在北京我們經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)，許多居民樓上都架設(shè)了廣告牌，那么，作為業(yè)主的小區(qū)居民，這些廣告收益是否與他們有直接關(guān)系。
對于這個問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產(chǎn)的客戶，在其購房價款中實際上都已包含公共建筑的分攤價款，所以，購房客戶應(yīng)是公共建筑的按份共有人。
樓房的屋頂雖然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風(fēng)、保溫、承載雨雪等作用。但我認為，頂板并非頂樓用戶的專有財產(chǎn)，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務(wù)。所以，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個產(chǎn)權(quán)人共有。
我們認為，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報酬，實際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。
依據(jù)民法學(xué)理論，所有權(quán)有四項權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。這四項權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對所有權(quán)人的侵害。相應(yīng)的，在共有的情形下，應(yīng)由共有人共同行使上述四項權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下擅自行使上述四項全能的，就構(gòu)成了對共有人共有權(quán)的侵害。
在通常的情況下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?quán)，行使占有、使用收益、處分等權(quán)能。
雖然，各方由于所占的共有權(quán)份額不同，權(quán)利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權(quán)均應(yīng)得到尊重與維護。開發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應(yīng)該向其他共有人——已購房客戶通報情況，征得所有共有人的同意。如果此事難以協(xié)商一致，應(yīng)當按照各自擁有的共有權(quán)份額進行表決，一般按照擁有共有權(quán)份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權(quán)益。廣告牌的使用費屬于共有物產(chǎn)生的收益，應(yīng)當屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務(wù)的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨占有，非共有人更不能占有。
這個案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費自己占有，這是不對的。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費收入，更是沒有法律依據(jù)，已經(jīng)分割了其他共人的合法權(quán)益。
