[案情回放]
張先生夫婦是居住在某園的業(yè)主，某園的物業(yè)管理由某物業(yè)公司負(fù)責(zé)。某日凌晨3點(diǎn)左右，張先生夫婦被室內(nèi)的響動(dòng)驚醒，立即起床并打開(kāi)臥臥室的六，發(fā)現(xiàn)有滿嘴酒氣的陌生人已走到客廳和臥室間的過(guò)道處，當(dāng)時(shí)便質(zhì)問(wèn)來(lái)人：“為什么闖入住宅？”此人自稱是物業(yè)公司聘用的保安員，并聲稱在檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)張家房門沒(méi)關(guān)，認(rèn)為室內(nèi)無(wú)人，就進(jìn)來(lái)檢查情況。張先生講熄燈前已經(jīng)鎖上六，而且質(zhì)問(wèn)來(lái)人：“既是保安，為什么不著裝？”來(lái)人無(wú)言以對(duì)。于是，張先生就到物業(yè)管理值班經(jīng)理，這位經(jīng)理講可能是誤會(huì)，第二天，張先生就到物業(yè)管理公司投訴，但物業(yè)管理處只是在口頭上表示歉意，當(dāng)張先生要求物業(yè)公司解釋這名保安入室的原因時(shí)，物業(yè)公司只說(shuō)已經(jīng)開(kāi)除了這名保安，但拒絕給予明確答復(fù)，張先生則堅(jiān)持要求物業(yè)管理公司方面就保安入室和開(kāi)除保安原因等問(wèn)題給予明確答復(fù)。當(dāng)天下午，張先生就接到騷擾電話，此后多次在深夜接到騷擾電話，于是，張先生夫婦把物業(yè)公司告上法庭，要求賠償精粹神失。
張先生夫婦認(rèn)為，作為物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者，具有知情權(quán)，物業(yè)公司匆忙把保安開(kāi)除，拒絕向張先生夫婦就保安入室事件予以解釋，使張先生夫婦的合法權(quán)利受到侵害。而且，在保安被開(kāi)除當(dāng)天張先生夫婦就不斷接到騷擾電話，嚴(yán)重影響了正常生活。物業(yè)公司在解決事件的過(guò)程中一直采取消極的、不負(fù)責(zé)任的態(tài)度，致使問(wèn)題不但沒(méi)有解決，也使張先生夫婦精神受到了巨大的傷害。因此，張先生夫婦要求物業(yè)公司就保安深夜入室原因，處理及在解決該事件中的消極、不負(fù)責(zé)任的行為向張先生夫婦書面道歉，并賠償每人精神損失費(fèi)各5萬(wàn)元。
物業(yè)公司辯稱，保安員是在深夜值班時(shí)發(fā)現(xiàn)張先生家的房門虛開(kāi)，經(jīng)按鈴后，房?jī)?nèi)無(wú)反應(yīng)的可疑情況下，才進(jìn)入房仙進(jìn)行檢查，完全是在履行職責(zé)，先生夫婦的安全負(fù)責(zé)。根據(jù)物業(yè)公司民、了解的情況及相關(guān)物業(yè)管理制度，保安當(dāng)時(shí)不可能掌握張先生家的鑰匙，而張先生沒(méi)有任何物品丟失、門鎖及其他損壞后果，因此保安入室沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)，不構(gòu)成侵權(quán)，因保安的解聘屬于違紀(jì)行為，法律上不能說(shuō)違紀(jì)就是侵權(quán)。故解聘保安與本案侵權(quán)在法律上滑任何必然聯(lián)系。在事件發(fā)生后，物業(yè)公司主要領(lǐng)導(dǎo)，包括物業(yè)總經(jīng)理、物業(yè)經(jīng)理、保安經(jīng)理于事發(fā)當(dāng)天和次日兩次登門進(jìn)行解釋、致歉并呈送了鮮花，為張先生家免費(fèi)換了門鎖，加裝的防盜鏈，還曾委托律師進(jìn)行書面答復(fù)。因此物業(yè)公司在處理本案糾紛中始終是積極的，并無(wú)任何不之處。張先生夫婦無(wú)任何證據(jù)證明騷擾電話確實(shí)存在且與物業(yè)公司有關(guān)聯(lián)，因此騷擾電話與本案無(wú)關(guān)，張先生夫婦無(wú)權(quán)為此要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。其提出的精神損害賠償，沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)，不應(yīng)予以支持。因此，物業(yè)公司不同意書面道歉和賠款。
[法院判決]
