現(xiàn)在，當(dāng)住戶、租戶進(jìn)行裝修時(shí)，幾乎全部的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)都要收取一些費(fèi)用。這些費(fèi)用總體看來，分為兩種類型，一是可以退還的，二是不退還的。要退還的部分，主要是裝修押金，而不退的費(fèi)用部分，則往往被稱為裝修管理費(fèi)。

上述兩種費(fèi)用往往都沒有一個(gè)數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)的，不同的小區(qū)、不同的物業(yè)管理公司標(biāo)準(zhǔn)差別不小，就是同一個(gè)小區(qū)、同樣的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，情況也有很大不同。

這主要是因?yàn)�，國家�?duì)于裝修管理費(fèi)等并沒有一個(gè)明確的規(guī)定，所以各家物業(yè)管理機(jī)構(gòu)就根據(jù)自己的情況來制定標(biāo)準(zhǔn)，互相之間差別就很大，隨意性也比較大。正是因?yàn)檫@樣，很多的業(yè)主有意見，不少人認(rèn)為，既然國家沒有規(guī)定，物業(yè)管理公司就不能收這錢。還有些人認(rèn)為，這些費(fèi)用隨意性大，所以對(duì)這錢的使用、效用等情況表示不信任。每個(gè)小區(qū)恐怕都能見到業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，因?yàn)檫@些問題而發(fā)生爭吵。

我們分析這些問題，需要結(jié)合實(shí)際生活。首先，對(duì)于裝修隊(duì)伍的押金，還是應(yīng)該收取的。實(shí)際生活中，確實(shí)有不少的裝修工人在進(jìn)行裝修時(shí)，不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對(duì)建筑物、設(shè)施設(shè)備的保護(hù)，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，在不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行施工等等，引起了其他業(yè)主的極大不滿。

事先，由裝修公司、裝修隊(duì)伍向物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供一筆裝修押金，如果在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、破壞物業(yè)設(shè)施設(shè)備等、給其他人造成生命、健康、財(cái)產(chǎn)方面的損失等情形時(shí)，從這筆押金中支付。如果裝修過程一切平安，沒有出現(xiàn)上述情形，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將把收取的押金奉還。應(yīng)該說，這是一個(gè)比較好的監(jiān)督、控制、補(bǔ)救的好辦法。

麻煩的是不退還的裝修管理費(fèi)部分，物業(yè)管理公司普遍認(rèn)為，裝修時(shí)，他們要對(duì)裝修工人、裝修材料、裝修行為進(jìn)行管理、監(jiān)督，而這些工作當(dāng)然會(huì)有人力、物力開支。這些工作應(yīng)當(dāng)是正常的物業(yè)管理工作以外的增加量，所以這些開支不能在物業(yè)管理費(fèi)中列支，而要額外單獨(dú)收取。

這筆錢到底該不該收，不能絕對(duì)地以有沒有相關(guān)的法規(guī)為標(biāo)準(zhǔn)，畢竟法規(guī)存在著一定欠缺。由于物業(yè)管理公司與業(yè)主間是平等的民事主體，他們之間存在著服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理公司提供服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)。如果物業(yè)管理公司提供了額外的服務(wù)，并被業(yè)主接受，那么物業(yè)管理公司就有理由要求相應(yīng)的對(duì)價(jià)。反之，如果并沒有額外的服務(wù)，就不可巧立名目收費(fèi)。

物業(yè)管理公司的本職工作就是管理物業(yè)，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)并不是要求物業(yè)管理公司成為自己家庭私用仆人，裝修如果只是在業(yè)主屋里與世隔絕地進(jìn)行，也沒有進(jìn)行管理的必要。物業(yè)管理公司是為全體業(yè)主服務(wù)的，所以他們一般并不管裝修工作是否經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、是否漂亮美觀、是否合乎業(yè)主自己的要求等等，只有當(dāng)裝修行為可能會(huì)對(duì)整個(gè)物業(yè)、相鄰部位、其他業(yè)主造成損失，才需要物業(yè)管理公司進(jìn)行管理�？峙氯魏挝飿I(yè)管理公司都不會(huì)聲稱自己只管不進(jìn)行裝修的物業(yè)，對(duì)裝修工作的管理應(yīng)該是物業(yè)管理公司工作的一部分。

況且，收益與責(zé)任是相對(duì)應(yīng)的，物業(yè)管理公司如果收取了裝修管理費(fèi)，如果裝修工作出現(xiàn)對(duì)物業(yè)的損壞，那么物業(yè)管理公司是否承擔(dān)管理不善的責(zé)任呢？實(shí)踐中大都是只收錢不負(fù)責(zé)，除了問題推到裝修公司、工人身上，還要扣他們的押金，這是非常矛盾了，也很不合理。也有些物業(yè)管理公司稱：裝修時(shí)候，必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收錢，按照這樣的理論，很難說服業(yè)主。

所以裝修押金就基本上解決問題了，不應(yīng)該收取什么管理費(fèi)。其實(shí)大多數(shù)的業(yè)主也都意識(shí)到，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋裝修等活動(dòng)加以管理是很有必要的。問題是，管理是不是就等于收錢。上述情形的出現(xiàn)，反映出很多物業(yè)管理公司還是沒有把自己置于與業(yè)主平等的民事主體地位，習(xí)慣于用各種強(qiáng)制性、武斷的規(guī)定來解決新問題，但是這樣實(shí)際上是不可能解決問題的。

[案例42] 物業(yè)公司是否有全以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣壓房屋鑰匙？

北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時(shí)候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時(shí)候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費(fèi)、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時(shí)就可能出現(xiàn)問題。

有些物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時(shí)間的物業(yè)管理費(fèi)，引起業(yè)主不滿而拒絕交費(fèi)；有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會(huì)采取不給鑰匙的做法。

這種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關(guān)系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關(guān)系的反映。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權(quán)利、義務(wù)，但是對(duì)于開發(fā)商而言，最根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購房款項(xiàng)，最根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋。

業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發(fā)商的義務(wù)。

既然是合同義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該按照我國《合同法》的約定來履行之。我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。這里面最少有兩個(gè)意思，一是當(dāng)事人應(yīng)該自己履行，二是當(dāng)事人應(yīng)該全面履行。

先說“自己履行”，房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應(yīng)該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機(jī)構(gòu)來履行交付房屋的義務(wù)。如果確實(shí)有困難，可以讓其他機(jī)構(gòu)代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機(jī)構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應(yīng)該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機(jī)構(gòu)，只是替開發(fā)商完成交房事務(wù)，不能在此過程中加入自己的權(quán)利內(nèi)容，增加業(yè)主的責(zé)任義務(wù)。

現(xiàn)在我們可以發(fā)現(xiàn)問題了，從法律角度上講，房屋買賣關(guān)系與物業(yè)管理法律關(guān)系是兩種獨(dú)立的法律關(guān)系，不應(yīng)該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，與房屋買賣法律關(guān)系無關(guān)。作為房屋買賣關(guān)系當(dāng)事人的開發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把物業(yè)管理法律關(guān)系中的內(nèi)容再強(qiáng)加到房屋買賣關(guān)系中來。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關(guān)系中的義務(wù)作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務(wù)與責(zé)任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定的。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。總的說來，無論是開發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因?yàn)闃I(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對(duì)物業(yè)管理費(fèi)有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對(duì)業(yè)主的違約，也是對(duì)業(yè)主權(quán)益的侵害。