從一起案件談物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全
[要點(diǎn)提示] 除非業(yè)主與物業(yè)公司另行訂立保管合同，一般情況下，二者之間應(yīng)該是公共服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)公司負(fù)有法定的一般注意義務(wù)。如果業(yè)主的車輛在物業(yè)公司管理范圍內(nèi)被盜，物業(yè)公司只承擔(dān)因未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)而引起的車輛損失的相應(yīng)法律責(zé)任。
[案情]
原告：王某，女，山東某監(jiān)理公司東營(yíng)分公司副經(jīng)理。
被告：東營(yíng)某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司。
東營(yíng)區(qū)人民法院經(jīng)審理查明：原告為東營(yíng)某住宅小區(qū)的業(yè)主，被告是該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司。2007年7月21日晚23時(shí)40分許，原告發(fā)現(xiàn)其居住的小區(qū)68號(hào)樓室內(nèi)的一個(gè)電腦包被盜，包內(nèi)裝有魯EAE797奧迪車鑰匙一把、酷派手機(jī)一部、小靈通一部、現(xiàn)金人民幣18000元以及各類重要文件和合同等。在原告處居住的人員遂撥打110報(bào)警并通知被告，被告方張某及保安人員到場(chǎng)。22日0時(shí)30分許，警方人員進(jìn)入原告住處，此時(shí)，魯EAE797奧迪車尚停在原告樓下后院。被告遂安排保安人員巡邏排查。被告監(jiān)控錄像顯示：22日2時(shí)19分左右，有一輛機(jī)動(dòng)車外出。被告東門保安當(dāng)班記錄載明：2時(shí)19分有一輛銀白色奧迪車外出，車號(hào)魯EAE797，經(jīng)查有出入證，按規(guī)定放行。7月22日上午，原告及在原告家中居住的閻某、周某等人發(fā)現(xiàn)魯EAE797車被盜。10時(shí)10分閻某遂向東營(yíng)市公安局東城分局報(bào)警。公安局偵查人員及被告方人員遂趕到現(xiàn)場(chǎng)。該車至今下落不明。
原告訴稱，作為物業(yè)公司，被告依法負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的義務(wù)，且在原告明確要求被告履行保護(hù)原告財(cái)產(chǎn)安全、被告承諾保護(hù)的情況下，原、被告已形成車輛保管合同關(guān)系，因被告重大過(guò)失，致使原告遭受重大財(cái)產(chǎn)損失，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告的全部經(jīng)濟(jì)損失。除去保險(xiǎn)公司賠償原告的373 670元外，原告尚有179 282.5元的損失，這部分損失應(yīng)由被告賠償。
被告辯稱，原告所稱的“被告依法負(fù)有保護(hù)原告人身、財(cái)產(chǎn)安全不受損害的義務(wù)”于法無(wú)據(jù)，被告對(duì)此不僅沒(méi)有法定義務(wù)，而且沒(méi)有約定義務(wù)。原告稱原、被告已形成車輛保管合同關(guān)系的主張不能成立。假使原告車輛真的丟失，也是刑事犯罪和原告自身過(guò)錯(cuò)造成的，被告沒(méi)有過(guò)錯(cuò)。保險(xiǎn)公司賠償原告373 670元是對(duì)原告車輛被盜損失的全部賠償。保險(xiǎn)賠付與購(gòu)置車輛之間費(fèi)用的差價(jià)是原告自己選擇了放棄。原告對(duì)自己已放棄的權(quán)利無(wú)權(quán)再行向被告主張，不應(yīng)得到支持。
[審判]
東營(yíng)區(qū)人民法院認(rèn)為，關(guān)于原、被告之間法律關(guān)系的問(wèn)題，原告作為被告的業(yè)主，已向被告交納物業(yè)管理費(fèi)，被告作為物業(yè)管理公司應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，原、被告形成物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系。原告提供的業(yè)主使用手冊(cè)明確載明物業(yè)公司只負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的車輛管理，不負(fù)責(zé)車輛的保管保險(xiǎn)責(zé)任，故原告主張?jiān)娼患{的物業(yè)費(fèi)包含安防費(fèi)用，原、被告形成保管關(guān)系，理由不當(dāng)，法院不予采信。原告主張其車鑰匙丟失后，被告承諾不讓車輛離開(kāi)小區(qū)，其提供的錄音資料不能證明被告承諾為其保管車輛。
