近年來，一些圍繞商品住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的話題，因?yàn)槭玛P(guān)大多數(shù)居民的切身利益，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。盡管有《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律“撐腰”，但涉及業(yè)委會(huì)的各種爭(zhēng)議，仍然層出不窮。
在社區(qū)自治管理中，業(yè)主委員會(huì)角色有些微妙，有被看成“當(dāng)家”的，有被看成“管家”的，還有被看成“敗家”的。而作為一方當(dāng)事人，業(yè)委會(huì)在法院打官司也是司空見慣，下面讓我們來解讀幾則徐匯區(qū)法院的近期判例，看看業(yè)委會(huì)究竟扮演著一個(gè)怎樣的角色。
案由1
業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)
因?yàn)榭炊嗔藰I(yè)主與物業(yè)公司的恩恩怨怨，麥克花園的業(yè)主們?cè)谠飿I(yè)公司撤離小區(qū)后，通過業(yè)主大會(huì)決定由業(yè)委會(huì)自行管理小區(qū)。滿以為這樣總可以擺脫煩惱了，哪知“自己人”當(dāng)“管家”還是惹出了麻煩。業(yè)主張先生對(duì)業(yè)委會(huì)的維修、收費(fèi)資格產(chǎn)生質(zhì)疑，拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。無奈之下，業(yè)委會(huì)只得打官司將業(yè)主張先生告上法庭。
審理中，原告麥克花園業(yè)委會(huì)訴稱，麥克花園全體業(yè)主表決通過，決定對(duì)小區(qū)物業(yè)自主管理。張先生自2007年1月起未支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及地面停車費(fèi)，業(yè)委會(huì)請(qǐng)求判決被告支付物業(yè)管理費(fèi)等2000元。被告張先生辯稱，自己沒有支付物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)是事實(shí)，但問題在于有沒有必要付費(fèi)及付給誰。原告沒有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、發(fā)票、企業(yè)代碼證，對(duì)業(yè)主的物業(yè)無權(quán)維修，更無權(quán)收費(fèi)。被告愿意在解決了房屋維修等問題及原告取得收費(fèi)資格后，再支付相應(yīng)的費(fèi)用。
法院認(rèn)為，相關(guān)證據(jù)顯示，原告自2007年1月1日起對(duì)麥克花園物業(yè)實(shí)行自主管理，業(yè)主也接受原告的管理和服務(wù)，故原告有權(quán)向被告收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及停車費(fèi)。至于被告提出的房屋維修等問題，因不屬本案處理的法律關(guān)系，可另行與原告協(xié)商或起訴。
案由2
擅自簽約侵權(quán)益
漕華公司是滬上知名的華爾茲花園開發(fā)商，俞先生等是入住華爾茲花園十多年的業(yè)主。2009年9月12日，甲方漕華公司與乙方華爾茲花園業(yè)委會(huì)簽署了《協(xié)議書》《產(chǎn)權(quán)交接備忘錄》和《諒解備忘錄》各一份�！秴f(xié)議書》載明：甲方同意將其擁有的小區(qū)綜合樓第7層產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與全體業(yè)主，所有該7層物業(yè)范圍及設(shè)施均以現(xiàn)狀交付。乙方同意接受甲方贈(zèng)與。甲方擁有的1－6層物業(yè)，經(jīng)合法手續(xù)轉(zhuǎn)移給第三方，必須將本協(xié)議作為轉(zhuǎn)讓條件由第三方執(zhí)行�！懂a(chǎn)權(quán)交接備忘錄》明確：上述第7層房屋用途登記為物業(yè)服務(wù)用房，乙方知曉該房屋存在租賃合同�！墩徑鈧渫洝费a(bǔ)充說明：華爾茲花園開發(fā)銷售時(shí)，該綜合樓及所在宗地是作為華爾茲花園的一部分進(jìn)行總體規(guī)劃建設(shè)的，包括停車位也是整體規(guī)劃的，雙方明確各自的地面停車位使用范圍。
《協(xié)議書》《產(chǎn)權(quán)交接備忘錄》和《諒解備忘錄》一公布，小區(qū)業(yè)主頓時(shí)嘩然。受其他業(yè)主之托，俞先生提起訴訟，將華爾茲花園業(yè)委會(huì)與漕華公司列為共同被告，請(qǐng)求法院撤銷兩被告所達(dá)成的《協(xié)議書》《產(chǎn)權(quán)交接備忘錄》和《諒解備忘錄》。
俞先生的理由是，華爾茲綜合樓所占土地的性質(zhì)為小區(qū)配套公建用地。根據(jù)規(guī)定，公建設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸華爾茲花園全體業(yè)主共有。開發(fā)商與小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂的《協(xié)議書》《產(chǎn)權(quán)交接備忘錄》《諒解備忘錄》，不僅涉及到該房屋的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、產(chǎn)權(quán)處置等事宜，還涉及到小區(qū)側(cè)門及崗?fù)さ囊?guī)劃設(shè)置以及車位的分配等事宜，均屬于涉及業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)，應(yīng)由業(yè)主共同決定和經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論表決，而業(yè)主大會(huì)從未將上述權(quán)利授予業(yè)主委員會(huì)行使。華爾茲花園業(yè)委會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，未能依法履行其職責(zé)，在未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論和決定的情況下，擅自決定與漕華公司簽訂這3份文件，違反有關(guān)法律，侵害全體業(yè)主利益。
