問診物業(yè)服務
今年以來，本報接到多起關(guān)于物管的投訴，問題主要集中在電梯維修、小區(qū)清潔、小區(qū)進賊、物管收費等方面，本報曾就小區(qū)管理做專題調(diào)查報道。
業(yè)主與物管相處的核心焦點是什么，物管的工作到底是什么，作為業(yè)主怎樣維護自己的權(quán)益？今天的報道，希望對你有用。
癥結(jié)
有人這樣比喻：業(yè)主與物管，像一對婆媳，誰哪里沒做好，都可能落下“把柄”，被對方借機發(fā)飆。物管嫌收費偏低，在服務上縮了水，抑或有無心之過；業(yè)主覺得交了費，收費還不菲，一切事情物管包干。
1 溝通不到位
在紅河大道的一個小區(qū)里，兩年前有業(yè)主的摩托車被盜，業(yè)主認為該物管賠。物管方認為，業(yè)主沒鎖車，有過錯在先，不予負責。
僵持之下，業(yè)主拒交物管費，說要用被盜的摩托車抵，抵足近8000元的車錢，再交物管費。
還有一種情況，雙方怨氣大。抑或是電梯壞了，抑或是化糞池堵了。這兩種情況下，物管大抵會動員業(yè)主使用大修基金，可業(yè)主不樂意，說交的物管費，物管可不能白拿。
事實上，圍繞停車位收費、外人隨意進出，物管與業(yè)主也發(fā)生過不少爭執(zhí)。
在這些爭執(zhí)背后，雙方通常各執(zhí)一詞：物管認為物管費低，服務項目少，或服務不到位，理所當然；業(yè)主卻覺得交了物管費，交得還不少，小區(qū)的衛(wèi)生、安全、設施維護等，物管理應包干，不應另行收取費用。
業(yè)主與物管被人比作婆媳，很難就解決遇到的問題達成一致。
2 費用談不攏
如果每平方米漲兩三毛錢，業(yè)主大多不滿。以80平方米的電梯房為例，漲價后業(yè)主每月需多繳20元左右。
區(qū)國房局物管科科長陽本毅說，事實上，說到漲物業(yè)費，多數(shù)業(yè)主比較敏感，畢竟是要他們多掏錢。況且，市物價局也沒有出臺新的物管費征收標準。所以，物管的這一期望始終被擱淺。
也有業(yè)主認為，物管當前的服務質(zhì)量并不高，要求漲物管費的理由站不住腳。如果物管做得夠好，在業(yè)主滿意的前提下，漲物管費的阻力要小得多。
物管費低—物管難以為繼—服務縮水—業(yè)主不滿—業(yè)主拖欠繳費，其結(jié)果要么是物管“自炒魷魚”，要么被掃地出門，或者繼續(xù)僵持。這場較量，似乎將物管行業(yè)拖進這樣一個“怪圈”。
“說到底，關(guān)鍵是錢的問題�！标柋疽阏f，如果物管費收取標準上浮，物管與業(yè)主的關(guān)系，會在很大程度上得以緩和。
3 物管盈利低
除了物管費的問題，物管管理水平良莠不齊，也令“婆媳關(guān)系”僵持難解甚至惡化。
目前，永川有119家物管企業(yè)，管理了約370個項目，涵蓋的物業(yè)面積超過4000萬平方米。其中，6個具備一級資質(zhì)，7個具備二級資質(zhì)，剩下的全是三級資質(zhì)。
40多個新盤的物管管理水平比較高，物管盈利不是其終極目的。這些開發(fā)商物管的服務，就某種程度而言，是一種服務配套，以推進項目的開發(fā)打造，是為項目銷售塑造面子。
然而，不同的是，獨立物管往往要自負盈虧。陽本毅認為，在現(xiàn)有盈利不高的條件下，物管騰不出多余的錢來發(fā)高工資和福利，吸收的員工綜合素質(zhì)自然不高，服務品質(zhì)“縮水”就不難理解了。
當然，陽本毅也表示，少數(shù)物管企業(yè)管理水平不高，只顧經(jīng)濟利益，忽視社會效益，不惜以犧牲服務品質(zhì)來換取盈利。
4 責任沒分清
“物管不是什么都該管。”陽本毅說，物管費只包括公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費、聘用管理人員的薪金、公用水電的支出、垃圾清理以及綠化養(yǎng)護等十多項內(nèi)容，并非小區(qū)內(nèi)的所有開銷，都應從物業(yè)費里支出。
