物業(yè)管理，通常的理解是對物業(yè)包括已建房屋和建筑物、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理。但是，這種理解并沒有包括物業(yè)管理的全部內(nèi)容。物業(yè)管理作為社會一項(xiàng)專業(yè)化管理服務(wù)行業(yè)，除了對物業(yè)實(shí)體和區(qū)域的管理、做好以業(yè)主和使用人為主體的公共服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)之外，還包括對物料消耗控制的管理。
　　物料消耗是物業(yè)管理的重要領(lǐng)域，是指物業(yè)管理服務(wù)過程中對物料、用品、機(jī)具、工具、器材等的耗用。物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用除了人員費(fèi)用之外，物料消耗占了很大比重。有效使用物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)資源是物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，管理要領(lǐng)在于按照專業(yè)化要求進(jìn)行物料消耗控制。具體采取以下措施進(jìn)行處理。
　　一、建立嚴(yán)格的物料消耗控制制度。一是制定物料消耗控制崗位責(zé)任。規(guī)定四重負(fù)責(zé)制，即職能部門主管負(fù)責(zé)本部門物料消耗預(yù)算和執(zhí)行、物料消耗管理員負(fù)責(zé)出入庫登記、行政助理負(fù)責(zé)審核、質(zhì)量檢查監(jiān)督員負(fù)責(zé)檢查監(jiān)督；二是實(shí)行物料采購申報(bào)制。職能部門每月物料消耗需由部門主管填寫月度《物料采購申請表》（特種情況可填單次申請表），行政助理和物料消耗管理員就需要和數(shù)量進(jìn)行盤倉和審核，經(jīng)審批后方可采購；三是進(jìn)行物料出入庫登記。所有物料經(jīng)購買后需經(jīng)物料消耗管理員進(jìn)行入庫和出庫登記，職能部門負(fù)責(zé)領(lǐng)用、發(fā)放和管理。發(fā)放物料時，領(lǐng)用人須填寫《物料領(lǐng)用登記表》。物料消耗管理員每季度盤點(diǎn)一次，物帳兩清；四是維修申報(bào)制。各類機(jī)具由各部門負(fù)責(zé)保管、使用和日常維護(hù)，出現(xiàn)故障需要維修、換件，須由部門主管填寫《維修申報(bào)單》，經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行；五是機(jī)具報(bào)廢制。職能部門專人維護(hù)本部門機(jī)具，小故障自行排除或由機(jī)電部維修，大故障外送或特約維修，達(dá)到報(bào)廢年限和程度時，填寫《報(bào)廢申請表》，經(jīng)批準(zhǔn)作報(bào)廢處理。
　　二、建立物料消耗年度計(jì)劃控制機(jī)制。與工作計(jì)劃相應(yīng)，一線職能部門（如安防、機(jī)電、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等部門）每年制定年度物料消耗計(jì)劃，對物料、用品、機(jī)具、器材等耗費(fèi)作出年度預(yù)算，經(jīng)審核、批準(zhǔn)后執(zhí)行。部門年度物料消耗計(jì)劃的執(zhí)行由部門主管負(fù)責(zé)，月度申購參照年度物料消耗計(jì)劃進(jìn)行，并與部門主管的績效考評掛鉤。質(zhì)量檢查監(jiān)督員對物料消耗情況檢查、監(jiān)督，并在周檢表中反映檢查、處理結(jié)果。年度終了，對職能部門的物料消耗成績進(jìn)行獎懲。
　　三、對養(yǎng)護(hù)管理項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)。一般情況下，《物業(yè)管理服務(wù)合同》和《業(yè)主公約》都會載明物業(yè)管理企業(yè)可把本物業(yè)管理區(qū)域部分管理項(xiàng)目委托給有關(guān)專業(yè)技術(shù)單位管理，但不能把物業(yè)管理區(qū)域整體委托給其他單位管理。國家專業(yè)技術(shù)監(jiān)督局也明文規(guī)定，對電梯、消防、制冷、監(jiān)控等特種技術(shù)設(shè)備須由相關(guān)專業(yè)技術(shù)資質(zhì)單位予以維護(hù)和維修。在對這些養(yǎng)護(hù)管理項(xiàng)目具體處理中，一是嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)定，對電梯、消防、制冷、監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)備委托具備相應(yīng)專業(yè)技術(shù)資質(zhì)的單位進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和維修；二是在委托選擇、洽談、簽約過程中，按招投標(biāo)規(guī)定從資質(zhì)、實(shí)力、價(jià)格、服務(wù)等方面嚴(yán)格篩選、把關(guān)，選擇最有實(shí)力、勝任養(yǎng)護(hù)的單位。同時，設(shè)立必要的《委托執(zhí)行工作單》，由委托單位派來專業(yè)技術(shù)人員和本單位員工雙方確認(rèn)填寫，確保委托合同順利執(zhí)行；三是對于非國家法規(guī)指定由特種專業(yè)單位養(yǎng)護(hù)的項(xiàng)目盡量由本企業(yè)執(zhí)行。以筆者單位在管的廣東佛山華夏陶瓷博覽城為例，2004年9月之前，由于開發(fā)建設(shè)單位決定，本物業(yè)區(qū)域達(dá)10萬平方米的綠化園帶被承包給一家綠化公司管理，年度支出綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)達(dá)33萬元。但由于該公司人力物力投放不足、養(yǎng)護(hù)技術(shù)不高，管理效果不佳。2004年9月底合同到期后，本企業(yè)決定不再續(xù)約，果斷組建綠化養(yǎng)護(hù)部，組建專業(yè)技術(shù)人員和12人的管理團(tuán)隊(duì)，年度人員費(fèi)用和物料消耗費(fèi)用不足20萬元。由于人力物力保障、技術(shù)到位，綠化養(yǎng)護(hù)效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越之前的承包方，物料消耗計(jì)劃執(zhí)行順利，員工還可獲得節(jié)約獎勵。
　　重視和解決物料消耗控制問題，可使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理秩序良好，確保以收定支、收盈于支經(jīng)營效果，從而爭取業(yè)主和使用人的高滿意率。