法院查明，2000年1月19日凌晨3點(diǎn)，物業(yè)公司聘請(qǐng)的一位保安員進(jìn)入了張先生夫婦的房屋。當(dāng)天，張先生夫婦向某物業(yè)顧問(wèn)某公司下屬的某園物業(yè)管理處投訴，物業(yè)方當(dāng)天以“工作中有違章操作行為”為由將保安辭退，并于次日派物業(yè)經(jīng)理、保安經(jīng)理兩次登門致歉，并免費(fèi)更換門鎖。此后，物業(yè)方接張先生投訴，稱深夜接到騷擾電話，物業(yè)方已恦 公安機(jī)關(guān)報(bào)案，但至今未查明騷擾電話是何人所為，張先生夫婦也不能提供證據(jù)證明其懷疑是被開(kāi)除的保安打來(lái)電話并與深夜入室有關(guān)。
另外，《某園住房手冊(cè)》規(guī)定，保安員在社區(qū)內(nèi)作24小時(shí)巡邏，如遇到緊急情況，應(yīng)按登記的電話號(hào)碼聯(lián)系有關(guān)住房戶并立即通知公安部門或消防等部門，如無(wú)法聯(lián)系有關(guān)住戶時(shí)，即邀請(qǐng)公安人員或消防人員見(jiàn)證，由管理公司人員開(kāi)啟正門，進(jìn)入單元審查事故情況，并做適當(dāng)處理。
法院認(rèn)為，張先生夫婦身為業(yè)主，某某物業(yè)顧問(wèn)某公司是受其委托的，雙方間形成了物業(yè)管理合同關(guān)系，保護(hù)業(yè)主的、維護(hù)業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責(zé)。但在履行職責(zé)時(shí)應(yīng)注意采取適當(dāng)合理的方式，如果措施不當(dāng)侵害了業(yè)主的權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。物業(yè)公司保安員在值班時(shí)進(jìn)入張先生夫婦房間，其自稱因?yàn)榉块T虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照《某園住房手冊(cè)》規(guī)定，遇此緊急情況，其既不與業(yè)主電話聯(lián)系，又未請(qǐng)公安人員見(jiàn)證，該行為是不符合有關(guān)規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權(quán)利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之際闖入，給張先生夫婦帶來(lái) 一定的精神刺激，影響了生活，應(yīng)該就此不當(dāng)行為承擔(dān)責(zé)任。因該保安員在在履行職務(wù)中侵害了張先生夫婦的權(quán)利，故由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。關(guān)于賠禮道歉的方式，因該事實(shí)僅發(fā)生在原、被告之間，口頭方式已能夠消除影響，因此法院對(duì)張先生夫婦要求書面致歉的請(qǐng)求不予支持。對(duì)物業(yè)公司做的口頭致歉行為予以認(rèn)可。關(guān)于賠償損失問(wèn)題，因?yàn)楸桓婀ぷ魅藛T深夜入室給熟睡中的張先生夫婦帶來(lái)一定精神恐懼，因此應(yīng)給予適當(dāng)?shù)木駬嵛俊?/span>
法院判決，某某物業(yè)顧問(wèn)公司除向張先生夫婦口頭道歉外，還應(yīng)一次性向張先生夫婦賠償精神撫慰金1500元。
張先生夫婦作為業(yè)主，享有住宅所有權(quán)，根據(jù)我國(guó)憲法與法律規(guī)定，公民住宅不受他人非法侵害。同時(shí)，某某物業(yè)顧問(wèn)某公司作為張先生夫婦居住的某某園的物業(yè)管理公司，雙方存在物業(yè)管理合同關(guān)系。物業(yè)管理公司及其員工應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理合同進(jìn)行物業(yè)管理。實(shí)踐中，物業(yè)管理合同的表現(xiàn)形式多種多樣，《某園住房手冊(cè)》屬于雙方物業(yè)管理合同的一部分，雙方均應(yīng)共同遵守。
本案中物業(yè)管理公司員工的行為顯然違反了法律的規(guī)定以及《某園住房手冊(cè)》地規(guī)定，對(duì)此物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任或者是違約責(zé)任。具體承擔(dān)何種責(zé)任，根據(jù)原告的起訴請(qǐng)求而定。
7、業(yè)主以物管服務(wù)不到位 拒交物管費(fèi)敗訴
[案情回放]
事情發(fā)生在臨安市某小區(qū)。去年3月底，杭州禾和物業(yè)管理有限公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了為期半年的物管協(xié)議，約定物管費(fèi)為每月0.35元/平方米。
