案情簡介：龍騰房地產(chǎn)公司于2007年開發(fā)建設(shè)了龍騰花園小區(qū)，并與龍騰物業(yè)簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》，在與業(yè)主簽訂的《房地產(chǎn)買賣(預(yù)售)合同》中約定小區(qū)車位歸開發(fā)商所有。2008年業(yè)主辦理了人住手續(xù)，龍騰花園小區(qū)業(yè)主委員會于2009年3月份成立。業(yè)委會成立后，發(fā)現(xiàn)龍騰物業(yè)不僅將地下車位出租收益按照4：6的比例與開發(fā)商龍騰房地產(chǎn)進行分成，還將小區(qū)地面空地改造了20個車位，用于出租收益，收益用途未知。業(yè)委會多次與龍騰物業(yè)及龍騰房地產(chǎn)公司交涉，要求將全部車位收入返還給全體業(yè)主，均被拒絕，最終業(yè)委會將龍騰物業(yè)和龍騰房地產(chǎn)公司一并起訴至法院。


    原告業(yè)委會訴稱：龍騰花園小區(qū)的停車位屬于龍騰花園全體業(yè)主共有，其收益自然應(yīng)當屬于全體業(yè)主，被告龍騰物業(yè)和龍騰房地產(chǎn)公司卻私自瓜分，此外，龍騰物業(yè)在未征得全體業(yè)主同意的情況下，擅自改變小區(qū)空地為車位，并獲取收益，其收益也應(yīng)當屬于全體業(yè)主所有。請求法院認定龍騰房地產(chǎn)公司與龍騰物業(yè)簽訂的《車位管理協(xié)議》無效并請求龍騰房地產(chǎn)公司和龍騰物業(yè)返還全部車費管理費。


    被告開發(fā)商辯稱：龍騰花園社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的停車位按照法律規(guī)定屬于開發(fā)商所有，且開發(fā)商在與全體業(yè)主簽訂《房地產(chǎn)買賣(預(yù)售)合同》時，已經(jīng)明確約定了規(guī)劃停車位屬于開發(fā)商所有，自己與龍騰物業(yè)公司之間關(guān)于停車位管理及收益分配的約定亦符合法律規(guī)定，此外，龍騰花園小區(qū)業(yè)委會沒有訴訟主體資格，請求法院駁回原告的訴訟請求。


    被告物業(yè)服務(wù)公司辯稱：龍騰花園社區(qū)內(nèi)規(guī)劃的車位屬于開發(fā)商所有，自己與開發(fā)商之間簽訂的《車位管理協(xié)議》合法有效，按照該協(xié)議，自己有權(quán)獲得規(guī)劃車位30％的收益。此外，由于龍騰花園社區(qū)車位緊張，在不影響消防、通行等情況下，自己積極主動將小區(qū)內(nèi)的空閑地方規(guī)劃成停車位，方便了全體業(yè)主，且該部分車位的收益也全部用在了小區(qū)內(nèi)公共部位維修養(yǎng)護等用途上，因此也不存在返還該部分收益的問題。


    法院判決：法院經(jīng)過開庭審理，查明事實如下：龍騰房地產(chǎn)公司與業(yè)主之間簽訂的《房地產(chǎn)買賣(預(yù)售)合同》中明確約定了規(guī)劃車位屬于開發(fā)商所有；龍騰房地產(chǎn)公司與龍騰物業(yè)簽訂了《車位管理協(xié)議》，約定了車位的管理、收益分配等問題；龍騰物業(yè)取得的規(guī)劃外車位收益用于了小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備的維護等用途。最終法院主持三方當事人進行了調(diào)解，業(yè)委會在了解了相關(guān)法律法規(guī)及事實真相后，決定撤回起訴。


    案例分析：


    本案主要涉及小區(qū)內(nèi)車位所有權(quán)歸屬，開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司關(guān)于車位收益分配合同的效力，業(yè)委會是否有權(quán)就車位問題提起訴訟等問題。下面逐一進行分析：


    一、小區(qū)內(nèi)規(guī)劃車位的歸屬問題


    《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第七十三條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有�！钡谄呤�四條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有�！�


