開發(fā)商在建設(shè)成小區(qū)后，保留了一幢樓作為商場自用。使用中，認(rèn)為未接受過小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，且還自聘人員進(jìn)行管理等為由，拖欠物業(yè)費。為此，被物業(yè)公司訴至法院。近日，上海市閔行區(qū)人民法院作出上海一房地產(chǎn)開發(fā)商給付東慧物業(yè)公司2009年9月至2010年6月的物業(yè)管理費18萬余元的一審判決。
開發(fā)商在建成小區(qū)后，保留了一幢樓房作為商場，建筑面積為9216.10平方米。2009年9月，東慧公司與小區(qū)業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定物業(yè)管理位置包括以上開發(fā)商所留用的商場。管理期限為2009年9月1日至2011年8月31日止。由于開發(fā)商未交納物業(yè)管理費，東慧公司將擁有商場的開發(fā)商（業(yè)主）訴至法庭，要求支付以每月每平方米3元的標(biāo)準(zhǔn)支付2009年9月至2010年6月的物業(yè)管理費，并支付逾期付款滯納金。審理中，東慧公司表示自愿以每月每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)收取。
東慧公司訴稱，開發(fā)商作為合法業(yè)主，應(yīng)當(dāng)受到物業(yè)服務(wù)合同的約束。2010年4月初，由于開發(fā)商拖欠物業(yè)服務(wù)費，已委托律師發(fā)出催款函，但開發(fā)商置之不理。后經(jīng)多次催討，至今仍分文未付。東慧公司認(rèn)為，已為其實際提供了物業(yè)管理服務(wù)，開發(fā)商卻未按約履行合同義務(wù)，無奈只能訴至法院，
開發(fā)商辯稱，其擁有一幢樓系一個獨立的物業(yè)權(quán)利區(qū)域。從以往的物業(yè)管理來看，該物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)是獨立于前述物業(yè)服務(wù)合同。根據(jù)東慧公司與業(yè)主大會簽訂的物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理范圍，無論從物業(yè)坐落還是建筑面積來判斷，均不包含這幢大樓。本公司從未被通知參加過業(yè)主大會，故業(yè)委會主任代表業(yè)主大會簽訂物業(yè)管理合同時，也沒有接到任何通知，也沒有表決過選聘何物業(yè)公司。況且，東慧公司也未提供過物業(yè)管理服務(wù)，都是本公司自行委托了相關(guān)的管理企業(yè)進(jìn)行管理，并對公共部位的維修義務(wù)承擔(dān)了產(chǎn)生的相關(guān)費用。另外，本公司的物業(yè)有自己獨立的出入通道，所涉及的公共部位的用電用水均是獨立的，且自行承擔(dān)費用。本公司的物業(yè)使用者均是企業(yè)，沒有享用小區(qū)的公共健身、綠化、配套幼兒園等設(shè)施，故不同意全部訴訟請求。
經(jīng)查明，2010年3月25日，東慧公司接到全幢1至6層商場業(yè)主的報修，反映該樓6樓樓頂滲水。物業(yè)管理處與防水維修單位上門查看后，發(fā)現(xiàn)6樓樓頂平臺滲水，滲漏到6樓辦公室內(nèi)。東慧公司向業(yè)委會請示動用專項資金維修。次日，業(yè)委會作出批復(fù)同意維修，但要按照《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行操作。2010年12月13日，小區(qū)業(yè)委會就商務(wù)用房閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)工程及商務(wù)電梯限速器的維修動用了維修資金。
法院認(rèn)為，系爭物業(yè)系房地產(chǎn)開發(fā)商于小區(qū)建設(shè)時統(tǒng)一立項開發(fā)建造，并由開發(fā)商辦理包括系爭房產(chǎn)在內(nèi)的大產(chǎn)證。同時，系爭物業(yè)的位置亦坐落于該小區(qū)內(nèi)，與小區(qū)內(nèi)其他物業(yè)共同形成了一個物業(yè)管理區(qū)域。因此，開發(fā)商名下的房產(chǎn)應(yīng)與其他房產(chǎn)為同一個物業(yè)管理區(qū)域，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。東慧公司與小區(qū)業(yè)主大會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對該小區(qū)內(nèi)的業(yè)主均具有約束力，開發(fā)商作為系爭物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人亦為該小區(qū)業(yè)主，理應(yīng)受上述物業(yè)服務(wù)合同的約束。故開發(fā)商關(guān)于其獨立于前述物業(yè)服務(wù)合同的辯稱，缺乏事實和法律依據(jù)，不予采信。
對此，確認(rèn)東慧公司的物業(yè)服務(wù)合同對開發(fā)商具有約束力。開發(fā)商辯稱未對其履行相關(guān)物業(yè)服務(wù)所提供的證據(jù)不足。法院考慮到開發(fā)商的物業(yè)曾委托他人進(jìn)行相關(guān)管理等關(guān)聯(lián)事實，且東慧公司亦自愿以每月每平方米2元的標(biāo)準(zhǔn)主張物業(yè)管理費，故確認(rèn)應(yīng)繳納的物業(yè)管理費以18萬余元計算。對于滯納金，考慮到開發(fā)商并非惡意欠繳，故對滯納金的主張不予支持。 |
