2006年，我市某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)公司簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定為該公司的某商品房小區(qū)提供服務(wù)，時間從2006年11月8日至2008年11月8日。小區(qū)的業(yè)主辦理收房手續(xù)并和物業(yè)公司簽訂了《服務(wù)協(xié)議》后，約定物業(yè)費是每平米每月1.2元，物業(yè)費交納時間是每季第一個月的20日前。
但由于小區(qū)入住率太低，大部分業(yè)主拖欠物業(yè)費，在服務(wù)合同到期后，物業(yè)公司停止提供物業(yè)服務(wù)并退出該小區(qū)。隨后，物業(yè)公司的工作人員不斷致電、致函欠費業(yè)主，催收拖欠的物業(yè)費，但欠費業(yè)主以種種理由拒絕交納。截止到2009年11月18日，該小區(qū)共有113戶業(yè)主共拖欠物業(yè)服務(wù)費24萬多元。2009年11月20日，物業(yè)公司將其中9名業(yè)主起訴至法院，要求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費和滯納金。
其中，有5名業(yè)主抗辯稱自己不在該小區(qū)居住，沒有享受物業(yè)公司提供的服務(wù)，拒絕支付物業(yè)費。經(jīng)過法官、律師和業(yè)主進行溝通協(xié)商，5名業(yè)主愿意支付拖欠的物業(yè)費。另外4名業(yè)主沒有與物業(yè)公司達成調(diào)解，最后法院判決這4名業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費和滯納金。
【案例分析】
《物業(yè)管理條例》第7條規(guī)定，業(yè)主的主要義務(wù)之一是“按時交納物業(yè)服務(wù)費用”；第42條規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用”�？梢姡瑯I(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費是一種合同義務(wù)，業(yè)主不按時交納物業(yè)服務(wù)費，則構(gòu)成違約。
理論上的問題容易理清，現(xiàn)實的難題卻不容易解決。業(yè)主欠交物業(yè)費之所以構(gòu)成難題，主要有兩個原因：第一，許多業(yè)主將購置房產(chǎn)作為投資，并不是為了居住，經(jīng)年累月不見業(yè)主本人。第二，業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費構(gòu)成違約，對此合法的法律救濟便是向法院起訴追索物業(yè)服務(wù)費。這種方式雖然合法，但效率卻很低，尤其是當個體業(yè)主欠交的物業(yè)費數(shù)額不過是數(shù)百元或數(shù)千元時，逐一起訴這些違約的業(yè)主，本身的訴訟成本就非常高。
面對上述難題，物業(yè)公司可明確以下一些思路。
首先，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第67條，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
其次，鑒于業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費具有主體眾多、數(shù)額較小等特點，物業(yè)公司可以聘請相關(guān)律師專門負責(zé)這一塊的事務(wù)，如此可以克服追討物業(yè)費面臨的起訴成本高、效率低的弊病。
此外，2009年10月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交物業(yè)費時一定要采取書面形式；同時，業(yè)主不能以未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)作為不交物業(yè)服務(wù)費的抗辯理由。這意味著只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容，則業(yè)主不論有沒有實際享受到服務(wù)都應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費。
最后，對于業(yè)主將房屋出租、出借，即業(yè)主與實際居住人不一致的，無論業(yè)主與實際居住人如何約定，業(yè)主均不能免除交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。換言之，若實際居住人未按時交納物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主仍然負有交納該費用的義務(wù)。 |
