某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開(kāi)發(fā)商組建成立。某日，開(kāi)發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來(lái)一份通知，稱(chēng)該小區(qū)某住戶(hù)是分期付款購(gòu)房，但其入住后遲遲未將剩余房款付清。開(kāi)發(fā)商為此要求對(duì)該住戶(hù)采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶(hù)及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶(hù)無(wú)法正常生活。
案例分析：
在房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系中，買(mǎi)家承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承擔(dān)支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在任何一個(gè)法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。
上述案例中的住戶(hù)，同時(shí)是房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，說(shuō)明他沒(méi)有履行房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中按時(shí)付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開(kāi)發(fā)商可以按照購(gòu)房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔(dān)違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。
但如果該住戶(hù)已按照物業(yè)管理合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費(fèi)，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理服務(wù)，其他人（包括開(kāi)發(fā)商）不能對(duì)這種權(quán)益進(jìn)行侵害。
開(kāi)發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶(hù)按時(shí)交款，是對(duì)住戶(hù)合法行使權(quán)利的阻撓，是不對(duì)的。而物業(yè)管理公司按照其要求對(duì)住戶(hù)停水、停電，則違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對(duì)的。
11、租住戶(hù)搬出部分家私而沒(méi)有業(yè)主書(shū)面許可怎么辦
案例介紹：
去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶(hù)想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國(guó)外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶(hù)搬出家私，必須有業(yè)主的書(shū)面許可證，而沒(méi)有業(yè)主的書(shū)面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)發(fā)生過(guò)個(gè)別租住戶(hù)拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶(hù)萬(wàn)般無(wú)奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請(qǐng)給以特殊照顧。
處理結(jié)果：
海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，若簡(jiǎn)單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；若拒不放行，又會(huì)使住戶(hù)感到不便（租住戶(hù)和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對(duì)象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對(duì)業(yè)主關(guān)心倍至，而對(duì)租住戶(hù)冷若冰霜）。于是鑒于租住戶(hù)只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶(hù)列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航�，管理處做好記錄，并出�?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶(hù)能夠提供業(yè)主的書(shū)面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭(zhēng)）。這位租住戶(hù)覺(jué)得管理處的建議合情合理，便欣然接受。
時(shí)隔不久，該住戶(hù)拿到了搬出家私的業(yè)主書(shū)面許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對(duì)管理處既對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶(hù)著想的做法贊許有加。
點(diǎn)評(píng)：
執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來(lái)。 |