關(guān)于被告是否對(duì)原告車輛丟失承擔(dān)責(zé)任的問(wèn)題，一審法院認(rèn)為，原告在發(fā)現(xiàn)車鑰匙丟失后，即報(bào)警并通知被告，被告方人員亦到場(chǎng)，而此時(shí)原告的車輛尚未丟失，原告應(yīng)預(yù)見(jiàn)到丟失車鑰匙繼而造成車輛丟失的后果，原告應(yīng)對(duì)自己的車輛采取合理的保護(hù)措施卻未采取，且原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車內(nèi)，從而加大了丟失車輛的安全隱患；而被告作為物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的車輛負(fù)有管理義務(wù)，在一般情況下，應(yīng)盡到善良管理者的普通注意義務(wù)；在本案中，被告雖配有值班人員、巡邏人員，采取了一定的保安措施，但其在知曉原告車鑰匙丟失后，應(yīng)對(duì)原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，被告對(duì)原告車輛丟失未盡應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)。綜上，原、被告對(duì)造成原告車輛的丟失應(yīng)負(fù)同等責(zé)任，被告對(duì)原告的損失應(yīng)承擔(dān)50%的賠償責(zé)任。依照《 中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，法院判決：一、被告于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告王某車輛損失46 965元；二、駁回原告王某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審宣判后，被告不服，提起上訴。
二審法院查明的事實(shí)與一審相同。
東營(yíng)市中級(jí)人民法院認(rèn)為，在涉案車輛鑰匙丟失后，被上訴人及時(shí)報(bào)警并通知了上訴人，上訴人在知情的情況下，對(duì)被上訴人車輛的出入應(yīng)盡到比一般車輛更加謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，上訴人對(duì)被上訴人車輛的丟失未盡到應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)，對(duì)此，上訴人對(duì)被上訴人車輛丟失造成的損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。被上訴人在其車鑰匙丟失后，未積極采取相應(yīng)的保護(hù)措施，對(duì)車輛丟失所造成的損失亦存有過(guò)錯(cuò)，對(duì)此亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，原審法院據(jù)此判決上訴人與被上訴人涉案車輛丟失所造成的損失各擔(dān)50%的賠償責(zé)任并無(wú)不當(dāng)。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十二條、一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第一百五十八條之規(guī)定，判決：駁回上訴，維持原判。
[評(píng)析]
近年來(lái)，像本案這樣因小區(qū)內(nèi)停放的車輛被盜而引發(fā)的索賠糾紛時(shí)有發(fā)生，已經(jīng)成為物業(yè)管理糾紛中的一大熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。司法實(shí)踐中，如何界定這類糾紛的性質(zhì)，是正確處理這類糾紛的首要法律問(wèn)題。
車輛被盜的糾紛盡管具體情況有所不同，但其共同的事實(shí)有：當(dāng)事人之間即業(yè)主與物業(yè)公司之間存在合同關(guān)系，常被稱為“物業(yè)服務(wù)合同”或者“前期物業(yè)服務(wù)合同”，而且一方提供服務(wù)，另一方支付報(bào)酬，因而是雙務(wù)、有償?shù)暮贤�；車輛被盜后業(yè)主如果要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，即使約定不清，也一定是合同約定的責(zé)任，即違約賠償責(zé)任，而不可能是法律規(guī)定的責(zé)任；丟車的業(yè)主與物業(yè)公司之間都是特定的，具有相對(duì)性，被損害的權(quán)利也具有相對(duì)性；從損害后果來(lái)看，無(wú)疑都是財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的。所以，物業(yè)公司與丟車的業(yè)主之間的糾紛無(wú)論定性、審理和判決依據(jù)都應(yīng)當(dāng)按照合同法的原則和規(guī)定進(jìn)行。因此，因車輛被盜而引發(fā)的業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，是合同之債而非侵權(quán)之債。
在明確合同責(zé)任的基礎(chǔ)上，還要具體區(qū)分合同的性質(zhì)或類型。實(shí)踐中，業(yè)主和物業(yè)公司之間通常不會(huì)就車輛停放與管理問(wèn)題成立專門的合同，而只會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條成立“前期物業(yè)服務(wù)合同”或根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第一款訂立“物業(yè)服務(wù)合同”。這兩種物業(yè)服務(wù)合同，通常具有一定的特殊性，即為一種集體合同及附合合同，表現(xiàn)為格式條款，單個(gè)的業(yè)主一般沒(méi)有自主選擇的余地，而且車輛保安的內(nèi)容通常會(huì)作為物業(yè)服務(wù)合同的一項(xiàng)附加條款。在這種情況下，如何界定“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)便顯得尤為重要。