禾和公司的起訴狀中說(shuō)，半年來(lái)，他們以書面通知、張貼告示、上門催收等形式，多次向業(yè)主顧女士催收物管費(fèi)，但顧女士以物管服務(wù)不到位(如車庫(kù)沒(méi)有燈等)為由，一直拒絕繳納。
禾和公司要求法院判令顧女士支付拖欠的物管費(fèi)194.50元、滯納金45.90元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)50元。
顧女士辯稱，根據(jù)物管條例，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)單方面與物管公司簽訂合同，物管進(jìn)駐小區(qū)前，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)全體通過(guò)，“我和許多業(yè)主都不知這件事，所以，這份物管協(xié)議無(wú)效”。
[法院判決]
法院審理后認(rèn)為，禾和公司按照協(xié)議約定，在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，事實(shí)上，包括顧女士在內(nèi)的所有小區(qū)業(yè)主，都接受了禾和公司提供的服務(wù)。也就是說(shuō)，這份物管協(xié)議已經(jīng)履行生效。而且，禾和公司的物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并未超出物價(jià)部門核定的范圍。
法院判決書說(shuō)，顧女士作為業(yè)主之一，支付物管費(fèi)是基本的義務(wù)。這也是物管為業(yè)主提供必要服務(wù)的基本保障。如果顧女士對(duì)物管的服務(wù)質(zhì)量和水平有異議，可以業(yè)主的身份，通過(guò)業(yè)主大會(huì)等合法途徑，來(lái)維護(hù)自身的權(quán)利。
判決書還說(shuō)，鑒于物管合同關(guān)系的特殊性，如果業(yè)主動(dòng)輒以物管的服務(wù)欠佳為由，拒付物管費(fèi)，對(duì)其他已繳納費(fèi)用的業(yè)主也有失公平。法院判定，業(yè)主顧女士支付拖欠的物管費(fèi)194.5元，以及訴訟費(fèi)50元。至于滯納金，因物管公司不能提供有效證據(jù)證明曾向顧女士催討過(guò)物管費(fèi)，法院不予支持。
8、物業(yè)公司撤出 公共維修基金等余款卻給了開(kāi)發(fā)商
[案情回放]
2003年，開(kāi)發(fā)商在福州市區(qū)新建了一處樓盤。由于當(dāng)時(shí)小區(qū)還沒(méi)成立業(yè)主委員會(huì)，開(kāi)發(fā)商便與一家物業(yè)公司簽約，委托其負(fù)責(zé)小區(qū)從2003年9月至2006年9月的物業(yè)管理。物業(yè)公司進(jìn)入小區(qū)后，分兩次向業(yè)主收取公共維修基金、水電周轉(zhuǎn)金和樓道修補(bǔ)費(fèi)、防盜網(wǎng)修補(bǔ)費(fèi)。
2004年12月，物業(yè)公司退出小區(qū)后，將收取的未退還給各業(yè)主的公共維修基金、水電周轉(zhuǎn)金和樓道修補(bǔ)費(fèi)、防盜網(wǎng)修補(bǔ)費(fèi)等移交給開(kāi)發(fā)商。
小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司收了不該收的錢后，又擅自將所收費(fèi)用移交給開(kāi)發(fā)商，此舉不當(dāng)，他們要向物業(yè)公司討回屬于自己的錢。
物業(yè)公司則辯稱，公司退出小區(qū)前，已將業(yè)主所交費(fèi)用的余款交給開(kāi)發(fā)商，因此，業(yè)主應(yīng)告開(kāi)發(fā)商，讓開(kāi)發(fā)商退款。
[法院判決]
市中院經(jīng)終審審理認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。因此，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間簽訂的物業(yè)管理委托合同合法有效。而物業(yè)公司退出該小區(qū)管理時(shí)，將所收費(fèi)用退給開(kāi)發(fā)商的行為不當(dāng)。因此，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擅自移交款項(xiàng)的法律后果，負(fù)責(zé)將錢退給業(yè)主。
9、業(yè)主生活隱私受影響 法院判物業(yè)拆除住所外坡道
[案情回放]