他舉例說，比如小區(qū)進賊，偷了哪家的金項鏈、現(xiàn)金等專有物品，要是小偷沒被抓住，被偷的業(yè)主多半會找物管索賠。
“原則上，專有物品是業(yè)主自行保管，與物管沒有保管合同關(guān)系。再說，錢丟了多少誰能說清楚？”陽本毅說。
其實，不管是電梯維修、化糞池疏導，抑或是環(huán)境衛(wèi)生、設施維護等，哪些該用大修基金，哪些該物管負責，在業(yè)委會與物管的合同中有約定。
陽本毅說，比如電梯維修維護，合同中通常以維修金額的多寡，來約定屬于大修還是小修。小修多半由物管出資負責，而大修則動用大修基金。
然而，當電梯出現(xiàn)故障需動用大修基金時，不少業(yè)主不樂意，認為大修基金是在房子發(fā)生大的破損時，才能派用。
尋醫(yī) 必須在項目開發(fā)時就考慮后期物業(yè)
眾所周知，未來的永川，將逐步崛起，成為一座大城。一座大城，要容納成百上千個小區(qū)，這對物業(yè)管理來說是一大考驗。
開發(fā)商要為后期物管考慮
在物管管理上，如何讓歷史遺留問題不再重演，讓物管與業(yè)主和諧共歡？“嚴把第一關(guān)，不讓后期物業(yè)難堪�！眳^(qū)國房局物管科科長陽本毅說，要嚴格規(guī)范開發(fā)商的作為，比如給后期物管預留辦公場地、提升物業(yè)管理社會效益等。
陽本毅介紹，他們正在抓緊擬定《永川區(qū)進一步加強物業(yè)管理實施意見》，以明確物業(yè)管理所涉部門的分工，大力解決當前未解決的歷史遺留問題。
以前有些項目開發(fā)，開發(fā)商只注重多修多賣，忽視了為物管留出辦公場地等。再如，為讓房子暢銷，開發(fā)商物管對業(yè)主亂建，往往睜一只眼閉一只眼。
“項目必須無償提供總面積3%。以上的住房，供物管及業(yè)主大會辦公用�！睏钫驴f，“必須是地面上的面積，而不是地下，且房屋必須獨立成套�！�
物管全包的誤解要予以糾正
開發(fā)商要想預售備案，還必須通過審查“兩書一證”，對前期物業(yè)招投標。除此外，還必須制定物管的相關(guān)管理規(guī)約。
“哪個環(huán)節(jié)有問題，都不得給預售備案�！标柋疽阏f，備案成功后，才能進入預售期。預售期完了之后，按照相關(guān)規(guī)定，收齊大修基金后，再才允許開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房預售合同�！皼]賣出去的房子，大修基金由開發(fā)商繳�！�
用陽本毅的話說，如果項目規(guī)劃前期沒做到位，會令后期進駐的物管管理難辦。
針對后期物業(yè)，陽本毅說，他們將按照物管與所在小區(qū)的業(yè)主委員會簽訂的《重慶市后期物業(yè)管理合同》進行監(jiān)督，物管必須按合同約定，清潔項目區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生，修復保養(yǎng)公共道路及設施。
在安全問題上，他要求物管便服巡邏，“這樣小偷不知道你是干什么的，他沒辦法防你�！�
“現(xiàn)在有些業(yè)主不明物管的權(quán)責，認為繳納了物業(yè)費，物管就該全包。這塊誤區(qū)今后要加大宣傳予以矯正。”陽本毅說。
病因
快10年了
物業(yè)服務價格仍沒變
也許有人會問，同樣是搞物業(yè)服務，為什么開發(fā)商物管服務品質(zhì)高，而其他物管公司卻難以比肩呢？
“開發(fā)商物管是靠房子養(yǎng)，不以盈利為目的�！标柋疽阏f，永川的開發(fā)商物業(yè)中，僅個別物管能收支持平，多數(shù)要虧錢，虧空部分由賣房收入來補貼。
開發(fā)商物管有背景資源
物管與業(yè)主不和，是普遍現(xiàn)象。但是，關(guān)系也有融洽的。
