【案例掃描】
2005年4月17日，開發(fā)商廣州市重益房產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱重益公司)通過招投標(biāo)方式選聘廣州如意物業(yè)管理有限公司(以下簡稱如意物業(yè)公司)為重益廣場提供前期物業(yè)管理服務(wù)。雙方簽訂了《重益廣場物業(yè)管理委托合同》，約定：委托管理期限自合同簽字、蓋章生效之日起至重益廣場業(yè)主委員會成立并依法選定物業(yè)服務(wù)公司后30日止。如意物業(yè)公司負(fù)責(zé)編制年度物業(yè)管理決算報(bào)告，每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費(fèi)收支情況。
合同簽訂后，重益公司認(rèn)為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》作為委托合同，委托人有權(quán)隨時解除合同。合同履行期間，如意物業(yè)公司沒有按照合同約定編制年度物業(yè)管理決算報(bào)告并每6個月向全體業(yè)主公布一次物業(yè)管理費(fèi)收支報(bào)告，屬于嚴(yán)重的違約行為。重益公司于2009年11月15日向如意物業(yè)公司發(fā)出解除合同通知書，如意物業(yè)公司亦簽收了該通知，并明確表示不同意解除合同。
對此，重益公司向法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)《重益廣場物業(yè)管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費(fèi)向原告重益公司提供決算報(bào)告。
被告辯稱：首先，《重益廣場臨時管理公約》載明“在重益廣場業(yè)主委員會成立之前，除物業(yè)服務(wù)公司被取消資質(zhì)及企業(yè)注銷外，重益公司不得變更物業(yè)服務(wù)公司”。重益廣場至今未成立業(yè)主委員會，被告持有三級物業(yè)管理資質(zhì)，企業(yè)并未注銷，原告不得解除合同。
其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依約提供年度物業(yè)管理決算報(bào)告，但被告提供的證據(jù)證明被告已履行了上述義務(wù)，且即使被告未履行公示義務(wù)也不構(gòu)成根本違約，原告無權(quán)要求解除委托合同。
第三，原告應(yīng)依據(jù)約定程序解除合同。如被告的物業(yè)服務(wù)未達(dá)到管理目標(biāo)，原告應(yīng)先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告關(guān)于限期整改的通知，在此情況下，被告無權(quán)直接要求終止委托合同。重益廣場也沒有出現(xiàn)l／2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務(wù)的情況，因此，合同解除的條件未成就，請求法院駁回原告的訴訟請求。
該案件的爭議焦點(diǎn)集中在：原告是否有權(quán)解除《重益廣場物業(yè)管理委托合同》?
【律師解析】
合同解除具有以下幾個特點(diǎn)：1.合同解除適用于有效成立的合同，能解除的合同必須是合法有效的合同。2.合同解除必須具備一定的條件，禁止合同當(dāng)事人在沒有任何法定或者約定根據(jù)的情況下人一解除合同。3.合同的解除必須有解除行為，必須要由享有法定或約定解除權(quán)的一方行使解除權(quán)，作出解除合同的意思表示。4.合同解除的效力是使合同關(guān)系自始消滅或向?qū)硐麥纭?/span>
合同解除的方式分為法定解除和約定解除。法定解除是指合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢之前，當(dāng)事人一方通過行使法定的解除權(quán)而使合同效力消滅的行為。對于法定解除權(quán)的行使，我國合同法采用了“根本違約”的標(biāo)準(zhǔn)。約定解除分為協(xié)議解除和約定解除權(quán)解除兩種情況。協(xié)議解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當(dāng)事人雙方通過協(xié)商解除合同，使合同效力消滅的行為。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。約定解除權(quán)是指當(dāng)事人雙方在合同中約定，在合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，由當(dāng)事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權(quán)，并可以通過行使合同解除權(quán)，使合同關(guān)系消滅。《合同法》規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
