一、案情介紹
2007年1月，東方軍購買了千�；▓@3號(hào)樓23D室復(fù)式房屋一套。同年10月，東方軍辦理了入住手續(xù)，并與干保花園的物業(yè)服務(wù)企業(yè)金盆物業(yè)服務(wù)有限公司(下簡(jiǎn)稱“金盆物業(yè)”)簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。2008年1月，東方軍購買了一只占地面積8.9平方米，自重361.5公斤，可容水418.3公斤的浴缸，欲安裝在23D室的躍層。金盆物業(yè)阻止東方軍安裝該浴缸，要求在安裝浴缸的安全問題沒有確認(rèn)以前不得安裝，并針對(duì)其在裝修中的違規(guī)行為數(shù)次向其送達(dá)了整改通知。2008年4月，東方軍以3號(hào)樓23D室復(fù)式房屋業(yè)主的身份提起訴訟，主張金盆物業(yè)的行為嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，造成精神和財(cái)產(chǎn)損失，請(qǐng)求法院判令被告排除妨礙，賠償相關(guān)損失，并負(fù)擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。
二、東方軍訴稱
千�；▓@3號(hào)樓23D室復(fù)式房屋是我購買的房屋，我有杈在自己的房屋安放自己的浴缸。23D室是我的權(quán)利范圍，如果我的行為存在危害，損害的只能是我自己的利益，不會(huì)影響他人利益和公共利益。金盆物業(yè)的職責(zé)僅是對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，卻以我安裝、使用這個(gè)浴缸會(huì)影響樓房安全為由，阻止我安放浴缸。后在我承諾目前并不使用的情況下，金盆物業(yè)仍不同意安放，以至該浴缸被長期擱置在戶外，損壞嚴(yán)重。金盆物業(yè)的行為嚴(yán)重侵犯了我的合法權(quán)益，請(qǐng)求法院支持訴訟請(qǐng)求。
三、金盆物業(yè)辯稱
我們受全體業(yè)主的委托，管理千保花園整個(gè)物業(yè)。東方軍的浴缸面積、體積過大，使用時(shí)的重量是該樓樓板無法承受的，會(huì)危及樓房結(jié)構(gòu)的安全，因此才阻止東方軍安裝。東方軍為讓這個(gè)浴缸進(jìn)入室內(nèi)，不惜提起訴訟，其目的絕不僅僅是保護(hù)浴缸。東方軍關(guān)于不使用該浴缸的承諾，缺乏誠信，難以令人信服。浴缸通常的用途，只能是洗澡。如果同意東方軍將浴缸放置在室內(nèi)，其一旦使用，就會(huì)成為安全隱患，從而影響其他業(yè)主對(duì)物業(yè)的正常使用。作為物業(yè)管理者，我們制止東方軍安裝該浴缸，是依法履行管理職責(zé)的行為，沒有侵犯東方軍的合法權(quán)利，故不同意他的訴訟請(qǐng)求。
四、法院判決
東方軍是千保花園3號(hào)樓23D室的業(yè)主，對(duì)該室享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。23D室內(nèi)的墻板、樓板與該樓其他墻板、樓板一樣，是使該樓能成為獨(dú)立建筑物的不可分割部分，應(yīng)屬全體區(qū)分所有權(quán)人共有的財(cái)產(chǎn)。東方軍若按照設(shè)計(jì)的用途和荷載量使用23D室內(nèi)的墻板、樓板，他人無權(quán)干涉，但若超出設(shè)計(jì)允許的限度使用墻板、樓板，就應(yīng)該征得其他區(qū)分所有權(quán)人的同意。23D室內(nèi)雖然設(shè)計(jì)了三間浴室，但最大一間的使用面積也只有10.39平方米。東方軍的浴缸，上口面積達(dá)9.754平方米，根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)浴缸無法安裝在東方軍的浴室內(nèi)。若安裝在室內(nèi)其他部位，則勢(shì)必改變房屋的設(shè)計(jì)布局和用途。況且該浴缸注滿水后的重量，超出了每平方米最大280公斤的樓板設(shè)計(jì)荷載量。長期使用這個(gè)浴缸，不僅東方軍的安全不能保證，且勢(shì)必危及相鄰其他區(qū)分所有權(quán)人的安全。金盆物業(yè)作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，接受委托，對(duì)千�；▓@進(jìn)行物業(yè)管理，對(duì)東方軍吊裝浴缸的行為加以制止，是其管理職責(zé)所在，并無不妥。金盆物業(yè)的行為不具有違法性，且無侵權(quán)事實(shí)。據(jù)此，法院判決不支持東方軍的全部訴訟請(qǐng)求。
五、評(píng)析
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有：一是東方軍是否有權(quán)擅自安裝浴缸；二是金盆物業(yè)是否有權(quán)制止東方軍的行為；三是東方軍在本案中是否遭受損失及損失由誰承擔(dān)。
第一，關(guān)于東方軍是否有權(quán)擅自安裝浴缸的問題。
這里涉及到對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的認(rèn)識(shí)及業(yè)主行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的界限問題。
