花園小區(qū)管理制度的制定
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1 物業(yè)管理條例
總則
（1）為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
�。�2）本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
�。�3）國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
�。�4）國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
�。�5）國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責(zé)全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
前期物業(yè)管理
�。�1）在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
（2）建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
�。�3）建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
�。�4）國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
�。�5）建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
�。�6）前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
�。�7）業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
�。�8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
（9）在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
�。ǘ┰O(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
�。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
�。ㄋ模┪飿I(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
�。�10）建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
�。�11）建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
2 裝修管理
�。�1）住宅房屋外觀方案
房屋外觀完整統(tǒng)一 ；統(tǒng)一雨蓬顏色和式樣；空調(diào)安裝定點定位；露臺不搭棚；不改變墻體色澤；外墻打洞統(tǒng)一管理；防盜窗安裝嚴格按形象工程的要求執(zhí)行。
�。�2）周邊店鋪的裝修管理
A、統(tǒng)一雨蓬規(guī)格式樣、大小，統(tǒng)一設(shè)置空調(diào)機位，對燈箱標牌實行統(tǒng)一規(guī)格、統(tǒng)一材料。
B、實行夜間燈光布置，路燈高中低搭配。
�。�3）裝修管理措施
為維護雅芙花園項目外觀形象的統(tǒng)一、美觀和物業(yè)安全，保障職能化系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，著重抓住戶入住前的準備工作、裝修規(guī)定宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修跟蹤監(jiān)管、違章裝修及時處理、裝修驗收六個環(huán)節(jié)的工作。
（4）住戶入住前裝修管理準備工作
裝修前準備工作是為了更好地保證裝修管理的開展，主要準備為：裝修規(guī)定宣傳資料、圖片、錄像等素材的準備，特別、是對住戶反映較大的不安裝雨蓬、不在上違章搭建及空調(diào)安裝如何統(tǒng)一規(guī)格等問題上，準備大量有說服力的材料。便民服務(wù)人員的落實，如查驗人員、搬運人員等。對所有審批裝修和查驗人員進行裝修管理
（5）裝修期間管理，確保無一例違章裝修
在住戶入住和辦理裝修手續(xù)時，我們要求廣大業(yè)主做到在小區(qū)內(nèi)不違章搭建，不損壞或影響物業(yè)外觀統(tǒng)一、不損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，并與住戶簽訂裝修責(zé)任協(xié)議書。裝修審批，嚴格按照《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》及事實細則執(zhí)行。辦理裝修審批時，審批人員到現(xiàn)場聽取住戶裝修方案，對違反裝修規(guī)定的內(nèi)容要當場指出、制止，這樣既控制了違章裝修的產(chǎn)生，又避免給住戶造成損失。
�。�6）建立裝修跟蹤監(jiān)管體系
工程人員和保安人員每天巡視施工現(xiàn)場不少于2次，并把施工進度上墻記錄，通過現(xiàn)場巡查及時與住戶溝通，了解施工方案變動，把違章裝修消滅在初始階段。
A違章處理手段
業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，做到以理服人，以情感化業(yè)主，爭取業(yè)主的支持和理解。
B行政手段
在業(yè)主不愿整改的情況下，向上級機關(guān)及業(yè)主的所在單位反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改。
C經(jīng)濟手段
根據(jù)《建設(shè)部房屋裝修裝飾管理辦法》有關(guān)規(guī)定，對嚴重違反小區(qū)有關(guān)規(guī)定的行為，提請房屋管理行政 執(zhí)法部門處于相應(yīng)的經(jīng)濟賠償和規(guī)定的處罰，已維護其他業(yè)主的利益。
D法律手段
業(yè)主裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)主和裝修單位簽訂具有法律效力的《住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議書》和《裝修責(zé)任書》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)，對小區(qū)裝修進行法制管理 。
�。ǘ﹥�(nèi)部制度
員工考勤和休假的規(guī)定
員工辦公制度
接待來訪設(shè)訴工作制度
用戶投訴處理制度
業(yè)主投訴處理和分析制度
業(yè)主意見調(diào)查和回訪制度
管理處接待來訪投訴定期固訪制度
回訪工作制度
保安員獎懲規(guī)定
保安員儀容儀表規(guī)定
清潔部日常作業(yè)要求標準
清潔部保潔員守則
綠化管理工作手冊
電工主管崗位職責(zé)
