，不得以“只售不租”為名拒絕業(yè)主承租車位。若再出現(xiàn)小區(qū)外車輛滿滿，小區(qū)內(nèi)停車庫(kù)空空如也的情況，業(yè)主將有權(quán)提起訴訟。為業(yè)主提供配送、搬家、維修等服務(wù)的車輛，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，免交停車費(fèi)；因業(yè)主需要進(jìn)入小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域臨時(shí)停車未超過半小時(shí)的，免交停車費(fèi)。

    裝修房子

    想怎么裝就怎么裝行嗎？

    裝飾裝修房屋是業(yè)主的權(quán)利，但這一權(quán)利的行使應(yīng)以不損害他人利益和社會(huì)公共利益為前提，小區(qū)住戶本來就較多，業(yè)主裝飾裝修房屋的行為有可能會(huì)對(duì)其他業(yè)主造成影響。

    如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。同時(shí)，物業(yè)公司有義務(wù)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)裝飾裝修進(jìn)行管理服務(wù)。因此，《條例》規(guī)定，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)公司，物業(yè)公司也應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

    綠地種菜，違法！

    在一些小區(qū)里面，個(gè)別業(yè)主圈地種菜，私搭亂建，破壞了小區(qū)的環(huán)境，多數(shù)住戶意見很大，怎么辦？

    針對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)普遍存在的擅自改變共有部分用途、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)和主體結(jié)構(gòu)、違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、破壞或者擅自改變房屋外觀、存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的物品、侵占綠地、毀壞綠化植物以及綠化設(shè)施等產(chǎn)生安全隱患、干擾業(yè)主正常生活的情況，違反有關(guān)規(guī)定的，《條例》規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

    物業(yè)管理是一種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的經(jīng)營(yíng)服務(wù)型企業(yè)行為，物業(yè)公司提供的是有償服務(wù)。作為業(yè)主除了關(guān)心服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，更需要了解所交的服務(wù)費(fèi)包含的服務(wù)內(nèi)容，服務(wù)深度和廣度的不同，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就不同。物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目越多，服務(wù)質(zhì)量越好，其服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就越高；而服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低時(shí)，不僅服務(wù)項(xiàng)目較少，而且服務(wù)不到位，服務(wù)質(zhì)量不高。選擇什么樣的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司根據(jù)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門的有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同中具體約定。