筑物區(qū)分所有權(quán)是隨著現(xiàn)代城市的興起以及現(xiàn)代建筑技術(shù)的高度發(fā)達(dá)而產(chǎn)生的一種較為特殊的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形態(tài)。這種狀況主要是現(xiàn)代社會(huì)大量高層或多層樓房的出現(xiàn)帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現(xiàn)，在城市已形成了很多的住宅小區(qū)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)中的重要內(nèi)容。《中華人民共和國物權(quán)法》適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的要求，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能，將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對(duì)其專有部分專有權(quán)與對(duì)共用部分共有權(quán)的結(jié)合。由此可知，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，包括三方面的基本內(nèi)容：一是對(duì)專有部分的所有權(quán)。即業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實(shí)現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的，也可以依法出租、出借，獲取收益和增進(jìn)與他人感情；還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權(quán)。即每個(gè)業(yè)主在法律上或合同中對(duì)所有權(quán)未作特殊規(guī)定的情形下，對(duì)專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對(duì)小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設(shè)施以及其他公共場(chǎng)所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利：對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先
購買的權(quán)利。三是對(duì)共有部分享有共同管理的權(quán)利，即有權(quán)對(duì)共用部位與公共設(shè)備設(shè)施的使用、收益、維護(hù)等事項(xiàng)通過參加和組織業(yè)主大會(huì)進(jìn)行管理。業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的同時(shí)，也必須履行相應(yīng)的義務(wù)。如行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益，像裝修房子時(shí)不能破壞建筑物的整體結(jié)構(gòu)：在住宅里面不得存放易燃易爆等危險(xiǎn)物品；對(duì)公共部分行使共有權(quán)時(shí)，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會(huì)的約定：認(rèn)繳建筑物共有部分的維護(hù)資金等。業(yè)主在行使專有部分專有所有權(quán)時(shí)，若將自己的專有部分用作與原初目的完全相反的用途來使用，或?qū)⒂杏绊懡ㄖ锶w之安全的危險(xiǎn)物帶進(jìn)，以致有害于建筑物的保存或者違反有關(guān)建筑物的管理使用，而使住戶相互間共同的利益受到影響，這就是間接侵害物業(yè)小區(qū)中共有權(quán)的行為。
具體到本案來說，雖然干保花園3號(hào)樓23D室的業(yè)主東方軍對(duì)該室享有建筑物區(qū)分所有權(quán)，但是他在行使權(quán)利的時(shí)候不能超出其權(quán)利本身的界限，越權(quán)行使其建筑物區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主東方軍房屋的躍層平板結(jié)構(gòu)不僅承擔(dān)著該躍層室內(nèi)荷載，還承擔(dān)室外露臺(tái)荷載及頂層局部屋面荷載，因此安裝系爭(zhēng)浴缸對(duì)大樓局部結(jié)構(gòu)的安全會(huì)造成較大影響，從而會(huì)危及到其他業(yè)主或／和使用人財(cái)產(chǎn)或／和人身安全。所以，在這種情形下，東方軍是不能擅自安裝系爭(zhēng)浴缸的。在此，也就引出了金盆物業(yè)是否有權(quán)制止東方軍行為的問題。
第二，關(guān)于金盆物業(yè)是否有權(quán)制止東方軍行為的問題。
這里涉及到金盆物業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中物業(yè)公司職責(zé)問題。金盆物業(yè)接受全體業(yè)主的委托，對(duì)千�；▓@履行管理職能，是干�；▓@的物業(yè)管理服務(wù)者。這一事實(shí)不僅有證據(jù)證明，業(yè)主東方軍也以其直接向金盆物業(yè)繳納物業(yè)管理費(fèi)的行為證明，其對(duì)此是明知的。作為物業(yè)管理服務(wù)者，金盆物業(yè)有權(quán)依據(jù)其與千�；▓@業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定，制止業(yè)主東方軍安放極有可能危及其它業(yè)主或／和使用人的系爭(zhēng)浴缸。
第三，關(guān)于東方軍在本案中是否遭受損失及損失由誰承擔(dān)的問題。
業(yè)主東方軍未能及時(shí)安裝系爭(zhēng)浴缸后，必然產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用的損失。但這些損失，是由于業(yè)主東方軍準(zhǔn)備安裝系爭(zhēng)浴缸前沒有考慮到建筑物安全和物業(yè)管理規(guī)定造成的。物業(yè)服務(wù)企業(yè)金盆物業(yè)阻止東方軍安裝系爭(zhēng)浴缸的行為是其依規(guī)定履行職責(zé)的行為，沒有任何過錯(cuò)，這部分損失不應(yīng)由金盆物業(yè)承擔(dān)。
綜上所述，金盆物業(yè)阻止業(yè)主東方軍非法行使建筑物區(qū)分所有權(quán)的行為是其在依法履行物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)，不存在侵權(quán)與否的問題，也就不應(yīng)該承擔(dān)業(yè)主東方軍不能安裝系爭(zhēng)浴缸所造成的相應(yīng)損失(文中人名、公司名均為化名，切勿對(duì)號(hào)入座。若有雷同，純屬巧合)。
