物業(yè)工程部前期介入階段的工作，更加注重項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)功能設(shè)施設(shè)備的合理安裝及隱蔽工程的施工質(zhì)量等，通過現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員與開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理單位進(jìn)行協(xié)調(diào)，使初期各項(xiàng)設(shè)計(jì)建設(shè)更加完善合理。確保開發(fā)商開發(fā)建設(shè)高質(zhì)量、高品質(zhì)項(xiàng)目的重要輔助途徑之一。具體來講，物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化;向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)施工建議。確保我們物業(yè)接管順利進(jìn)行，為物業(yè)在接管后能夠正常運(yùn)行減少運(yùn)行成本奠定良好基礎(chǔ)。
為此物業(yè)工程前期介入主要分為三個(gè)階段：規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)工程部組織架構(gòu)階段，施工階段，接管驗(yàn)收階段。
第一規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
一、做好與現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系的協(xié)調(diào)
開發(fā)商、總包單位、分包施工單位、監(jiān)理單位、成品保護(hù)單位、設(shè)備供應(yīng)商等現(xiàn)場(chǎng)各方關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，協(xié)調(diào)各方關(guān)系為現(xiàn)場(chǎng)工作提供便利也是十分重要的，以上是前期介入中需要關(guān)注的要點(diǎn)，而前期介入階段主要是在項(xiàng)目已經(jīng)完成方案設(shè)計(jì)，深化施工設(shè)計(jì)圖紙基本完成，進(jìn)入設(shè)施設(shè)備安裝及二次結(jié)構(gòu)施工階段，物業(yè)工程部工作人員進(jìn)場(chǎng)，但在一般情況下，深化設(shè)計(jì)、施工兩個(gè)步驟會(huì)同時(shí)開展。
1、深入了解項(xiàng)目特點(diǎn)，擬定現(xiàn)場(chǎng)計(jì)劃：
在進(jìn)入項(xiàng)目以前，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行深入了解并制定前期介入工作計(jì)劃;
審讀圖紙，了解項(xiàng)目系統(tǒng)情況;從設(shè)計(jì)說明入手，對(duì)建筑圖紙、結(jié)構(gòu)圖紙、設(shè)備專業(yè)圖紙等進(jìn)行閱讀，標(biāo)記重要的環(huán)節(jié)，了解項(xiàng)目的整
設(shè)計(jì)思路、定位、最后對(duì)圖紙審讀的結(jié)果進(jìn)行匯總。
2、物業(yè)工程部人員組織架構(gòu)合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員
現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：
(1).有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理(土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等)的人員;
(2).有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員;
(3).有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全;
(4).專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。
第二在建工程施工階段
(一)土建施工跟進(jìn);
1、在建工程土建施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土建工程進(jìn)行一次跟進(jìn);
2、跟進(jìn)內(nèi)容：基礎(chǔ);砌體;樓板;梁;柱;層高;接縫處理;濕漬、滲水、滴漏;外墻保溫;外墻涂料;落水管;屋面;風(fēng)道、煙道;管井;樓梯;踏步;護(hù)欄;大堂;單元門;室內(nèi)墻面;室內(nèi)棚頂;室內(nèi)地面;門窗洞口;陽臺(tái);等。
3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;
4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。3、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。
