一、案情介紹


    司馬安然是長壽馨苑12號樓18F室房屋的業(yè)主。2007年10月23日，具有物業(yè)管理資質(zhì)的泗灣物業(yè)服務(wù)有限公司(簡稱“泗灣公司)與司馬安然房屋所在小區(qū)的業(yè)主委員會(長壽馨苑業(yè)主委員會)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，約定：委托管理期限為2007年10月1日至2012年9月30日；1號樓至12號樓按每戶房產(chǎn)證面積每平方米4.5元收取，含私家花園的養(yǎng)護(hù)；其他區(qū)域按每戶房產(chǎn)證面積每平方米3.5元收取，不含私家花園的養(yǎng)護(hù)。在適當(dāng)時候作合理調(diào)整后，私家花園的養(yǎng)護(hù)由物業(yè)一并管理。后因長壽馨苑小區(qū)內(nèi)有搭建現(xiàn)象，業(yè)主司馬安然以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費。經(jīng)多次向司馬安然催交物業(yè)服務(wù)費未果，泗灣公司向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，請求法院判決司馬安然支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費和賠償相應(yīng)的損失若干元，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費。


    二、泗灣公司訴稱


    泗灣公司訴稱：我們公司與長壽馨苑業(yè)主委員會于2007年10月簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)費的交納標(biāo)準(zhǔn)。司馬安然作為長壽馨苑12號樓18F室房屋的業(yè)主，理應(yīng)按約定交納相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)費。但是，在我們公司每月向司馬安然寄送催款通知書的情況下，司馬安然卻拖欠了我們公司13個月之久的物業(yè)服務(wù)費。因此，我們請求法院判令，司馬安然繳納拖欠的13個月的物業(yè)服務(wù)費和賠償相應(yīng)的損失若干元，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費。


    三、司馬安然辯稱


    司馬安然辯稱：我不同意泗灣公司的訴訟請求。2007年12月，我的鄰居沒有經(jīng)過我和相關(guān)部門的同意，就在他家的私家花園附近搭建非法建筑。該非法建筑嚴(yán)重影響到我們一家的正常生活，致使我不能入住自家房屋，也不能將該房屋順利出售。泗灣公司作為我們小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司，應(yīng)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)的責(zé)任，卻沒有及時阻止和拆除我鄰居的非法建筑。也就是說，泗灣公司對該非法建筑的存在負(fù)有不可推卸的責(zé)任，沒有盡到物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)盡的責(zé)任。因此，我認(rèn)為，在泗灣公司沒有糾正非法搭建行為前，我有正當(dāng)理由不繳納全部物業(yè)服務(wù)費。


    四、法院判決


    根據(jù)查明的事實，法院認(rèn)為：泗灣公司與長壽馨苑業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同合法有效，對司馬安然具有約束力。泗灣公司對長壽馨苑小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，司馬安然的房屋在該小區(qū)內(nèi)，因此享受了司馬安然提供的物業(yè)管理服務(wù)，理應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費。雖然司馬安然房屋所在小區(qū)內(nèi)存在搭建現(xiàn)象，但泗灣公司作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)對搭建并無拆除的權(quán)利，其已經(jīng)向有關(guān)部門反映，已經(jīng)履行了物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)。因此司馬安然以此為由拒不繳納物業(yè)服務(wù)費于法無據(jù)。據(jù)此，法院判決如下  司馬安然應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付泗灣公司13個月的物業(yè)服務(wù)費若干元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。


    五、評析


    本案涉及到的問題主要有：一是業(yè)主是否可以以物業(yè)服務(wù)公司沒有承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任為由拒交物業(yè)服務(wù)費，二是物業(yè)服務(wù)公司是否違約的認(rèn)定。


    (一)關(guān)于業(yè)主是否可以以物業(yè)服務(wù)公司沒有承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)責(zé)任為由拒交物業(yè)服務(wù)費的問題。


    這里涉及到我國合同法中關(guān)于先履行抗辯權(quán)法律規(guī)定的問題。我國《合同法》第六十七條規(guī)定  “當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。”先履行抗辯權(quán)，是指依照合同約定或法律規(guī)定負(fù)有先履行義務(wù)的一方當(dāng)事人，屆期未履行義務(wù)或履行義務(wù)不符合約定條件時，相對方為保護(hù)自己的期限利益或為保證自己履行合同的條件而中止履行合同的權(quán)利。先履行抗辯權(quán)本質(zhì)上是對違約的抗辯，在這個意義上，先履行抗辯權(quán)可以稱為違約救濟(jì)權(quán)。從上可看出，先履行抗辯權(quán)的行使條件有三：第一，須有同一雙務(wù)合同互負(fù)債務(wù)。第二，須雙方互負(fù)的債務(wù)有先后順序。至于該順序是當(dāng)事約定的，還是法律直接規(guī)定的，則在所不問。第三，須先履行一方未履行或履行不適當(dāng)。先履行一方未履行，既包括先履行一方在履行期間屆至或?qū)脻M前未予履行的狀態(tài)，又包含先履行一方于履行期間屆滿時尚未履行的現(xiàn)象。


