某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關(guān)閉，以便裝修管理人員隨時(shí)檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時(shí)通知保安人員將裝修施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。同時(shí)表示將訴諸公堂。
注：1、該戶業(yè)主未簽署《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。2、管理處認(rèn)為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對(duì)其作出相應(yīng)的處罰。
案例分析：
1、本案例中物業(yè)管理工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關(guān)法規(guī)和合同認(rèn)真履行自己的職責(zé)和義務(wù)，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護(hù)廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的�？墒牵景咐形飿I(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主（所有權(quán)人）同意的情況下對(duì)私家住宅堂而煌之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關(guān)于公民的合法財(cái)產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。
2、物業(yè)管理人員在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實(shí)和安全隱患以后，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將施工負(fù)責(zé)人帶到管理處接受處理（比如向其告知禁止行為和注意事項(xiàng)，發(fā)放〈違章整改通知書〉要求限期整改等），并沒有限制該負(fù)責(zé)人的人身自由的主觀故意和事實(shí)情節(jié)，不構(gòu)成所謂的“非法滯留”。當(dāng)然，如果這時(shí)出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務(wù)上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項(xiàng)”以及其他法定義務(wù)。
3、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十七條規(guī)定：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告�？梢娢飿I(yè)管理企業(yè)沒有行政處罰權(quán)，不能對(duì)施工單位“作出相應(yīng)的處罰”。
4、業(yè)主未簽署《裝修管理服務(wù)協(xié)議》并不能說明業(yè)主沒有履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務(wù)，因?yàn)椤笆孪雀嬷辈灰欢ㄒ院炇饏f(xié)議為載體。也不構(gòu)成業(yè)主對(duì)其住宅進(jìn)行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利（在不違章的情況下）。
啟示與思考：
1、正所謂魔鬼出在細(xì)節(jié)處，物業(yè)管理人員在現(xiàn)場工作中往往容易忽略細(xì)節(jié)處的法律問題，于不知不覺中“闖紅燈”。尤其是在法律法規(guī)日趨完善，人們維權(quán)意識(shí)日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時(shí)刻保持應(yīng)有的法律意識(shí)。本案例中業(yè)主的房門是“虛掩”還是“緊閉”其實(shí)并不重要，重要的是現(xiàn)場工作人員是否養(yǎng)成了良好的工作習(xí)慣。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進(jìn)入業(yè)主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。
2、物業(yè)管理工作人員在面對(duì)業(yè)主和各種外來施工人員的態(tài)度上應(yīng)一視同仁。在實(shí)施服務(wù)過程中始終保持有禮有節(jié)，不卑不亢，體現(xiàn)出熱情服務(wù)、依法管理的職業(yè)風(fēng)貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。
3、事實(shí)上作為物業(yè)管理常規(guī)業(yè)務(wù)的裝修管理工作，可以在多種環(huán)節(jié)加以控制。比如在物業(yè)銷售環(huán)節(jié)可以在銷售合同中的物業(yè)管理內(nèi)容里加以明確，也可以在〈業(yè)主臨時(shí)公約〉中加以明確。業(yè)主入伙環(huán)節(jié)可以在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)明確。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)在〈業(yè)主公約〉加以明確，還可以在外來人員控制、裝修手續(xù)辦理以及日常巡查等環(huán)節(jié)加以控制和處理�？傊飿I(yè)管理企業(yè)可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報(bào)告以及協(xié)助處理等法定義務(wù)，規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)。
4、在處理現(xiàn)場違章裝修時(shí)，如果出現(xiàn)業(yè)主或裝修施工單位拒不配合物業(yè)管理人員正當(dāng)?shù)难b修管理工作時(shí)，物業(yè)管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發(fā)放〈違章通知書〉、向政府部門報(bào)告等措施的同時(shí)注意在每一個(gè)步驟收集有利證據(jù)，以使自己始終處于主動(dòng)有利的地位。切忌采取過激行為，授人以秉。
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