直面物業(yè)的生存困境
葉鋒/新華社—瞭望東方周刊/20130930
“10年間，成本增加了兩倍，但物業(yè)費卻不調整，這樣的虧本生意，怎么做？”《瞭望東方周刊》記者近期就物業(yè)服務業(yè)進行的調研中，聽到不少物業(yè)公司的抱怨。
從調研情況看，成本上漲凸顯的收支倒掛是許多物業(yè)企業(yè)普遍面臨的營收困境。但另一方面，隨著房地產市場的快速發(fā)展、存量房市場的逐漸增大、技術和商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，物業(yè)服務產業(yè)的潛力也逐漸顯示出來。
上海：物業(yè)企業(yè)現“普虧”
作為國內房地產市場最發(fā)達的地區(qū)，上海的物業(yè)服務市場在全國具有代表性。
目前，上海共有住宅小區(qū)10800多個，建筑面積約5億平方米。其中，商品房住宅小區(qū)5500余個，售后房住宅小區(qū)近5300個。
根據國家有關規(guī)定，上海住宅小區(qū)物業(yè)服務收費有三種定價形式：一是售后房住宅小區(qū)物業(yè)服務費執(zhí)行政府定價。根據1996年確定的有關標準，多層住宅管理費每戶每月4.5~7.5元，高層住宅每戶每月5~10元，其他還包括水泵運行費、保潔保安服務費等。二是普通商品住宅執(zhí)行政府指導價。根據2005年的有關辦法，住宅物業(yè)服務項目分為綜合管理服務、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務、共用設施設備的日常運行等五項，收費標準分五級并設立最高收費標準，按照房屋建筑面積計費。三是別墅等高檔住宅小區(qū)執(zhí)行市場調節(jié)價。
調研發(fā)現，運行多年、執(zhí)行政府定價和政府指導價的物業(yè)服務已出現較普遍的成本倒掛。虹口區(qū)虹三花園小區(qū)物業(yè)企業(yè)景瑞物業(yè)負責人向本刊記者算了一筆賬：虹三花園物業(yè)費近10年沒有變化，但一名保安的月工資從450元漲至1450元，外加加班費、服裝費、社�；鸬燃悠饋砉�3300元，上漲了6倍多，“公司連年虧損，只能靠母公司補助”。景瑞物業(yè)一度有“撤盤”的打算。
知名的萬科物業(yè)也面臨同樣困難。上海萬科物業(yè)服務有限公司目前管理著上海30多個小區(qū)，絕大部分是萬科自己開發(fā)的項目。2012年，公司實現了800多萬元的盈利，但總經理黃圣告訴本刊記者：“去年物業(yè)主營實際上虧了900多萬元。公司能盈利，主要是靠萬科地產公司給予的物管費價差補貼和品牌支持費，以及其他一些多元化經營�！�
他說，公司目前人力成本占總成本的75%左右，每年一線職工的流失率達到80%左右，“現在做物業(yè)確實比較困難”。售后房小區(qū)的物業(yè)經營更是入不敷出。
萬科物業(yè)副總裁朱保全8月份在一次論壇上提到物業(yè)“被開發(fā)商欺負”而不得不承受的額外成本。他說：“譬如說一個10萬平方米的小區(qū)，開發(fā)商開了4個門。對于開發(fā)商來說，多開幾個門沒有太大的關系，但對于物業(yè)服務公司來說，每多開一個門，物業(yè)服務公司就要多配置好幾個秩序維護員來站崗值勤，這樣物業(yè)服務企業(yè)每年的人工成本可能就要多出來十多萬元，而且小區(qū)秩序維護工作的難度也相對大了很多�！�
從上海各區(qū)縣房管部門掌握的情況來看，從2012年至今，上海物業(yè)服務企業(yè)主動退出管理的小區(qū)約有220個。一些物業(yè)企業(yè)還陷入“虧損---降低成本---服務質量下降---居民不滿---物業(yè)費調價難---虧損”的怪圈。
不可過度依賴“物業(yè)費”
針對物業(yè)服務成本倒掛的現狀，上海的政府部門和企業(yè)均已開始著手應對。
一是調價。上海去年開始對售后房物業(yè)服務收費標準進行上調，并將用三年時間逐步調整到位。比如，在去年9月1日實施的首次調價中，多層住宅管理費由每戶每月4.5~7.5元調整為5~9元；高層住宅管理費由每戶每月5~10元調整為6~12元。保潔、保安等費用也均有上調。對物業(yè)服務達標的企業(yè)，還以考核獎勵的形式給予補貼。
商品住宅小區(qū)的調價也逐漸增多。去年上半年，上海萬科物業(yè)完成了對閔行區(qū)萬科城市花園新區(qū)的調價。黃圣介紹，公司先是向業(yè)委會、居委會和當地房管辦事處公布賬本，并在小區(qū)張榜公布詳細的收支情況，然后聯(lián)合業(yè)委會向居民登門作解釋并發(fā)放選票。結果，別墅和公寓的物業(yè)費分別從每平方米每月2.3元、1.5元上調到3.5元和2.28元，且仍有92%的業(yè)主在“續(xù)聘物業(yè)”和“同意物業(yè)管理費調價”選項上打鉤，表示支持。截至目前，上海萬科物業(yè)3年來已經在管理的12個項目中實現了物業(yè)費成功提價。