5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
(二)電氣施工跟進(jìn);
1、在建工程電氣施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土電氣程進(jìn)行一次跟進(jìn);
2、跟進(jìn)內(nèi)容：電纜溝;電纜橋架;電纜敖設(shè);配電柜;變壓器;電表箱;柴油發(fā)電機(jī)組;母線安裝;電線電纜導(dǎo)管;電纜終端壓接;管線敖設(shè);槽板配線;防雷接地系統(tǒng);導(dǎo)線連接;接線盒;線管接口吊裝;絕緣材料;公共照明;開關(guān)插座;燈具安裝;
3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;
4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。 3、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。
5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
(三)水暖施工跟進(jìn);
1、在建工程水暖施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土水暖程進(jìn)行一次跟進(jìn);
2、跟進(jìn)內(nèi)容：集水管埋深及坡度;下水井;排水溝;排水管道;室內(nèi)排水管道;排污管道;管道井坡度、支架;水泵;進(jìn)水管道;進(jìn)出水閥門;排水喉管;雨水喉管;上下水管道保溫;供暖管道;散熱器;衛(wèi)生器具;檢查口;掃除口;地漏;燃?xì)庠O(shè)施;
3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;
4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。 3、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。
5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
(四)裝修施工跟進(jìn);
1、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn);
2、跟進(jìn)內(nèi)容：功能性檢查(水;電;可視對(duì)講;報(bào)警系統(tǒng);土建無滲漏和給排水無滴漏現(xiàn)象;排水暢通、無倒坡和積水現(xiàn)象;);
木門{1、飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等;木門門套線與墻體結(jié)合是否存在裂縫等;3、開、關(guān)、鎖靈活自如、平穩(wěn)、無噪音;暗門鏈?zhǔn)欠衿鹱饔?4、門鎖把手是否有保護(hù)膜;5、膠條平順;6、小五金配件(門鎖、門吸、門鉸、貓眼等;)齊全，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等;};鋁合金(1、是否存在滲漏，是否有泄水口，窗框周邊打膠飽滿;2、 隼接部位，錨釘部位等是否有打膠;3、五金件(執(zhí)手，勾鎖，滑輪，限位器等)齊全，使用功能正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等;4、推拉門推拉順暢;5、窗扇開啟順暢;);給排水(1、水龍頭，花灑安裝牢固端正、開關(guān)自如，表面無損傷、銹蝕;出水流速及水量正常，無滴漏現(xiàn)象;2、浴缸無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹獨(dú)、污染等，周邊打膠飽滿;淋浴門動(dòng)作自如，周邊打膠飽滿;3、馬桶蓋板安裝，水箱進(jìn)水閥啟閉自如不滲漏，周邊打膠飽滿，無破損、脫瓷、劃傷、磕傷、銹蝕、污染等;4、衛(wèi)生間，陽臺(tái)排水順暢，無倒坡積水，地漏不被覆蓋);電氣(1、燈是否亮，位置是否合理，開關(guān)周邊收口是否平整，高度是否合理，無污染;2、插座是否通電，位置是否合理，成排安裝的開關(guān)高度應(yīng)一致高低差不大于2mm;同一室內(nèi)安裝的插座高低差不應(yīng)大于5mm;并列按裝相同型號(hào)的插座高低差不應(yīng)大于1mm;左零右火上保護(hù)線正確，無污染;);排氣扇開閉自如;配電箱蓋污染生銹，斷路器沒有內(nèi)陷;);櫥柜，衛(wèi)生間鏡柜，淋浴{1、淋浴門動(dòng)作自如，周邊打膠飽滿;五金件(滑軌，執(zhí)手等)齊全，使用功正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等;2、廚房煙道，止回閥安裝;3、 櫥柜五金件(門鉸鏈，滑輪，垃圾桶等)齊全，使用功能正常，無松脫、晃動(dòng)、磨損、劃傷、銹跡等;4、 櫥柜臺(tái)面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等5、 煤氣軟管預(yù)留孔大小、位置適當(dāng)。