【案例】


    2008年1月6日，廣州市紫徽花園業(yè)主委員會(huì)與新控物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定由新控物業(yè)管理公司為紫徽花園提供物業(yè)服務(wù)，合同期限為2008年1月6日到2010年1月6日。楊慶華是小區(qū)第23棟2002房業(yè)主，房屋建筑面積為98平方米。從2008年3月起，業(yè)主開(kāi)始拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司經(jīng)多次催繳無(wú)效后，向法院提起訴訟，要求被告楊慶華交納從2008年3月到2009年10月期間的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。


    原告新控物業(yè)管理公司向法院提交了物業(yè)服務(wù)委托合同、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書等資料。被告認(rèn)為原告提供的物業(yè)服務(wù)存在嚴(yán)重的瑕疵，因此拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。被告認(rèn)為，原告僅僅提交了物業(yè)服務(wù)合同不足以證明其提供了合同約定的物業(yè)服務(wù)，原告還應(yīng)舉證證明其提供的物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容，包括保安、清潔、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)記錄、綠化維護(hù)記錄等資料，證明其全面實(shí)際履行了合同義務(wù)。


【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】


    原告是否應(yīng)當(dāng)提交保安、清潔、綠化和物業(yè)共用部位、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)合同和記錄表?


【律師觀點(diǎn)】


    物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同，其舉證責(zé)任的特殊性決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)需提交上述合同和記錄表。


    《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條規(guī)定：“在合同糾紛案件中，主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任�！卑凑蘸贤�糾紛“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)合同是否履行承擔(dān)舉證責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容非常龐雜，包括對(duì)房屋共用部位和公用設(shè)施設(shè)備的日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)小區(qū)公共秩序的維護(hù)、小區(qū)的清潔和保安服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等綜合管理服務(wù)。其中涉及到各種專項(xiàng)合同內(nèi)容和維修記錄表等資料文件。如果要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)其是否履行物業(yè)服務(wù)合同承擔(dān)舉證責(zé)任，是否應(yīng)將上述的文件資料全部提交法院作為證據(jù)呢?   

 
    物業(yè)服務(wù)合同的特殊性質(zhì)決定了其在訴訟過(guò)程中舉證責(zé)任的特殊性。從民法的合同分類角度分析，物業(yè)服務(wù)合同屬于繼續(xù)性合同。繼續(xù)性合同是指?jìng)�的�?nèi)容、非一次性給付即可完結(jié)，而是繼續(xù)地實(shí)現(xiàn)，其基本特色是時(shí)間的因素在債的履行上居于重要地位，總給付內(nèi)容取決于給付時(shí)間的長(zhǎng)短。因此，繼續(xù)性合同的舉證責(zé)任分配不應(yīng)簡(jiǎn)單機(jī)械地按照《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》進(jìn)行套用，否則會(huì)加重一方當(dāng)事人的舉證責(zé)任，影響責(zé)任分配的公正性。

    
在諸如物業(yè)服務(wù)合同之類的繼續(xù)性合同的訴訟中，合同的繼續(xù)性決定了合同履行不是一次性履行完畢，而是隨著時(shí)間的推移而持續(xù)進(jìn)行。如果嚴(yán)格遵守讓履行合同的一方舉證合同已經(jīng)履行，則對(duì)于合同履行方而言過(guò)于嚴(yán)苛。因?yàn)槁男蟹讲豢赡軐⒑贤�履行的每一時(shí)刻都予以記載，這也不符合繼續(xù)性履行合同的習(xí)慣。因此，在法院的審判實(shí)務(wù)中，法院會(huì)將部分舉證責(zé)任轉(zhuǎn)移于相對(duì)方，即由合同的相對(duì)方承擔(dān)合同沒(méi)有履行或者瑕疵履行的證明責(zé)任。這種舉證責(zé)任的轉(zhuǎn)換雖然沒(méi)有明確規(guī)定在各地高級(jí)人民法院的指導(dǎo)意見(jiàn)中，但因其考慮到繼續(xù)性合同的特殊性，同時(shí)也是出于對(duì)證據(jù)距離遠(yuǎn)近的考量，從而在司法審判實(shí)踐中普遍適用。在繼續(xù)性合同糾紛案件中，如果要求合同履行方舉證其全面適當(dāng)?shù)芈男辛巳�部合同義務(wù)，在事實(shí)上很難實(shí)現(xiàn)。相反，如果要求接受履行方來(lái)證明對(duì)方?jīng)]有適當(dāng)履行合同則相對(duì)較為容易，從證據(jù)距離上看，接受履行方離履行事實(shí)的距離較近，舉證時(shí)處于較為有利的地位。

在物業(yè)服務(wù)合同的審理過(guò)程中，法院在審查物業(yè)服務(wù)合同的合法性后，一般會(huì)要求業(yè)主就物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵問(wèn)題承擔(dān)舉證責(zé)任。如果業(yè)主能夠提交證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)嚴(yán)重不符合合同約定，質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，則法院可能會(huì)酌情減少或免除業(yè)主交納部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不需要提交保安、清潔、綠化和物業(yè)公用部位、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)合同和記錄表，是考慮到物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)的長(zhǎng)期性、瑣碎性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，以及服務(wù)質(zhì)量很難量化等原因。   


    
【法院判決】


    原告新控物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，被告應(yīng)按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。被告沒(méi)有證據(jù)證明原告在提供物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在嚴(yán)重質(zhì)量瑕疵。判令被告向原告交納從2008年3月到2009年10月期間的物業(yè)管理費(fèi)及滯納金。


【延伸思考】


    對(duì)于物業(yè)管理合同糾紛中的舉證責(zé)任，法律并未專門做出規(guī)定，一般是依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》關(guān)于“誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證”的規(guī)定。但物業(yè)管理合同相對(duì)其他案件具有其特殊性。對(duì)于物業(yè)管理公司所履行的物管義務(wù)有無(wú)承擔(dān)或義務(wù)履行是否到位，往往要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間才能夠反映出來(lái)。因此，筆者建議應(yīng)在物業(yè)管理活動(dòng)中健全對(duì)物業(yè)服務(wù)的評(píng)價(jià)程序，對(duì)于物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量做出評(píng)估。而在目前評(píng)價(jià)機(jī)制尚未建立的情況下，法官可以根據(jù)舉證的難易與實(shí)際情況對(duì)舉證責(zé)任進(jìn)行分配，以有助于對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行判斷，綜合個(gè)案情況依法作出處理，以平衡當(dāng)事人雙方的利益。