【案例分析】
2010年，武漢市某高檔小區(qū)大門口兩邊站著兩隊身著不同保安制服的保安人員，引起過往市民及路人的注意。經了解，這是一個沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)。幾個月前，由于該小區(qū)居民對小區(qū)原來的物業(yè)公司的服務不滿意，小區(qū)居民沒有與原物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務合同。小區(qū)內的李某、陳某、張某等幾位受小區(qū)居民信任的人，在經過小區(qū)居民的同意后接手了小區(qū)的物業(yè)服務，他們收取物業(yè)費、外聘會計人員、請來幾名保安負責小區(qū)的保安工作等。沒過多久，小區(qū)的趙某、方某等居民覺得李某、陳某、張某等沒有盡心為小區(qū)服務，還從中牟利。趙某便寫了一份抗議書并獲得小區(qū)部分居民的簽名，要求李某等交出小區(qū)的物業(yè)服務事務。李某等覺得自己已盡心為小區(qū)服務，反而遭到趙某等人的抵制，李某等不服氣，不愿交出小區(qū)的物業(yè)事務。趙某等便自行組建了一個小團體，攬起小區(qū)部分居民的物業(yè)服務，他們也請了幾名保安人員。這就出現(xiàn)了本案一開始描述的情形。
本案涉及兩個法律問題：
第一，小區(qū)業(yè)主委員會產生的程序問題。
本案中，在小區(qū)居民不再和原物業(yè)公司續(xù)簽物業(yè)服務合同之后，小區(qū)居民應當依照法定程序召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會組織小區(qū)物業(yè)管理的各項服務。李某、陳某、張某、趙某、方某，他們都是小區(qū)的業(yè)主，他們的意愿也是希望能夠更好地為小區(qū)的業(yè)主服務，但他們自發(fā)組建的組織都不是依法成立的業(yè)主委員會。因而，他們的行為都不符合《武漢市物業(yè)管理條例》的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主應依法召開業(yè)主大會，業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。根據《武漢市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產生，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。業(yè)主委員會應當根據小區(qū)的情況，定期召集業(yè)主大會，有需要的，依法定程序，業(yè)主委員會也可召集臨時會議。
第二，小區(qū)物業(yè)服務機構的合法性問題。
本案中，無論是李某、陳某、張某，還是趙某、方某，他們各自組建物業(yè)服務組織，各自收取、管理物業(yè)費用，各自請保安人員等等行為都不符合法律的規(guī)定。物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主大會選聘，業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質管理制度。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。根據《武漢市物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務經營活動。
依據《武漢市物業(yè)管理條例》以及相關法律法規(guī)，結合本案例，我們應該認識到小區(qū)的物業(yè)服務必須依法開展。小區(qū)的業(yè)主要想使得自己的權益得到更全面的保障，就應該依照相關法律法規(guī)的規(guī)定，積極召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會，這樣才能推進小區(qū)物業(yè)服務的有序進行。 |