對(duì)于“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)，目前審判實(shí)務(wù)中主要存在著“保管合同說(shuō)”和“服務(wù)合同說(shuō)”兩種觀點(diǎn)�！氨９芎贤f(shuō)”認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間成立特約服務(wù)性質(zhì)的車輛保管合同法律關(guān)系。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存放的車輛，應(yīng)當(dāng)屬于車輛保管合同中的保管物；物業(yè)公司作為保管人對(duì)保管物負(fù)有特殊注意義務(wù)，即特定關(guān)系中所產(chǎn)生的善良管理人的注意義務(wù)，對(duì)于一切因自己過(guò)失而給保管物造成的損害，保管人都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這種損害既包括車輛的被盜，也包括車輛的毀損，哪怕是劃傷�！胺⻊�(wù)合同說(shuō)”認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)公司之間成立公共服務(wù)性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系，物業(yè)公司負(fù)有法定的一般注意義務(wù)�！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條將這一注意義務(wù)表述為“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”。除非業(yè)主與物業(yè)公司另行訂立保管合同，否則物業(yè)公司只承擔(dān)因未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)而引起的車輛損失的相應(yīng)法律責(zé)任。“相應(yīng)”是指過(guò)錯(cuò)在造成損失的原因力中所占的比例份額�？梢�(jiàn)，這兩種觀點(diǎn)的區(qū)別直接導(dǎo)致了賠償責(zé)任的大小與賠償金額的多少。如果業(yè)主與物業(yè)公司之間成立保管合同，那么，根據(jù)保管合同的規(guī)定，物業(yè)公司就要承擔(dān)車輛被盜的大部分甚至是全部損失；如果業(yè)主與物業(yè)公司只是成立服務(wù)合同的話，物業(yè)公司則承擔(dān)管理不到位的責(zé)任，即使賠償也只占實(shí)際被盜車輛的很小金額。筆者贊同“服務(wù)合同說(shuō)”，主要原因如下：
第一，保管合同的實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件，要求托管人實(shí)際轉(zhuǎn)移保管物的占有，并且在領(lǐng)取保管物之前事先通知保管人。從物業(yè)服務(wù)合同的形式來(lái)看，業(yè)主通過(guò)向物業(yè)公司每月繳納一定數(shù)額的管理費(fèi)用，將車停在小區(qū)的指定位置。表面上看起來(lái)，物業(yè)公司好像已經(jīng)實(shí)際管理車輛。但事實(shí)上，車輛管理權(quán)還是由車主本人掌握，并沒(méi)有實(shí)際轉(zhuǎn)移車輛的占有，車主還可以隨時(shí)使用車輛，并不需要事先通知物業(yè)公司。上述特征與保管合同的構(gòu)成要件大相徑庭。
第二，從物業(yè)公司設(shè)立的目的來(lái)看，小區(qū)全體業(yè)主為了能夠獲得一個(gè)良好的居住環(huán)境，委托物業(yè)公司對(duì)其小區(qū)進(jìn)行管理，提供服務(wù)。物業(yè)公司履行職能是基于小區(qū)全體業(yè)主的委托，履行職能的目的也就是為了維護(hù)好全體業(yè)主（或大多數(shù)業(yè)主)的共同利益，如小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、安全等。維護(hù)好小區(qū)居民的財(cái)產(chǎn)安全也就是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要職責(zé)。但是物業(yè)公司是否就負(fù)有絕對(duì)的安全和保管義務(wù)呢？這無(wú)疑是不現(xiàn)實(shí)的，事實(shí)上物業(yè)公司也不可能做到。正如世界上不可能有一勞永逸的安全手段一樣，物業(yè)公司也不能承擔(dān)起小區(qū)的所有安全任務(wù)。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)只能盡到基本的安全義務(wù)，如安排保安對(duì)小區(qū)進(jìn)行連續(xù)巡邏，安置必要的小區(qū)周邊監(jiān)視裝置，實(shí)行門衛(wèi)登記制度等。除此之外，除非物業(yè)合同中有特別規(guī)定或者是物業(yè)公司的重大過(guò)失和故意，否則，物業(yè)公司不再承擔(dān)責(zé)任。
