進(jìn)入秋天，又到一年“收樓季”。根據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從本月開始到年底，廣州約有40多個(gè)樓盤即將陸續(xù)收樓。
“收樓”一直是一個(gè)大問題，百分之百滿意的收樓幾乎沒有。業(yè)內(nèi)人士稱，假如一次性的收樓中有七八成業(yè)主愉快接收鑰匙，這樣的開發(fā)商已經(jīng)可以登上紅榜。由此可見，收樓有糾紛是常態(tài)，各位準(zhǔn)備拿鑰匙的業(yè)主大可以放松心情處理各種收樓瑕疵。
此外，收樓糾紛的多寡還與樓價(jià)升降形成反比，收樓糾紛越多，意味著房價(jià)正在下行軌道中；房價(jià)如在上漲通道，收樓糾紛則相對少一些�？梢姡笆諛恰边�反映了市場情緒，不僅是一個(gè)“交接手續(xù)”那么簡單。
鑒于當(dāng)前樓價(jià)下挫的環(huán)境，可以預(yù)見的是，今年下半年“收樓”糾紛只多不少，從近期已發(fā)生的收樓糾紛案例來看，收樓方面又出現(xiàn)了一些新問題。
花都某盤：入戶花園不見了
不久前，花都某盤進(jìn)入收樓階段，高高興興去收樓的業(yè)主大吃一驚，原來買樓時(shí)戶型圖上是3個(gè)陽臺（兩個(gè)陽臺，一個(gè)入戶花園），收樓時(shí)卻少了一個(gè)入戶花園。業(yè)主向記者表示，對于“憑空消失”的入戶花園顯然無法接受，“因?yàn)檫@三個(gè)陽臺正是我買這個(gè)房子的最大原因”。
貨不對板是收樓常常遇到的問題，而對于前兩年樓市風(fēng)行的“贈(zèng)送面積”、“百變空間”，常常是“貨不對板”中比較嚴(yán)重的問題。此外，需要提醒的是，不少業(yè)主收樓后，對房子進(jìn)行“二次裝修”時(shí)才發(fā)現(xiàn)，事實(shí)上大部分的“百變空間”是有使用限制的，不能隨意封閉，也不能隨意改變空間格局。而這個(gè)在購房之初，業(yè)主并沒有留意，發(fā)展商也常常不會(huì)主動(dòng)提醒。
提提你：保留賣樓廣告有必要
對于憑空少了一個(gè)“入戶花園”，廣東環(huán)球經(jīng)緯律師事務(wù)所律師劉洋認(rèn)為：這屬于是重大質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)調(diào)查規(guī)劃圖追究開發(fā)商責(zé)任，如果證據(jù)確鑿可退房。但他提醒，開發(fā)商在購房合同中常常會(huì)否定賣樓廣告的效力，當(dāng)初售樓提供的戶型圖未必有很強(qiáng)的法律效應(yīng)。業(yè)主負(fù)有舉證責(zé)任，應(yīng)該保留、收集開發(fā)商的賣樓廣告，否則無法追究開發(fā)商的責(zé)任。
此外，對于“百變空間”的使用限制，也是很多購房者所忽視的。專業(yè)人士表示，以往不少“百變空間”都是公攤面積，被開發(fā)商劃出“贈(zèng)送”給業(yè)主，很難保證不會(huì)貨不對板。還要注意的是，多數(shù)“百變空間”是不能隨意改動(dòng)的。
一般來說，業(yè)主收樓后都要簽訂住戶手冊或者業(yè)主公約，其中明確將“外陽臺不得封閉、改建”等寫入條款，這意味著“百變空間”不可以隨意改動(dòng)，如只能使用玻璃封閉，或只能選擇半封閉而不能全封閉，或不能拆除墻體等。業(yè)主在購房之初，對于“百變空間”、“入戶花園”的使用限制要事先詢問清楚，對于開發(fā)商承諾的“贈(zèng)送空間”要保留當(dāng)初的戶型圖以及宣傳冊等證據(jù)，并且在簽訂購房合同時(shí)特別留神，以免給自己的收樓“埋下地雷”。
番禺某盤：精裝修變成“驚裝修”
番禺某盤號稱帶5000元/平方米的高檔精裝修，當(dāng)初的樣板房也做得很是吸引人，但“精裝修”房子在收樓的時(shí)候卻變成“驚裝修”，讓收樓業(yè)主大呼傷不起。
“小問題很多就先不說了，至少花點(diǎn)錢和精力都還能自己解決，但像陽臺漏水、廚房漏電這些大問題，實(shí)在是沒辦法解決。”黃先生無奈地表示，在專業(yè)驗(yàn)樓師出具了驗(yàn)樓證明后，他要求發(fā)展商對此進(jìn)行整改及賠償。有關(guān)物業(yè)人員則推脫，說這是施工隊(duì)伍的過錯(cuò)，與物業(yè)無關(guān)，讓他直接找施工隊(duì)伍解決。物業(yè)人員還威脅黃先生要么就把房子給驗(yàn)收了，要么就這樣放著，雙方無法達(dá)成協(xié)議。