二是減支。比如，虹口區(qū)虹三花園小區(qū)為保證小區(qū)電梯頂部的機房正常運轉，大多配有24小時運轉的空調。景瑞物業(yè)監(jiān)測發(fā)現，如果為空調安裝一個定時器，就既可保證電梯安全，又能節(jié)能降耗。安裝一個定時器200元錢，2個月省下的電費就能收回成本；再比如，小區(qū)公共場所的照明，通過紅外線感應、聲控、觸摸等改造，并把部分燈泡換成節(jié)能燈或LED燈，也能夠逐步回本。
三是多元化創(chuàng)收。記者調研發(fā)現，一些物業(yè)企業(yè)從停車費和小區(qū)廣告位收入中獲取的收益能一定程度上幫助填補虧損漏洞。通過拓展送水、家政等“增值服務”，也能夠帶來額外收入。
一些業(yè)內人士認為，調價能為物業(yè)企業(yè)短期“止損”，但難以完全應對各類成本上漲帶來的成本增加和壓力；從長遠來看，物業(yè)企業(yè)經營必須降低對單純物業(yè)費的依賴度，要用好住宅小區(qū)這個“經營服務陣地”，拓展多元經營的思路才是物業(yè)服務的真正出路。物業(yè)服務務業(yè)”如何升級
接受采訪的部分業(yè)內人士認為，人力等成本的較快上漲，會對城市的制造業(yè)形成“倒逼”、促進產業(yè)結構優(yōu)化；但物業(yè)服務是城市的“基礎服務業(yè)”，任何時候都不可或缺，其面臨的經營成本過快上漲的問題需引起充分重視。
物業(yè)管理不是高利潤行業(yè)，但隨著房地產市場的快速發(fā)展、存量房規(guī)模的日漸增大，物業(yè)服務業(yè)的產業(yè)潛力也逐漸釋放。業(yè)內人士認為，“壓力”因素和“潛力”因素進一步顯現，應抓住機遇實現物業(yè)服務業(yè)的轉型升級。
中國物業(yè)管理協(xié)會會長謝家瑾說，物業(yè)管理發(fā)展30余年，時代變化了，行業(yè)發(fā)展了，業(yè)主需求升級了，對物業(yè)管理的內涵和外延都提出了新的要求。與此同時，成本連續(xù)上漲與招工難都導致了企業(yè)生存困境的出現。這些因素都要求行業(yè)轉型和升級。
上海萬科物業(yè)服務有限公司總經理黃圣說，公司近年來十分注重多元化經營。比如，針對新房入住，公司與家具、裝修等企業(yè)合作，為業(yè)主定制“裝修解決方案”，實現“拎包入住”，僅今年上半年就完成了800多戶，收入900多萬元；在一些房齡較長的小區(qū)，萬科物業(yè)推出“二次裝修”服務項目，今年兩個月間在春申萬科城的“二次裝修”業(yè)務就為公司帶來200多萬元收入。此外，公司對一些小區(qū)的社區(qū)食堂、房屋經租等業(yè)務也在探索過程中。
再如，以中高端小區(qū)業(yè)主為服務對象的仁恒物業(yè)拓展了“差異化服務”，在社區(qū)文化服務、會所經營、經紀服務等方面，形成了一套延伸服務經營模式。近期，花樣年集團披露了“2013年內完成旗下彩生活服務物業(yè)管理板塊分拆上市”的目標。據介紹，公司將利用云服務平臺，集成包含衣、食、住、行、娛、購、游在內的各領域商戶服務資源，構建社區(qū)“１公里微商圈”，而業(yè)主的社區(qū)消費將成為公司的傭金來源。
上海市住房保障和房屋管理局相關負責人認為，我國應該培育出與房地產業(yè)發(fā)展階段相匹配的現代物業(yè)服務企業(yè)。他說，隨著市場規(guī)模的迅速增大、技術和商業(yè)模式的不斷創(chuàng)新，物業(yè)企業(yè)有望實現管理與服務的分離，從服務的“直接供應商”轉變?yōu)椤敖M織者”，從而撬動一個更為龐大的市場。在此過程中，政府部門一方面應通過稅收、財政等手段加強對物業(yè)企業(yè)扶持，另一方面應在物業(yè)服務技術研發(fā)、模式創(chuàng)新、信息支撐等方面增強公共服務，推動物業(yè)服務業(yè)抓住機遇、實現跨躍式發(fā)展。
近兩年來，謝家瑾一直呼吁物業(yè)管理應建立“質價相符”的價格調整機制。在她看來，在鼓勵企業(yè)創(chuàng)造條件開展調價的同時，應更多地提倡大家在做好基礎服務的前提下，引入新技術、新業(yè)態(tài)和新方式探索產業(yè)轉型升級的新路。通過開創(chuàng)全新商業(yè)模式，運用網絡技術，以及延伸服務產業(yè)鏈，致力于提高物業(yè)服務的技術含量、增值服務和產品附加值，以實現從粗放型傳統(tǒng)服務業(yè)向集約型現代服務業(yè)的轉變�！拔覀兿Ｍ茏屢徊糠制髽I(yè)先富起來，逐步帶動全行業(yè)的脫貧致富。只有這樣，我們行業(yè)才會有更好的生存和發(fā)展空間�！彼f。