    業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，業(yè)主的主要義務(wù)是交納服務(wù)費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要義務(wù)是提供對應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)具有長期性、連續(xù)性的特征，物業(yè)服務(wù)合同屬于當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)、有先后履行順序的合同，在實踐中一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)先提供服務(wù)，業(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費。先履行抗辯權(quán)的適用是以對方未履行作為要件，如果對方已履行義務(wù)，另一方就不得主張抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)已較好履行了小區(qū)維護(hù)、管理等義務(wù)，服務(wù)基本到位，雖然存在一些細(xì)微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當(dāng)事人合同目的實現(xiàn)，業(yè)主就無權(quán)引用合同先履行抗辯權(quán)。物業(yè)公司基本提供了物業(yè)服務(wù)，只是不符合或者沒有達(dá)到合同約定的完整要求，此
情形應(yīng)屬于一般違約。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已履行了合同的主要義務(wù)，那么業(yè)主的主要義務(wù)——支付物業(yè)費不應(yīng)當(dāng)免除。業(yè)主可以要求對方以繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失、支付違約金等方式承擔(dān)違約責(zé)任，但其不支付物業(yè)費的抗辯不應(yīng)支持。還應(yīng)注意的是《合同法》規(guī)定的先履行抗辯權(quán)其性質(zhì)屬于阻卻的抗辯權(quán)，并非滅權(quán)的抗辯權(quán)，只是暫時阻止對方當(dāng)事人請求權(quán)的行使。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行事后補(bǔ)救，完全履行了合同的義務(wù)，合同的目的得以實現(xiàn)，先履行抗辯權(quán)消失，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)履行自己的相應(yīng)義務(wù)，交納物業(yè)服務(wù)費。


    具體到本案來說，從表面理由來看，業(yè)主司馬安然是以泗灣公司沒有履行相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)為由拒交物業(yè)服務(wù)費的，似乎符合我國合同法關(guān)于合同履行抗辯權(quán)行使的規(guī)定。但是，在這里業(yè)主司馬安然對泗灣公司的物業(yè)管理服務(wù)義務(wù)的認(rèn)識是不正確的，他錯誤地以為泗灣公司負(fù)有拆除長壽馨苑小區(qū)內(nèi)非法建筑物的義務(wù)。因此，業(yè)主司馬安然以泗灣公司沒有拆除長壽馨苑小區(qū)內(nèi)非法建筑物為由，不按期履行交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費的抗辯理由就得不到法院采信了。事實上，這就涉及到我們下面要講另外一個問題。


    (二)關(guān)于物業(yè)服務(wù)公司是否違約的認(rèn)定問題。


    在物業(yè)服務(wù)費糾紛案件中當(dāng)事人要求對方承擔(dān)違約責(zé)任，首先需要對是否違約予以認(rèn)定。只有認(rèn)定違約的事實，才能確定違約責(zé)任主體以及承擔(dān)責(zé)任的比例。業(yè)主的違約形式多是不按期交納物業(yè)費，其違約責(zé)任的承擔(dān)一般在物業(yè)服務(wù)合同中約定為  如果逾期交納物業(yè)費則按遲延支付的天數(shù)，以及依所欠數(shù)額的一定比例支付違約金。物業(yè)公司的違約責(zé)任在合同中則多是約定如果對業(yè)主造成損害則對業(yè)主的損害給予賠償。


    對業(yè)主是否違約的認(rèn)定是比較容易的，只要核對業(yè)主是否按期交納服務(wù)費就能判斷。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約則比較難判斷。每個業(yè)主對物業(yè)提供的服務(wù)有自己的評判，作為業(yè)主的一種主觀認(rèn)識，業(yè)主認(rèn)為物業(yè)企業(yè)的服務(wù)是否達(dá)到合同約定的程度是有差別的。小區(qū)的業(yè)主很多，每個人都有不同的認(rèn)識觀念，就會形成多種認(rèn)識究竟以誰的為準(zhǔn)難有定論。


    具體到本案來說，業(yè)主司馬安然想當(dāng)然地認(rèn)為泗灣物業(yè)公司有拆除違法建筑的義務(wù)，并基于這種主觀認(rèn)識行使了先履行抗辯權(quán)，沒有給泗灣物公司交納物業(yè)服務(wù)費。實際上，在本案中，對于違法建筑的拆除問題，泗灣公司是沒有合同義務(wù)和法律義務(wù)的，也就沒有權(quán)力去拆除違法建筑。


    聯(lián)系到近期我市發(fā)生的“租戶觸電身亡”、“孩童在小區(qū)泳池溺水身亡”等事件來看，均涉及到合同責(zé)任或法律責(zé)任的認(rèn)定問題，要根據(jù)具體的事實來分別分析，不能一概地認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。(文中人名、公司名等均為化名，切勿對號入座。若有雷同，純屬巧合。)