黃先生甚是無奈，他在一些論壇公布了自家房子出現(xiàn)問題的照片，后來發(fā)現(xiàn)原來不只他們家的房子有問題，其他業(yè)主也遇到同樣的問題，并且一直在修修補(bǔ)補(bǔ)當(dāng)中，而開發(fā)商方面對此沒有實(shí)際的補(bǔ)償行動(dòng)�！坝械拈T一開，整個(gè)門都掉下來了”，“有的地板鋪的縫有半個(gè)手指粗”等。
提提你：合同約定越細(xì)致越有利
現(xiàn)在就是高大上的豪宅，說是價(jià)格不菲的精裝修，也難保不出現(xiàn)“豆腐渣”。因?yàn)榫退闶蔷b修房，大多也是施工方大批量交付的，工期緊數(shù)量多，有些大盤動(dòng)輒一次性裝修一兩千套，施工人員數(shù)量眾多，素質(zhì)參差不齊，難免有質(zhì)量問題發(fā)生。
廣州粵勝律師事務(wù)所陳力律師表示，在業(yè)主不能與開發(fā)商協(xié)商一致的情況下，業(yè)主可依法起訴，維護(hù)自己的合法權(quán)益。在起訴時(shí)要保留好《房屋購買合同》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等，可以通過拍照、公證（找第三方評估公司進(jìn)行評估損失）及委托有關(guān)鑒定部門鑒定等方式進(jìn)行保存和完善證據(jù)，在此基礎(chǔ)上，即可以向建設(shè)行政主管部門進(jìn)行投訴，也可以通過向人民法院訴訟的方式來維護(hù)自己的權(quán)益。
與此同時(shí)，陳力提醒，我國的法律及法規(guī)對于“精裝房”裝修標(biāo)準(zhǔn)沒有一個(gè)明確的規(guī)定，在購買時(shí)應(yīng)當(dāng)注意讓開發(fā)商在提供的合同中，要有詳細(xì)的約定，不要有任何遺漏。
海珠區(qū)某盤：
“白橡木”變成“黃油漆”
在不久前，某豪宅爆出了收樓“貨不對板”的糾紛。一名葉姓女士投訴，當(dāng)時(shí)看樣板房時(shí)挑選了“白橡木裝修套餐”，但收樓時(shí)才發(fā)現(xiàn)全屋的木柜，包括洗手間的儲物柜都變成黃色，“像是拿黃色油漆隨便涂上去那樣”，她覺得完全破壞了室內(nèi)的裝飾效果，感覺非常廉價(jià)，與4000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)不符。但發(fā)展商解釋木料買進(jìn)時(shí)是兩批貨，雖然葉女士的單位與標(biāo)準(zhǔn)有些小差異，但不致于需要賠償。后來葉女士也發(fā)現(xiàn)無論從合同等各方面都無法要求發(fā)展商更換重做，只好啞巴吃黃連。
提提你：樣板房最好先拍照
現(xiàn)在附送的裝修標(biāo)準(zhǔn)越來越高，更需要業(yè)主在收樓時(shí)仔細(xì)地檢查，如潔具的品牌是否符合，廚具的顏色是否按照當(dāng)時(shí)的承諾，地板的材質(zhì)是否與樣板房的一致等。
盈科廣州梁靜儀律師認(rèn)為，業(yè)主要保障自己的主動(dòng)權(quán)，最好在買樓時(shí)就先要求將裝修材料的品牌、顏色等寫入附件中的裝修標(biāo)準(zhǔn)中，以保證自己的合法權(quán)益。如果發(fā)展商堅(jiān)持不寫或當(dāng)時(shí)業(yè)主沒有將這些條款寫入合同附件，也可以及時(shí)到樣板房拍照、錄像，相機(jī)最好調(diào)上日期時(shí)間，照片上顯示時(shí)間標(biāo)簽，以備在收樓中遇到爭議時(shí)留存證據(jù)。
如果購房時(shí)有贈(zèng)送電器，交接時(shí)一定都要試用，有問題的可及時(shí)更換。同時(shí)，還要保管好發(fā)展商交樓時(shí)附上的電器發(fā)票復(fù)印件和保修單。現(xiàn)在多數(shù)發(fā)展商只向業(yè)主提供發(fā)票復(fù)印件，原件由發(fā)展商財(cái)務(wù)用于核賬。業(yè)主在收取復(fù)印件時(shí)最好要求蓋上“與原件相同”的章，避免日后糾紛。此外，發(fā)展商對保修單的保管也有不同做法，有的將所有電器保修單“打包”交還業(yè)主，有的會(huì)統(tǒng)一放在物業(yè)管理處，電器發(fā)生故障才找物管聯(lián)系廠方保修，業(yè)主在收樓時(shí)一定要先問清楚。