法院認(rèn)為，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，原告作為業(yè)主，對(duì)小區(qū)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。華爾茲花園小區(qū)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》規(guī)定，涉及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施的使用、決定業(yè)主共同利益的重大事項(xiàng)等屬于業(yè)主大會(huì)的議事內(nèi)容。華爾茲花園業(yè)委會(huì)與漕華公司簽訂的《協(xié)議書》、《產(chǎn)權(quán)交接備忘錄》和《諒解備忘錄》，均涉及小區(qū)共同和共有管理權(quán)利部分的事項(xiàng)，然而兩被告沒有證據(jù)證明在簽約前，提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)進(jìn)行過討論和表決，剝奪了業(yè)主的知情權(quán)和表決權(quán)，程序上存在嚴(yán)重瑕疵，侵害了包括原告在內(nèi)的小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。漕華公司內(nèi)部股權(quán)變更事宜不能對(duì)抗第三方。華爾茲花園業(yè)委會(huì)經(jīng)合法傳喚，未到庭應(yīng)訴，視為放棄訴訟權(quán)利。依照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，法院判決撤銷漕華公司與華爾茲花園業(yè)委會(huì)簽訂的《協(xié)議書》《產(chǎn)權(quán)交接備忘錄》和《諒解備忘錄》。
案由3
業(yè)委會(huì)改聘物業(yè)
邱先生于2001年購(gòu)買了一套位于襄陽南路的金環(huán)大廈房產(chǎn)。去年4月，現(xiàn)任業(yè)委會(huì)啟動(dòng)物業(yè)管理?yè)Q聘程序，新選聘了一家物業(yè)管理公司。邱先生等一些業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的做法并不認(rèn)同，于是由邱先生出面，將金環(huán)大廈業(yè)委會(huì)告上法庭，請(qǐng)求撤銷金環(huán)大廈業(yè)委會(huì)作出的選聘新物業(yè)管理公司的業(yè)主大會(huì)決議。
庭審中，邱先生訴稱，金環(huán)大廈此前由一家港資公司提供物業(yè)管理服務(wù)。小區(qū)業(yè)委會(huì)換屆后，現(xiàn)任業(yè)委會(huì)將原物業(yè)公司趕走，在未經(jīng)召開業(yè)主大會(huì)的情況下，擅自找其他物業(yè)公司承包小區(qū)的物業(yè)管理。原告提出異議后，于去年4月下旬看到一份選聘新的物業(yè)管理公司的業(yè)主大會(huì)公告。這份公告落款日期為2010年4月16日，此前他并沒有看到召開業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司的公告，也未收到表決票。被告的行為違反法律規(guī)定，嚴(yán)重侵害原告權(quán)益。
被告業(yè)委會(huì)辯稱，選聘物業(yè)公司的工作按照正規(guī)程序進(jìn)行。業(yè)委會(huì)在之前向全體業(yè)主發(fā)出了表決票，超過三分之二的業(yè)主同意選聘新的物業(yè)管理公司。因?yàn)樘厥庠�，業(yè)委會(huì)無法直接向原告發(fā)放表決票，所以通過掛號(hào)信的方式將表決票郵寄給原告家人。統(tǒng)計(jì)表決時(shí)，居委會(huì)、街道房地辦等單位的工作人員都在場(chǎng)見證。
經(jīng)查，為選聘新的物業(yè)服務(wù)公司事宜，被告于去年4月初向業(yè)主發(fā)放表決票時(shí)載明：請(qǐng)業(yè)主在2010年4月16日前將表決票投至投票箱內(nèi)，逾期未投視為同意。金環(huán)大廈共有在冊(cè)業(yè)主82戶，被告發(fā)放表決票73張，回收68張，其中同意票67張。被告遂于2010年4月16日張貼公告，告知表決結(jié)果。
法院認(rèn)為，原告未能提供確實(shí)而充分的證據(jù)，證明上述決議對(duì)其合法權(quán)益造成實(shí)質(zhì)性侵害。因此，原告的主張缺乏事實(shí)依據(jù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。因此，被告雖未以集體討論的形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但已通過向業(yè)主發(fā)放表決票的方式征求意見，其程序符合相關(guān)規(guī)定，并無不當(dāng)。即便業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反了法律、法規(guī)，也應(yīng)由物業(yè)所在地的相關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，而并非直接由業(yè)主來主張或行使撤銷權(quán)。因此判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。