};扶手空調(diào)洞層高(1、欄桿高度1.10米;2、木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平;3、鐵件是否有生銹，變形，斷開等;4、 空調(diào)洞位置是否合理，有無排水立管遮擋空調(diào)洞現(xiàn)象，前后空調(diào)洞是否前高后低;5、測(cè)量具體層高數(shù)據(jù););墻地磚(1、墻地磚沒有空鼓、缺棱掉角等;2、墻地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等;3、墻地磚接縫順直，接縫填嵌密實(shí)、平直、寬窄一致;);天花墻身涂(1、墻身天花油漆驗(yàn)收一致，無色差，無透底，無漏刷，無流墜，無污染;2、墻身天花無裂縫;陰陽角順直方正;3、吊頂整體完好、安裝牢固，表面平整、顏色均勻;4、線角順直方正，與梁底接縫無開裂;)木地板(1、無污染，劃痕，崩角等。2、無大小頭。3、色澤同一性;4、預(yù)留置伸縮，不允許木板起伏。5、接縫、釘口要按規(guī)范處理。6、 拼縫密實(shí)。7、成品保護(hù)到位。陽臺(tái)等公共部分(1、踏步磚沒有空鼓、缺棱掉角等;2、墻身無裂縫，陰陽角順直方正，滴水線清晰;3、欄桿木扶手安裝牢固，無開裂、無缺損、劃傷、固定件完好、拼角順平;
4、欄桿鐵件是否有生銹，變形，斷開等;5、窗開啟自如;6、首層雜物間隔柵;7、陽臺(tái)水管后墻面面油漆平整，水管無污染8、熱水器和強(qiáng)電插座、煤氣表等位置合理;);
3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;
4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。 3、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。
5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
(五)消防系統(tǒng)施工跟進(jìn);
1、在建工程裝修施工跟進(jìn)要求：每五天對(duì)土裝修程進(jìn)行一次跟進(jìn);
2、跟進(jìn)內(nèi)容：網(wǎng)絡(luò)布置(坡度、排水口、末端試水裝置是否符合要求;);手動(dòng)報(bào)警鈕(是否按照?qǐng)D紙安裝;);煙感(是否按照?qǐng)D紙安裝;);溫感(是否按照?qǐng)D紙安裝;);消防栓(1、是否按照?qǐng)D紙位置安裝
2、閥門安裝及漏水情況3、消防皮帶噴咀安放齊全4、自動(dòng)按鈕安裝情況5、立管、消防栓外觀，6、安裝質(zhì)量情況;);噴淋系統(tǒng)(1、噴淋頭是否按設(shè)計(jì)安裝;2、安裝位置，間隔距離符合要求;3、樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況;4、末端放水閥門安裝情況;5、報(bào)警閥;6、管道安裝;7、支架安裝;8、壓力開關(guān);9、漏水情況;);分區(qū)卷簾門(1、分區(qū)卷簾門安裝位置符合圖紙要求設(shè)計(jì);2、樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況;3、末端放水閥門安裝情況;);防排系統(tǒng)(1、風(fēng)管安裝情況;2、設(shè)計(jì)防火閥安裝情況;3、防火閥動(dòng)作情況;4、自然排煙口面積;);
3、跟進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)：按物業(yè)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;
4、表格填寫：1、如檢查結(jié)果正常，則在對(duì)應(yīng)欄內(nèi)打“√”，如異常則打“×”，并在異常/故障情況描述及跟進(jìn)處理措施，欄內(nèi)要詳細(xì)記錄。2、巡查人員每五天全面巡查一次，對(duì)重點(diǎn)隱蔽工程要以照片、錄像等影像資料的形式留存。 3、每周五對(duì)異常情況進(jìn)行匯總，召開工程前期介入專題會(huì)，對(duì)重要的問題要以書面的形式發(fā)函致工程部，必要時(shí)呈報(bào)其領(lǐng)導(dǎo)，并及時(shí)跟蹤，直至問題解決。4、此表格須經(jīng)工程部經(jīng)理審核后存檔，存檔期限為長(zhǎng)期。
5、匯總表的填寫：1、填寫要求：物業(yè)工程部負(fù)責(zé)位置、檢查項(xiàng)目、問題描述、整改前照片的描述，地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)整改措施、責(zé)任人、整改時(shí)間、整改后照片的提供。2、每周五根據(jù)各類別問題的匯總情況編制該表，并以聯(lián)絡(luò)函的形式發(fā)函致工程部.3、對(duì)于發(fā)函兩次未整改的問題要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。