第三，從權(quán)利義務(wù)相一致的原則分析，等價(jià)有償是民事活動(dòng)的一般準(zhǔn)則。物業(yè)公司作為盈利性的機(jī)構(gòu)，自身要追求一定的經(jīng)濟(jì)利益。此時(shí)，經(jīng)濟(jì)利益的獲取，表現(xiàn)為物業(yè)公司通過(guò)提供優(yōu)質(zhì)、良好的物業(yè)服務(wù)，來(lái)贏得大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，從而獲取一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)用。反過(guò)來(lái)，一定數(shù)額的物業(yè)管理費(fèi)用也就在很大程度上決定了物業(yè)公司的服務(wù)手段和服務(wù)質(zhì)量�，F(xiàn)實(shí)中，從小區(qū)停車費(fèi)繳納的數(shù)額來(lái)看，通常是車主每月繳納數(shù)十到數(shù)百元不等的費(fèi)用，該費(fèi)用相對(duì)于車輛的價(jià)值而言，自然微不足道。當(dāng)物業(yè)公司在已經(jīng)盡到管理義務(wù)的情況下，再就車輛的價(jià)值進(jìn)行賠償，顯然有失公平。另外，就停車費(fèi)的性質(zhì)而言，小區(qū)的資源歸全體業(yè)主所有，車輛地面固定停放位置屬小區(qū)全體業(yè)主所有，除對(duì)停車費(fèi)有特別約定以外，停車費(fèi)須納入物業(yè)維修基金，歸全體業(yè)主所有，以用于公共設(shè)施的維修、更新，也就是說(shuō)業(yè)主的停車費(fèi)仍然是歸業(yè)主所有，停車費(fèi)并非保管費(fèi)。物業(yè)公司作為小區(qū)業(yè)主的代理人，小區(qū)車位的劃定與使用實(shí)際上是為了全體業(yè)主的利益，保障小區(qū)內(nèi)空間的合理使用。
需要指出的是，上文所談到的物業(yè)公司對(duì)于小區(qū)車輛的被盜不承擔(dān)保管責(zé)任，并非否定物業(yè)公司不承擔(dān)任何責(zé)任。因?yàn)槲飿I(yè)公司的管理職責(zé)本身就意味著其應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)起維護(hù)小區(qū)安全的責(zé)任。若物業(yè)公司對(duì)被盜事件存在過(guò)錯(cuò)，那么物業(yè)公司必須承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司對(duì)小區(qū)車輛被盜減輕責(zé)任的前提，是自身已經(jīng)盡到了應(yīng)盡的管理義務(wù)，如確保專人巡邏，對(duì)于進(jìn)出小區(qū)的車輛都進(jìn)行必要的登記和詢問(wèn)等。否則，物業(yè)公司就必須承擔(dān)因管理不善而導(dǎo)致車輛失竊的賠償責(zé)任。
當(dāng)然，如果業(yè)主與物業(yè)公司事先有簽訂保管合同的明確約定，雙方當(dāng)事人在自愿的情況下達(dá)成車輛保管的協(xié)議，此時(shí)，物業(yè)公司就當(dāng)然地被賦予了保管車輛的義務(wù)，其對(duì)于車輛被盜就理所當(dāng)然地承擔(dān)保管責(zé)任。
就本案而言，原告與其居住小區(qū)的開(kāi)發(fā)商于2004年12月31日簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，合同約定：該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聘用被告對(duì)該小區(qū)物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。2005年2月22日，原告簽署了小區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約。被告向原告發(fā)放業(yè)主使用手冊(cè)，手冊(cè)載明了物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)管理規(guī)定及智能系統(tǒng)管理、車輛管理等事項(xiàng)。其中車輛管理載明：本小區(qū)車輛進(jìn)出實(shí)行登記管理，有車輛的業(yè)主、住戶請(qǐng)到物業(yè)管理中心辦理車輛進(jìn)出證（卡），物業(yè)公司只負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的車輛管理，不負(fù)責(zé)車輛的保管保險(xiǎn)責(zé)任，提請(qǐng)業(yè)主保管好自己的車輛并加入車輛保險(xiǎn)�？梢�(jiàn)，原告與物業(yè)公司之間并沒(méi)有成立保管合同關(guān)系，原告不能以被告保管不善為由，要求物業(yè)公司對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。但是，基于雙方的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，被告負(fù)有對(duì)小區(qū)公共秩序和小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)的安全防范義務(wù)。特別是被告在知曉原告車鑰匙丟失后，應(yīng)對(duì)原告的車輛出入采取比一般車輛更加謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，因此物業(yè)公司對(duì)業(yè)主車輛丟失未盡到應(yīng)負(fù)的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。同時(shí)，原告在丟失車鑰匙后，對(duì)自己的車輛應(yīng)采取合理的保護(hù)措施卻未采取，且原告在車輛停放后將車輛的出入證置于車內(nèi)，從而加大了丟失車輛的安全隱患，也應(yīng)承擔(dān)部分責(zé)任。 |
