案例掃描
業(yè)主李先生家住的是1998年建成的商品房小區(qū)，位居一單元401室，小區(qū)實(shí)行物業(yè)集中供熱。2009年10月17日，是李先生最難忘的一天，因?yàn)樗募冶慌菰诹送粞蟠笏�，足�?0厘米深，屋里還彌漫著熱氣，很多東西漂浮在水里，李先生被這樣的場景驚呆了，大水像瀑布一樣順著墻縫，門縫四處流淌著，此時(shí)樓下共3戶的鄰居也大呼小叫的堵住了李家的門口。物業(yè)公司派人員前來協(xié)助救水，經(jīng)過幾個(gè)小時(shí)的奮戰(zhàn)，大水是治住了，漏水原因是室內(nèi)閥門破裂。眼下造成的包括李先生家共4個(gè)家庭的財(cái)產(chǎn)損失如何處理成為最大的問題，雖然經(jīng)過幾番協(xié)商，但沒有達(dá)成一致意見，并各執(zhí)一詞。與此同時(shí)樓下的業(yè)主將李先生告上了法庭，李先生把物業(yè)服務(wù)公司告上法庭，法院進(jìn)行了合并審理，那么各方的損失如何來確定責(zé)任方則成為了本案的焦點(diǎn)。
三樓業(yè)主：水是從四樓李先生家流過來的，造成我家的財(cái)產(chǎn)損失共3萬元，加之我們的租房費(fèi)，誤工費(fèi)共3500元應(yīng)該由李先生賠償。二樓業(yè)主認(rèn)為：水是從四樓李先生原始流出來的，但是從三樓直接流向二樓的，所以給自己家造成的損失4萬元應(yīng)該由四樓李先生賠付。一樓業(yè)主認(rèn)為：我家的損失2萬元，應(yīng)該由李先生家賠付，物業(yè)公司也有責(zé)任，也應(yīng)該賠償。
李先生：水雖然是從我家泄露的，但不是我的過錯(cuò)，我不承擔(dān)責(zé)任，這天是星期六，我周前就和家人去外地旅游了，不知道已經(jīng)開始試水供熱。物業(yè)公司在試水之前沒有通知我家任何一個(gè)人，漏水給我家造成的損失應(yīng)該由物業(yè)公司賠償，樓下三家的損失也應(yīng)該由物業(yè)公司賠償。
物業(yè)服務(wù)公司：李先生家漏水的責(zé)任應(yīng)該由李先生家自負(fù)，給樓下鄰居造成的損失也應(yīng)該由李先生家賠償，理由是該公司于2009年10月8日就在小區(qū)發(fā)出“通知”，告知小區(qū)將于2009年10月
17日、18日進(jìn)行供熱試壓，請全體業(yè)主家中留人，否則造成本人或他人財(cái)產(chǎn)損失責(zé)任自負(fù)。李先生及其樓下業(yè)主的損失是由十李先生故意不在家中留人，且不告知物業(yè)管理處家中無人導(dǎo)致的巨大損失，何況物業(yè)服務(wù)公司也積極協(xié)助救水，因此對財(cái)產(chǎn)損失不負(fù)責(zé)任。
糾紛引關(guān)注
每年的冬季，我國北方各地一年一度的“開栓供熱”都會(huì)如期啟動(dòng)，供熱跑冒滴漏事件還在不斷發(fā)生。雖然大部分家庭因室內(nèi)的洋洋暖意過著幸福甜蜜的生活，但也有部分業(yè)主因跑冒滴漏的事件造成財(cái)產(chǎn)和精神的雙重?fù)p失，家庭財(cái)物因被浸泡顯得凌亂不堪，業(yè)主的焦頭爛額到底應(yīng)該是誰的責(zé)任。不少當(dāng)事業(yè)主正在因遭受財(cái)產(chǎn)損失而尋求解決途徑，其中不乏選擇拿起法律武器為自己討個(gè)公道。
一些比較突發(fā)的事件沒有得到及時(shí)的解決，給受害方的財(cái)產(chǎn)及生活帶來很大的損失和不必要的麻煩，筆者認(rèn)為：主要原因是各方對自身的責(zé)任不是很明確。
通過對這樣的一個(gè)案例進(jìn)行分析，便于責(zé)任各方及早的認(rèn)識(shí)到自己的責(zé)任，積極主動(dòng)進(jìn)行賠償，化解矛盾。
本案中雖然各執(zhí)一詞，但最終還是要依靠法律和證據(jù)來判斷孰是孰非，在訴訟領(lǐng)域，證據(jù)的作用是毋庸置疑的，物業(yè)服務(wù)公司的地位顯然是被指責(zé)的重點(diǎn)。是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，主要取決于物業(yè)服務(wù)公司提供的“通知”義務(wù)的證明。物業(yè)公司提供了“通知”的文件，該“通知”文件確實(shí)張貼在小區(qū)公告欄直至目前。但最終法院認(rèn)定物業(yè)公司應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任，理由是物業(yè)公司的“通知”義務(wù)沒有盡責(zé)。
案件爭議焦點(diǎn)
本案最大的爭議焦點(diǎn)是：物業(yè)服務(wù)公司履行“通知”的義務(wù)是否完整，如果公司的“通知”義務(wù)依法完成，沒有瑕疵，并有充分的證據(jù)支持，那么李先生家的財(cái)產(chǎn)損失及個(gè)樓下3個(gè)業(yè)主家造成
的財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)該由李先生負(fù)責(zé)賠償。也就是說如果物業(yè)服務(wù)公司“通知”義務(wù)合法完成，將免責(zé)。但“通知”義務(wù)如何能做到符合法律、法規(guī)及業(yè)主公約的規(guī)定且沒有瑕疵是大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以把握的尺度。而這類案件在司法實(shí)踐中法院審查的重點(diǎn)就是物業(yè)公司履行“通知”義務(wù)的形式要件和實(shí)質(zhì)要件，對所有這些證據(jù)進(jìn)行綜合判斷，最后作為法官裁判的事實(shí)依據(jù)。
律師點(diǎn)撥
那么，這類案件如何能被判斷履行“通知”義務(wù)的合法及完整性呢，筆者總結(jié)了以下幾個(gè)層面的工作建議，一般意義上會(huì)被法院認(rèn)定物業(yè)公司履行了“通知”義務(wù)盡責(zé)，列出以供了解，從而化解可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)。
1．在試壓前，應(yīng)以書面的形式向全體業(yè)主發(fā)出“通知”，在供熱區(qū)相關(guān)媒體上發(fā)布“通告”。
2．“通知”的內(nèi)容要明確，并應(yīng)留有物業(yè)聯(lián)系電話及緊急維修電話。
3．“通知”應(yīng)張貼于小區(qū)公告欄及居民通常經(jīng)過的地方，容易被大多數(shù)居民看到。
4．對于不常住業(yè)主或長期空置房屋的業(yè)主要進(jìn)行電話通知或其他有效方式通知，并保留證據(jù)。
5．試壓前進(jìn)行逐戶敲門確認(rèn)，與業(yè)主進(jìn)行溝通。
6．對于窮盡聯(lián)絡(luò)方式仍無法聯(lián)系的業(yè)主，應(yīng)暫時(shí)關(guān)閉其進(jìn)戶閥門。
如果這個(gè)物業(yè)公司將以上6點(diǎn)建議融入工作程序，通常像這樣不該發(fā)生的事情都能有效的避免，在提升了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)也減少了重大的經(jīng)濟(jì)損失，可謂一舉多得。