北京方莊某小區(qū)業(yè)主吳某，認(rèn)為物業(yè)公司修建的無(wú)障礙坡道造成了自家生活不便，將物業(yè)公司起訴到法院。北京市第二中級(jí)人民法院日前對(duì)此案作出終審判決，判令物業(yè)公司將建設(shè)在吳某住所南側(cè)的無(wú)障礙坡道拆除。
2005年11月，物業(yè)公司和當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)以建無(wú)障礙坡道為由，向吳某所住的小區(qū)20號(hào)樓居民發(fā)出征求意見(jiàn)函，并得到不包括吳某本人在內(nèi)的該樓居民同意。此后由居委會(huì)籌資、物業(yè)公司提供部分材料予以協(xié)助建設(shè)，偏梯改建為無(wú)障礙坡道。該坡道改建后位于20號(hào)樓一層106號(hào)，即吳某的住所南側(cè)，站在106室南側(cè)窗下的坡道上，可清晰看到106號(hào)室內(nèi)情況。同時(shí)，因建設(shè)坡道106室戶外的噪音情況更加嚴(yán)重，故吳某起訴要求物業(yè)公司將無(wú)障礙坡道拆除。
[法院判決]
原審法院經(jīng)審理判決后，物業(yè)公司對(duì)一審判決不服，上訴至北京二中院。
北京二中院認(rèn)為，無(wú)障礙坡道的設(shè)置體現(xiàn)了對(duì)殘疾人、老年人等弱勢(shì)群體的關(guān)愛(ài)，應(yīng)該得到提倡。但前提是不應(yīng)損害到他人的合法權(quán)益。吳某作為該小區(qū)20號(hào)樓106室合法居住人，其在此居住的合法權(quán)益理應(yīng)得到保護(hù)。該樓無(wú)障礙坡道的建設(shè)未事先征得吳某本人的同意，建設(shè)后的坡道又對(duì)吳某的正常生活造成了很大影響，故該坡道應(yīng)拆除挪至他處另建。物業(yè)公司作為該樓物業(yè)的管理者收取物業(yè)費(fèi)的同時(shí)，理應(yīng)為業(yè)主吳某提供相應(yīng)的服務(wù)，制止侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。故法院判決駁回物業(yè)公司的上訴，維持原判。
10、業(yè)主擅自將房屋改為酒吧案
[案情回放]
2003年6月，吳某在某小區(qū)買了一套三居室商品房，房屋位于樓房的第一層。入住后他發(fā)現(xiàn)由于小區(qū)是新落成的，各種配套設(shè)施還不完善，娛樂(lè)場(chǎng)所也不多，于是，吳某就把他那100多平方米的房子改成了一個(gè)小酒吧。吳某認(rèn)為房屋是他自己的，他開(kāi)酒吧是為大家服務(wù)，有利于提高小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量，物業(yè)管理企業(yè)不應(yīng)該干涉。為此，雙方發(fā)生糾紛，訴諸法院。
[法院判決]
法院審理認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)民法的基本原則以及國(guó)家有關(guān)規(guī)定，吳某不能擅自改變房屋的使用性質(zhì)，也不得侵犯相鄰權(quán)，并且應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。因此，判決吳某關(guān)閉酒吧。
無(wú)論是從業(yè)主還是使用人，都不應(yīng)當(dāng)擅自改變房屋在建筑設(shè)計(jì)時(shí)規(guī)定的用途，如果擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)，不僅可能有礙社會(huì)管理秩序，而且還有可能對(duì)相鄰權(quán)造成侵害。
相鄰權(quán)是指可以從相鄰他方得到必要的便利和防止來(lái)自相鄰他方的危害或危險(xiǎn)的權(quán)利，相鄰義務(wù)是指相鄰他方提供必要的便利和不得給相鄰他方造成危害和危險(xiǎn)的義務(wù)。牧業(yè)相鄰權(quán)的實(shí)質(zhì)在于不得濫用權(quán)利，即對(duì)牧業(yè)所有權(quán)先例的法律限制。擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)屬于侵害相鄰權(quán)的行為。房屋所有權(quán)人雖然可以自由地使用、支配自己的專有部分，但必須依據(jù)其規(guī)劃設(shè)計(jì)的環(huán)境居住、營(yíng)業(yè)或者其他特定的用途，否則構(gòu)成不當(dāng)使用。
本案中，業(yè)主吳某擅自將自己的房屋改成了酒吧，會(huì)影響到鄰居的休息和生活，妨礙了他人的生活，侵犯了他人的相鄰權(quán)。因此，吳某不能濫用其房屋的所有權(quán)，將本來(lái)用來(lái)居住的房屋改作他用。 |