在區(qū)國房局物管科科長陽本毅眼里，物管服務分化明顯，干得好的前期物管多，干得差的大抵是后期物管。前期物管就是市民口中的“開發(fā)商物管”。
他說，前期物管是樓盤在售時的物管。前期物管多隨開發(fā)商遷動，開發(fā)商哪里有新項目，物管就跟著遷往哪里。
“前期物管多是靠房養(yǎng)的�！标柋疽阏f，不少前期物業(yè)是虧損的，一個是入住率不夠，一個物業(yè)收費低�！盀樽寴潜P好銷，開發(fā)商樂意用賣房的錢來貼。”
目前，永川房產(chǎn)新項目有40多個，物管服務都很到位。比如進門保安敬禮，門禁管理從嚴，小區(qū)環(huán)境整潔……
陽本毅說，個別大型新項目，基于項目大、綠化面積寬、設施配備全等，綜合評定級別較高，物管費自然按高級別的標準收取。
獨立物業(yè)盈利實際很薄
“上班兩年來，沒見過開奔馳寶馬等豪車的物管老板�！标柋疽阏f，在永川，多數(shù)小區(qū)后期物管的盈利，實際上非常薄。
所謂后期物管，多是指開發(fā)商賣完房后，小區(qū)選聘的獨立的物業(yè)管理企業(yè)。
現(xiàn)行的物業(yè)費征收，是按照《重慶市城市物業(yè)管理服務收費實施辦法執(zhí)行中有關(guān)問題的通知》執(zhí)行。該通知是重慶市物價局在2004年出臺的。
按規(guī)定，物管費的收取，要按物業(yè)具備的條件和物管企業(yè)提供的服務內(nèi)容、服務標準，按照申報所對應的分值表打分評定其等級，并根據(jù)不同等級實行不同的收費標準。
目前，永川依據(jù)不同的評級，非電梯樓物管費區(qū)間按0.5~0.9元/平方米收取，電梯樓按0.9~1.8元/平方米收取。
“非電梯住宅每平米五六角居多，而電梯房每平米多為0.9元或1元�！标柋疽阏f，基于現(xiàn)在的物價水平，這個收取標準該漲兩三毛錢。
業(yè)主可與物管有言在先 可要求其做到以下幾條:
藥方
在讀本記者的采訪過程中，不少業(yè)主不知道物管應該提供什么服務，在他們印象中，只要小區(qū)有什么麻煩事，首先想到的就是物管。其實，物管不是萬能的，但業(yè)主可在以下這些方面，與物管“討價還價”。
1.費用支�。喊从嘘P(guān)規(guī)定和合同約定，公布物業(yè)服務資金的收支情況。
2.房屋養(yǎng)護：對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。按房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，且組織維修。
3.每日巡查：每日可巡查幾次，包括小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。
4.亂打亂建：對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。
5.電梯維保：可設定維保期限，定期維保，且作好維保記錄，及時負責年檢。
6.清掃保潔：業(yè)主可以要求物管每天清掃幾次，清潔需要達到什么標準。小區(qū)草木、花地隔多久進行修剪，并定期噴灑藥物，預防病蟲害。
7.地下管網(wǎng)：可要求物管對水泵、上下水管道、落水管、污水管等設施進行定期維護。
8.消防安全：要求物管動用大修基金，為小區(qū)配備消防器具。
9.道路路面：設定時間，要求及時維護維修人行道板的路面。
10.市政設施：包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池、井、停車場、路燈管理和維護。
11.停車費用：停車位屬于全體業(yè)主的，使用人應按照物價部門核定的標準向物管交納停車費，至于多少歸物管，多少歸業(yè)主，這個比例可以商定。停車場屬于開發(fā)建設單位所有的，業(yè)主可設定提取額度作為停車管理服務費。
