動(dòng)用維修資金難，新物管條例來幫忙

【短片】百祥園小區(qū)某業(yè)主動(dòng)用維修資金修屋頂，樓下業(yè)主不肯簽字。

主持人：李主任，為什么在公共維修資金的使用上面要這么地為難大家？

市物業(yè)管理中心主任李紅根：物權(quán)法規(guī)定使用維修資金必須要三分之二以上的相關(guān)業(yè)主簽字同意。好多人在使用維修資金的時(shí)候覺得事不關(guān)己，所以他就不同意，那么維修資金就不好動(dòng)用，難就難在這個(gè)地方。

主持人：看來是一個(gè)政策性的難題。這本新修訂的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以后，這種情況會(huì)不會(huì)有所改善。

市房管局副局長(zhǎng)魏旦晨：省條例規(guī)定了6種應(yīng)急情況可以動(dòng)用維修資金。這6種情況可以說是脫開了要三分之二的業(yè)主同意的這個(gè)框子，但在實(shí)施過程中使用方并不是很多。

主持人：據(jù)我所知江蘇省這個(gè)物業(yè)管理條例從2001年就開始有了，在短短的10多年已經(jīng)修訂了三次了。為什么這么頻繁地來修訂這個(gè)法規(guī)？

市房管局局長(zhǎng)勾鳳誠：之所以這10年里面修訂了三次，我個(gè)人認(rèn)為主要是物業(yè)管理面臨許許多多的問題。這個(gè)物業(yè)條例的修訂也是根據(jù)民生發(fā)展的要求，從保護(hù)老百姓利益的角度出發(fā)，對(duì)相關(guān)的問題做出了回答。

物業(yè)收費(fèi)難題，有何破解之道？

家住蘭苑小區(qū)的老吳前不久突然收到了一張律師函。原來，從09年開始，老吳沒再交過物業(yè)管理費(fèi)，一再討要不到，負(fù)責(zé)蘭苑小區(qū)物管的新能源物業(yè)公司干脆把包括老吳在內(nèi)的十位業(yè)主一起告到了法院。

市物業(yè)管理中心主任李紅根：物業(yè)企業(yè)為了生存，在部分人不繳物業(yè)費(fèi)的情況下只能降低服務(wù)，減少成本的開支，這樣就容易造成惡性循環(huán)。交了費(fèi)，你的服務(wù)不周到怎么辦？這個(gè)有多種方法，一種是通過業(yè)委會(huì)來監(jiān)督我們的企業(yè)，他如果不行還可以解聘他，還有一個(gè)可以通過司法途徑來起訴物業(yè)公司。

主持人：現(xiàn)在時(shí)隔5年，困擾美琪小區(qū)414棟的這樣一個(gè)污染問題解決了嗎？

美琪小區(qū)414棟業(yè)主吳建華：應(yīng)該講沒有解決，現(xiàn)在就是建了個(gè)池子，前幾天下大雨的時(shí)候又漫出來了。

勾鳳誠：我覺得這個(gè)事情要請(qǐng)我們的區(qū)政府牽頭，認(rèn)認(rèn)真真地組織我們的相關(guān)職能部門進(jìn)行一個(gè)綜合的協(xié)調(diào)。用法律的監(jiān)管武器，幫助我們的業(yè)主委員會(huì)，幫助我們的物業(yè)管理企業(yè)，幫助我們的業(yè)主，共同地把這個(gè)矛盾處理好。

三部門為解小區(qū)停車難題獻(xiàn)策

魏旦晨：目前小區(qū)物業(yè)管理當(dāng)中，最大的問題是停車難。

主持人：那目前我們有沒有研究出一些解決停車難的辦法？

勾鳳誠：對(duì)老舊小區(qū)我們主要采取如何科學(xué)地在地面增設(shè)一些停車設(shè)施，市政府也牽頭出臺(tái)一個(gè)鼓勵(lì)小區(qū)增建停車設(shè)施的辦法。對(duì)于沒有地下停車設(shè)施的小區(qū)，我們采取“三個(gè)一塊”的原則，今年必須進(jìn)行試點(diǎn)。有地下停車設(shè)施的，我們采取三個(gè)措施：一是約談開發(fā)企業(yè)，約談不成要進(jìn)行處罰；二是聯(lián)合民防部門，對(duì)擁有人防的地下停車空間的，要求對(duì)業(yè)主進(jìn)行開放；三是我們已經(jīng)跟物價(jià)部門會(huì)商，通過價(jià)格的杠桿差來調(diào)節(jié)我們的業(yè)主主動(dòng)地把車子停到地下停車場(chǎng)。