    最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：(一)具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用；(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列人該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當認定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。”第六條規(guī)定，“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。”


    從上述法律規(guī)定可以看出，不管開發(fā)商與業(yè)主之間是否在《房地產(chǎn)買賣合同》中約定了“小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車位屬于開發(fā)商所有”，小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的車位原則上均屬于開發(fā)商所有，除非業(yè)主能舉證證明開發(fā)商已經(jīng)將車位成本攤?cè)敕績r或者已經(jīng)將車位作為公共面積分攤到專有房屋面積中，由此可知，本案中規(guī)劃內(nèi)的車位屬于龍騰房地產(chǎn)公司所有。此外，本案中龍騰物業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會同意，便擅自將空地改為車位的問題，雖然是為了全體業(yè)主的共同利益，且在法院的調(diào)解中妥善解決了，但其在運作程序上欠妥，物業(yè)公司本來是為全體業(yè)主做好事，卻引來了誤解，建議物業(yè)公司在今后的工作中，加強物業(yè)管理法律法規(guī)的學習，在物業(yè)服務(wù)過程中，嚴格遵守法律法規(guī)的規(guī)定，從而能夠更加規(guī)范的為全體業(yè)主提供專業(yè)的物業(yè)服務(wù)。


    二、開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司關(guān)于車位收益的分配問題


    根據(jù)《合同法》等法律規(guī)定，當事人簽訂合同生效的條件如下：1、意思表示真實；2、具備法律所要求的形式；3、不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不損害社會公共利益。此外，《合同法》第五十二條規(guī)定，“有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益：(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”第五十四條規(guī)定，“下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：(一)因重大誤解訂立的；(二)在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷……”


    本案中開發(fā)商對于其擁有所有權(quán)的車位與物業(yè)服務(wù)公司簽訂的關(guān)于車位收益分配的《車位管理協(xié)議》沒有違反法律的強制性規(guī)定，是雙方真實意思的表示，合法有效，業(yè)委會主張《車位管理協(xié)議》無效的訴訟請求不成立。


    三、業(yè)主委員會是否有權(quán)起訴要求物業(yè)服務(wù)公司將車位恢復原狀


    《物權(quán)法》中，對業(yè)主委員會是否有訴訟主體資格，沒有直接做出規(guī)定，但因此不能否認她的訴訟主體資格；作為民事法律的一般原則，法不禁止的，視為有權(quán)�！段餀�(quán)法》第七十八條二款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷�！币簿褪钦f，如果業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主完全可將業(yè)主大會或業(yè)主委員會作為被告訴至法院，請求人民法院依法撤銷業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定。即業(yè)主委員會可以作為被告身份被提起訴訟�！段餀�(quán)法》第八十三條規(guī)定，“業(yè)主應(yīng)當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條第一款規(guī)定，“業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持�！庇袑＜覍W者認為，除上述法律明確規(guī)定業(yè)主委員會可以作為原告起訴外，其余事項，業(yè)主委員會必須經(jīng)過業(yè)主大會的明確授權(quán)才能提起訴訟。鑒于現(xiàn)實生活中召開一次業(yè)主大會非常不易，從現(xiàn)行法律規(guī)定的角度出發(fā)，筆者認為應(yīng)當將業(yè)主委員會定性為民事訴訟法上規(guī)定的除自然人、法人之外的其他組織，只要是涉及全體業(yè)主公共利益的糾紛，業(yè)主委員會就有權(quán)提起訴訟，而不必要事事都必須經(jīng)過業(yè)主大會的明確授權(quán)。此外，由于業(yè)主委員會不是法人，沒有獨立的擬制人格，其行為的后果、責任，應(yīng)當由全體業(yè)主共同承擔。


    從上述法律法規(guī)規(guī)定可以看出，本案中業(yè)主委員會有權(quán)起訴物業(yè)服務(wù)公司要求其將車位恢復原狀，但基于本案中龍騰物業(yè)公司出租車位的收益已經(jīng)全部用在了全體業(yè)主身上，故法院調(diào)解解決了爭議。