【案例簡介】
江岸區(qū)某小區(qū)業(yè)主與前期物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務合同》期限即將屆滿。合同期滿前,物業(yè)公司提出,因物業(yè)費收費不足、物業(yè)公司人工工資成本提高等原因?qū)е鹿窘?jīng)營虧損,該物業(yè)公司將在合同期滿后退出,若要其繼續(xù)服務,則要提高物業(yè)費標準。為保證小區(qū)物業(yè)工作的正常進行,小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主大會,由于廣大業(yè)主對是否繼續(xù)聘請原物業(yè)服務企業(yè)或選聘新的物業(yè)服務企業(yè)等事項的決定沒有達到法定人數(shù)要求,因此選聘物業(yè)服務企業(yè)的工作擱淺。物業(yè)服務合同期滿后,該小區(qū)既沒有新的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務,前期物業(yè)公司也退出了物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務,該小區(qū)物業(yè)管理處于癱瘓狀態(tài)。
【案例分析】
《物業(yè)服務合同》到期后,業(yè)主大會沒有作出選聘或續(xù)聘決定該怎么辦?選不來新物業(yè)公司怎么辦?選好了新物業(yè)公司,老物業(yè)公司拒不辦交接手續(xù)又怎么辦?……這些問題一直困擾著許多小區(qū)的業(yè)主。
要解決上述問題,物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)委會和業(yè)主首先要了解各自在《物業(yè)服務合同》到期后的權(quán)利和義務。
我國《物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定:“物業(yè)服務合同終止時,物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)委會。物業(yè)服務合同終止時,業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的,物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作!薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定:“物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后,業(yè)委會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施,以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由,請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后的物業(yè)費的,人民法院不予支持。”
對于業(yè)主和業(yè)委會而言,根據(jù)我市今年1月1日起施行的《武漢市物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定,業(yè)委會應在物業(yè)服務合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會會議,對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的,應當重新簽訂物業(yè)服務合同;不再續(xù)約,業(yè)委會應在合同期滿后及時請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施,以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的。如果業(yè)委會不及時行使這一權(quán)利,同時業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定,那么原物業(yè)服務企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務,物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。屆時,若業(yè)主以原《物業(yè)服務合同》期滿為由拒不交納物業(yè)管理費,那么將得不到法院的支持。
對于物業(yè)服務企業(yè)而言,如果已被依法要求退出并移交,即使繼續(xù)提供物業(yè)服務,合同終止后發(fā)生的物業(yè)費,人民法院也將不予認可。