市民防局副局長(zhǎng)朱元：我們采取了幾個(gè)措施，對(duì)于早些年開發(fā)的民防工程目前有閑置的，我們跟有關(guān)部門正在進(jìn)行協(xié)商，盡早開放用于居民停車；對(duì)于已經(jīng)實(shí)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，我們將引導(dǎo)開發(fā)公司通過使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃相結(jié)合的辦法向居民開放。

交巡警支隊(duì)秩序科科長(zhǎng)張翔：我們協(xié)助物業(yè)管理公司合理地設(shè)劃一些停車車位，小區(qū)周邊的道路在夜間的時(shí)候允許車輛停放。

物業(yè)公司服務(wù)不周到可解聘

李紅根：業(yè)主委員會(huì)要來監(jiān)督停車費(fèi)的使用，停車費(fèi)多余的部分要進(jìn)入維修資金。業(yè)主委員會(huì)的作用是非常大的，它可以選聘物業(yè)公司，監(jiān)督物業(yè)公司的行為。如果說物業(yè)公司服務(wù)確實(shí)不好，那么它還可以解聘它。

主持人：據(jù)我們所知，錦繡花園是我市第一家由業(yè)主委員會(huì)自己選聘物業(yè)公司的一個(gè)小區(qū)，效果怎么樣？

翠崗物業(yè)公司經(jīng)理姚望：我們是他們業(yè)委會(huì)換了以后，第一個(gè)公開招聘進(jìn)去的物業(yè)公司。因?yàn)槔锩鎶A了一個(gè)開發(fā)商，它的情況比較復(fù)雜，比如說地下停車位就有業(yè)主和開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)，有這些爭(zhēng)端在這里導(dǎo)致他們問題無法兌現(xiàn)。在無法兌現(xiàn)的情況下，我們基本上可以說是在虧本經(jīng)營(yíng)了，所以說一年以后，業(yè)委會(huì)可能會(huì)對(duì)我們不滿意，大家基本上就結(jié)束了。

特邀市民評(píng)論員市委黨校教授劉澄：我覺得它現(xiàn)在這個(gè)狀態(tài)實(shí)際上也是前面不斷的在試錯(cuò)這樣一個(gè)過程，它最后總是要找到一個(gè)雙方都很默契的解決方法。

業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司作用相輔相成

魏旦晨：業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司表面上看是一個(gè)合同關(guān)系，其實(shí)它是一個(gè)合作關(guān)系，一個(gè)小區(qū)能夠管理好，業(yè)主委員會(huì)很重要，這個(gè)實(shí)際上是一個(gè)相輔相成的。

邗江區(qū)房管局副局長(zhǎng)姜敬華：我們現(xiàn)在做的是三位一體物業(yè)服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制，也就是說讓我們的社區(qū)居委會(huì)做一些協(xié)調(diào)，由業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司參與來共同解決一些矛盾、問題、投訴和一些重大事項(xiàng)。

李紅根：今年市政府辦公室出了一個(gè)44號(hào)文件，前幾天市政府專門召開了一個(gè)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，市政府聞市長(zhǎng)在會(huì)上特別強(qiáng)調(diào)各個(gè)區(qū)政府要加大成立業(yè)主委員會(huì)的力度。

勾鳳誠：我希望我們要用好三只手，第一只手肯定是物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)化機(jī)制；第二只手就是我們業(yè)主的自治之手；第三只手就是我們的政府監(jiān)管，總之三位都變成一體了，老百姓都能諒解互助了，家園就會(huì)越來越美好！