本案中，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》第二十九條約定：“如如意物業(yè)公司違反該合同中有關(guān)物業(yè)服務(wù)義務(wù)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，重益公司有權(quán)要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標(biāo)的或出現(xiàn)1／2以上業(yè)主不滿意如意物業(yè)公司的服務(wù)時，重益公司有權(quán)終止合同。”根據(jù)合同解除的相關(guān)規(guī)定，雙方在合同中約定了合同解除的條件，即被告違反合同中關(guān)于物業(yè)服務(wù)義務(wù)和質(zhì)量的約定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標(biāo)，或者在重益廣場出現(xiàn)1／2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務(wù)時，原告有權(quán)解除合同。根據(jù)原告提供的證據(jù)材料，不能證明被告在提供物業(yè)服務(wù)的過程中，存在嚴(yán)重違反合同規(guī)定的行為，原告也沒有要求被告限期整改。重益廣場也沒有出現(xiàn)1／2以上業(yè)主不滿意被告提供的物業(yè)服務(wù)的情形。因此，合同約定的解除條件未成就，原告不享有合同的解除權(quán)。那么，原告是否享有法定解除權(quán)呢?根據(jù)合同法的規(guī)定，法定解除權(quán)采用的是“根本違約”的標(biāo)準(zhǔn)，即違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的。本案中，被告沒有按期編制年度物業(yè)管理決算報(bào)告，并不構(gòu)成對物業(yè)管理委托合同的根本違約，被告依約履行了物業(yè)管理委托合同的主要義務(wù)，因此，原告不能行使法定解除權(quán)解除物業(yè)管理委托合同。
原告稱，《合同法》第四百一十條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。原告據(jù)此享有隨時單方解除合同的權(quán)利。那么，物業(yè)管理委托合同能否直接適用委托合同的相關(guān)規(guī)定呢?
當(dāng)前，理論界通說認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同屬于委托合同的一種。但兩者還存在許多不同的地方。委托合同的雙方當(dāng)事人可以隨時解除委托合同，而物業(yè)服務(wù)合同的解除需要有嚴(yán)格的條件�！段餀�(quán)法》第七十六條規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定。本案中，重益廣場尚未成立業(yè)主委員會，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)管理合同。但重益廣場已經(jīng)交付使用多年，除了開發(fā)商還有其他業(yè)主也與如意物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理委托合同。如果重益公司單方解除了物業(yè)管理委托合同，勢必直接影響到重益廣場其他業(yè)主的利益。因此，開發(fā)商作為重益廣場的單個業(yè)主，無權(quán)單方解除涉及重益廣場公共利益的物業(yè)管理委托合同。如果重益廣場業(yè)主確實(shí)需要重新選聘物業(yè)服務(wù)公司，可以通過召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，授權(quán)業(yè)主委員會進(jìn)行。如果任由一方隨意解除合同，必然會造成重益廣場物業(yè)管理的無序或不穩(wěn)定，從根本上造成對全體業(yè)主利益的損害，激化社會矛盾。
【法院判決】
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，《重益廣場物業(yè)管理委托合同》是原被告雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合同合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。合同約定被告應(yīng)按期負(fù)責(zé)編制年度物業(yè)管理決算報(bào)告，被告未按期履行該項(xiàng)義務(wù)，對原告的該項(xiàng)請求被告亦表示同意，對此項(xiàng)訴訟請求法院予以支持。
關(guān)于原告認(rèn)為，自身作為委托人享有隨時解除合同的權(quán)利。法院認(rèn)為，因本案糾紛屬物業(yè)服務(wù)合同糾紛，根據(jù)最高人民法院《民事案件案由規(guī)定》的規(guī)定，此類糾紛屬服務(wù)合同糾紛，而原告依據(jù)《中華人民共和國合同法》中有關(guān)委托合同的規(guī)定，要求解除雙方所簽合同，缺乏法律依據(jù)，不予支持。原告也未能提供證據(jù)證明其曾限期被告進(jìn)行整改或出現(xiàn)1／2以上業(yè)主對被告的服務(wù)不滿意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請求。并且本案所涉被告提供服務(wù)的物業(yè)區(qū)域中并非只有原告一個業(yè)主，其單方解除合同，會影響到其他業(yè)主的合法權(quán)益，不能給予支持。
故判決如下：自判決生效之日起20日內(nèi)，被告如意物業(yè)公司對已經(jīng)收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業(yè)費(fèi)向原告重益公司提供決算報(bào)告，駁回原告的其他訴訟請求。
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