花都某盤：霸王條款怎么破？
今年年初，花都區(qū)某盤因?yàn)槌霈F(xiàn)“貨不對板”的問題批量整改，更讓業(yè)主感到不滿的是，在整改未完成的半年中，自己則被開發(fā)商宣告已經(jīng)“完成收樓”�！伴_發(fā)商稱，在給業(yè)主送達(dá)收樓通知書當(dāng)日起，即被視為確認(rèn)收樓，不能以房子質(zhì)量問題拒絕收樓。”
據(jù)了解，在業(yè)主提供的開發(fā)商回復(fù)函中，開發(fā)商表示：根據(jù)雙方簽訂的《廣州市商品房買賣合同(預(yù)售)》補(bǔ)充協(xié)議第7.1條規(guī)定：商品房經(jīng)建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘查、設(shè)計(jì)單位驗(yàn)收合格簽字后即具備交付條件。買受人不得以商品房主體結(jié)構(gòu)以外的其他任何質(zhì)量問題拒絕辦理入住。
記者對比標(biāo)準(zhǔn)文本發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商上述所訂條款并不存在，屬于開發(fā)商自己補(bǔ)充的附加協(xié)議，而大多數(shù)業(yè)主在當(dāng)初簽訂合同時(shí)，并沒有注意到該條款的存在。
提提你：整改不可少 “同盟”不可缺
“這種規(guī)避責(zé)任的附加合同條款，在買賣合同中較為普遍”，盈科廣州梁靜儀律師對此無奈表示。業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主在簽購房合同時(shí)應(yīng)多個(gè)“心眼”，該類補(bǔ)充協(xié)議一定要據(jù)理力爭，要將“先驗(yàn)房再收樓”作為附加條款寫在合同里，不驗(yàn)房不收樓。如當(dāng)初合同未有約定，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗(yàn)房”等字樣，萬一在驗(yàn)房時(shí)出現(xiàn)什么情況，也可保護(hù)自己的權(quán)益。
有資深人士支招，即便當(dāng)初沒看清楚給自己埋下了地雷，屈服了開發(fā)商的“霸王”條款，但進(jìn)了自家門以后，也要仔細(xì)查看清楚，把所有質(zhì)量上的瑕疵一一列出來要求開發(fā)商整改。此刻，比較有用的一招是，不妨樓上樓下、左鄰右里的去“八卦”一下，多結(jié)識一些“同盟者”，“人多力量大”或許有利于問題的解決。
小貼士
哪些費(fèi)不用交？
目前，政府相關(guān)部門已有明文規(guī)定，發(fā)展商交樓時(shí)，燃?xì)獬跹b費(fèi)、電視、電話開通費(fèi)等已不能再向業(yè)主收取。此外，水費(fèi)、電費(fèi)的押金也已停收。業(yè)主在收樓時(shí)只需向發(fā)展商繳納以下幾項(xiàng)費(fèi)用：購房所需的稅費(fèi)（最大金額為契稅），向物業(yè)管理公司繳納3個(gè)月的管理費(fèi)、裝修按金（可協(xié)商不交，裝修后也可退回）、物業(yè)維修基金（也可以自己交，若由物業(yè)公司交要及時(shí)拿回維修基金卡）。
怎樣避免多交稅？
對一些購買了144平方米左右的業(yè)主來說，收樓時(shí)要注意自己房屋的實(shí)測面積，謹(jǐn)防多交契稅。從2005年起，建筑面積在144平方米或以上的住宅需征收3%的交易契稅，而144平方米以下的住宅就只征收1.5%。專業(yè)人士提醒，廣州的正常程序是發(fā)展商交樓前，相關(guān)的測繪工作需先完成，也就是說各個(gè)單位的測繪面積已都出證，業(yè)主在預(yù)交契稅時(shí)一定要求發(fā)展商出具權(quán)威部門的測繪面積證明，按照準(zhǔn)確數(shù)據(jù)來繳納契稅金額。一旦發(fā)展商無法提供測繪面積證明，房屋是144平方米左右的業(yè)主可要求先交1.5%的契稅，等到有關(guān)測繪面積出來后證實(shí)超過144平方米才交另一半。（來源：羊城晚報(bào)）
