青海省西寧市城北區(qū)一小區(qū)居民2001年入住，2007年被物業(yè)棄管，已有14年“樓齡”的樓房，房屋質量問題相繼顯現(xiàn)，房屋漏雨、樓體保溫性能差、室內自來水主管道漏水、電纜老化……近日，這個小區(qū)的住戶大吐苦水。
西寧市某物業(yè)公司經理稱,一些老舊小區(qū)，設施老化，投入大，物業(yè)費收繳困難。一些較新的樓房存在的質量問題，在保修期內得不到解決，業(yè)主誤以為是物業(yè)公司的責任，其實不然。他舉例，比如一些樓房屋頂漏水、門窗變形、陽臺裂縫等，本身是住宅工程質量有問題。按照規(guī)定，保修期內的住宅工程出現(xiàn)的質量問題，應由開發(fā)單位負責�？僧斘飿I(yè)管理人員找到開發(fā)單位時，開發(fā)單位往往推脫不管，物業(yè)公司沒辦法制約開發(fā)單位，物業(yè)公司本身又沒有能力解決，業(yè)主因此不滿，拒繳物業(yè)服務費。物業(yè)公司缺乏經費來源，無法開展物業(yè)綜合服務，業(yè)主便更加不滿，久而久之，形成惡性循環(huán)，物業(yè)公司無法生存下去，只好棄管。
社區(qū)管理難度大
被棄管的老舊小區(qū)由于配套設施不全，歷史遺留問題較多，沒有物業(yè)公司愿意主動接手這樣的小區(qū)。對此，西寧市對“棄管樓”的管理主要由街道辦事處、社區(qū)接管，提供物業(yè)應急服務，費用由業(yè)主承擔。如房屋需要大修，而且維修基金歸零，不足以支付，或沒有房屋維修基金，按照住建部有關文件，由業(yè)主續(xù)籌。
柴達木路12號院(原木材廠家屬院)屬于企業(yè)改制后被棄管的小區(qū)，由于房屋年久失修，投入大，所以一直沒有物業(yè)公司愿意接管，街道辦事處、社區(qū)接管了該小區(qū)。住戶董先生對記者說：“能修的，我們都自己找人修，找社區(qū)太麻煩，社區(qū)也得再找人�！�2號樓的住戶張女士說：“社區(qū)管理，只能修小毛病，維修前，社區(qū)都得挨家挨戶地籌錢，不少租房的住戶還拒繳，收費太難了�！�
居民自己管理自家樓院
小橋大街建設巷9號院內有10棟樓565戶居民，處于“棄管”狀態(tài)的家屬院環(huán)境衛(wèi)生方面一直存在不少問題。這幾年該小區(qū)業(yè)主自己收費、自己雇人、自己管理。自治管理用最少的錢解決住戶最棘手的事兒，此舉開創(chuàng)了城北區(qū)“棄管樓”的管理先河。
在社區(qū)的帶頭組織下，小區(qū)選舉代表、征求意見、具體實施……小區(qū)里的老黨員們還成立了黨員義工服務隊，在小區(qū)自治的管理中起到了重要作用。在自治管理中，住戶的生活環(huán)境得到了明顯改善，修路、安裝防盜門、粉刷樓道、安裝聲控燈、修復凍裂的自來水管、疏通下水道等。其間，城建部門、供熱部門、街道、社區(qū)給予了大力幫助。一路走來，小區(qū)里的黨支部書記郭建福談了他的體會：“如果想走‘自治’的道路，必須得有領頭人，后面還需要有一個小團隊，此外，還需要住戶和社區(qū)工作人員的全力支持與配合�！�
“這種管理模式雖然讓院子有了起色，但是遇到一些突發(fā)情況，不知道該找誰。黨員義工的歲數(shù)都較大，我們還是希望能有正規(guī)的物業(yè)來管理�！弊魧O先生說。
相關部門積極找出路
西寧市房產局物業(yè)管理處工作人員表示，政府也在積極想辦法，給這些“棄管樓”找出路。每年，西寧市政府投資改造老舊小區(qū)，主要包括小區(qū)的公共設施及公共配套設施、綠化，今年還是由建設部門作為主體，政府匹配資金，繼續(xù)對老舊小區(qū)進行改造。
據西寧市城北區(qū)建設局局長陳文琴介紹,對于轄區(qū)業(yè)主經濟狀況相對較差、無力承受物管專業(yè)服務的老舊小區(qū)，可探索業(yè)主自治、社區(qū)服務和物業(yè)管理“三位一體”的管理服務模式，實行社區(qū)自助式物業(yè)服務；對零散樓棟、長期失管的小區(qū)，可將相鄰的幾棟居民樓劃定為一個管理小區(qū)，或劃入周邊小區(qū)，統(tǒng)一封閉管理。陳文琴建議,目前城北區(qū)居住在老舊小區(qū)的住戶大部分是下崗人員、困難家庭，相關部門應出臺老舊小區(qū)物業(yè)管理稅費減免等優(yōu)惠政策，鼓勵物業(yè)服務公司和社區(qū)服務機構進老舊小區(qū)開展物業(yè)管理服務。
