【案例簡介】
江岸區(qū)某小區(qū)業(yè)主與前期物業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務合同》期限即將屆滿。合同期滿前，物業(yè)公司提出，因物業(yè)費收費不足、物業(yè)公司人工工資成本提高等原因?qū)е鹿窘?jīng)營虧損，該物業(yè)公司將在合同期滿后退出，若要其繼續(xù)服務，則要提高物業(yè)費標準。為保證小區(qū)物業(yè)工作的正常進行，小區(qū)業(yè)委會召開業(yè)主大會，由于廣大業(yè)主對是否繼續(xù)聘請原物業(yè)服務企業(yè)或選聘新的物業(yè)服務企業(yè)等事項的決定沒有達到法定人數(shù)要求，因此選聘物業(yè)服務企業(yè)的工作擱淺。物業(yè)服務合同期滿后，該小區(qū)既沒有新的物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，前期物業(yè)公司也退出了物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務，該小區(qū)物業(yè)管理處于癱瘓狀態(tài)。
【案例分析】
《物業(yè)服務合同》到期后，業(yè)主大會沒有作出選聘或續(xù)聘決定該怎么辦？選不來新物業(yè)公司怎么辦？選好了新物業(yè)公司，老物業(yè)公司拒不辦交接手續(xù)又怎么辦？……這些問題一直困擾著許多小區(qū)的業(yè)主。
要解決上述問題，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)委會和業(yè)主首先要了解各自在《物業(yè)服務合同》到期后的權(quán)利和義務。
我國《物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定：“物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)委會。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作�！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，業(yè)委會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。”
對于業(yè)主和業(yè)委會而言，根據(jù)我市今年1月1日起施行的《武漢市物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，業(yè)委會應在物業(yè)服務合同期限屆滿六十日前組織召開業(yè)主大會會議，對是否續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的，應當重新簽訂物業(yè)服務合同；不再續(xù)約，業(yè)委會應在合同期滿后及時請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的。如果業(yè)委會不及時行使這一權(quán)利，同時業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，那么原物業(yè)服務企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務，物業(yè)服務合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。屆時，若業(yè)主以原《物業(yè)服務合同》期滿為由拒不交納物業(yè)管理費，那么將得不到法院的支持。
對于物業(yè)服務企業(yè)而言，如果已被依法要求退出并移交，即使繼續(xù)提供物業(yè)服務，合同終止后發(fā)生的物業(yè)費，人民法院也將不予認可。
