大多數(shù)業(yè)主都會對“全封閉”小區(qū)心生向往。在他們的印象中，“全封閉”小區(qū)就應該是建好高墻、大門，嚴加防范，杜絕一切非業(yè)主的出入，同時也意味著更安全和更舒適的生活環(huán)境。尤其是在今年5月17日“閱城國際殺人案”發(fā)生后，當時犯罪嫌疑人趁著保安重點排查車輛時“溜”進了小區(qū)。而周邊的另一個小區(qū)，雖然當時也被嫌疑人相中，但由于盤查較嚴，最后躲過了一劫。這讓業(yè)主們愈發(fā)感覺到“全封閉”的重要性。
      記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然“封閉式物業(yè)管理”已經(jīng)成為大多數(shù)新建小區(qū)宣傳的管理方式，但是在管理中存在標準不一的現(xiàn)象。這讓封閉式物業(yè)管理成為爭議焦點。宋先生是今年剛剛出新的雙樂園小區(qū)的一名業(yè)主，在采訪中，他就表示，雖然小區(qū)采用了封閉式管理，但是外來人員照樣揚長而入，難道“在小區(qū)門口架了兩根鐵欄桿，安插了一個門衛(wèi)就是封閉式管理嗎？”本期物業(yè)大家談，就此展開討論。
      話題1
      全封閉？半封閉？“封閉式”有沒有具體標準？
      福州融僑物業(yè)管理有限公司南京分公司總經(jīng)理 馬洪昊
      在《南京市普通住宅物業(yè)服務等級和收費標準》中，在不同等級的物業(yè)服務標準中，對不同小區(qū)的封閉式管理進行了界定，但是這個界定是針對小區(qū)等級及其配備的硬件條件來說的。主要指園區(qū)周界必須要有管控，包括人防和技防（如安防監(jiān)控、樓宇對講、周界報警等），此外，主出入口必須要有人24小時值守等。但是對于后期服務的具體標準并沒有明確的界定。
      從根本上來說，封閉式物業(yè)管理只是一種模糊性表達，各個小區(qū)的執(zhí)行標準都會有所差異。
      江蘇永衡昭輝律師事務所律師 王宏
      嚴格來說，封閉式物業(yè)管理只是一種管理模式，相關(guān)法律、法規(guī)、政策、條例、標準都沒有具體標準。以門禁管理為例，90%以上的物業(yè)管理公司對于門禁標準的制定都是按照既有經(jīng)驗自行制定，沒有經(jīng)過小區(qū)業(yè)主的共同決議，存在服務標準不明的現(xiàn)象。這也就導致有的小區(qū)門禁很嚴，有的小區(qū)卻相對寬松。
      另一方面，標準的缺失也導致物業(yè)公司與業(yè)主的權(quán)責難以明確。
      話題2
      封閉式物業(yè)管理不能消除與業(yè)主的糾紛？
      福州融僑物業(yè)管理有限公司南京分公司總經(jīng)理 馬洪昊
      封閉式物業(yè)管理在實際操作中確實存在一些難題。首先體現(xiàn)在門禁上，為了確保小區(qū)的安全，除了對業(yè)主實行刷卡進入以外，門崗會對所有陌生人進行登記和盤查，這其中也包括業(yè)主的訪客，這往往可能會引起一些業(yè)主的反感，認為影響了出入的便利性。另一方面，即使門崗認真盤查，也無法保證萬無一失。為此物業(yè)公司也在提高人防和技防的水準。新引進的搖桿設備能夠通過感應線察覺業(yè)主身上攜帶的門禁卡并開門，這樣業(yè)主不需要下車刷卡就能直接進入車庫。
      保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理 陳艷萍
      在實際操作中，封閉式物業(yè)管理主要存在四個問題：一是業(yè)主進出小區(qū)時需要確認身份，這容易引起業(yè)主的不耐煩；二是在門禁檢查時出現(xiàn)的尾隨現(xiàn)象，對于物業(yè)方來說，在具體判定上存在一定的困難；第三是物防，包括圍墻、紅外對射等設備，有的時候會出現(xiàn)客觀干擾因素，影響安保判斷；第四是車庫入口的把守是一個薄弱點。歸結(jié)為兩點：物業(yè)公司的溝通能力，以及物業(yè)公司的技術(shù)能力。
      話題3
      如何實現(xiàn)封閉式物業(yè)管理？
      南京仁恒物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 張風雷
      在小區(qū)交付的同時，開發(fā)商對配套設備的交付標準都會有明確規(guī)定。就硬件自身而言，開發(fā)商，尤其是大型開發(fā)商，在技術(shù)上都比較先進。而業(yè)主既然當初接受了，就代表認可當時的硬件設備。所以主要問題仍然體現(xiàn)在業(yè)主的配合度上，這要求物業(yè)公司在管理上必須尊重業(yè)主的意見。
      以仁恒玉蘭山莊為例，小區(qū)目前就在積極準備升級，雖然原來的封閉式物業(yè)管理也受到業(yè)主好評，但是通過與業(yè)委會的商量得到全體業(yè)主同意后，小區(qū)決定對圍墻進一步加高，并且采用封閉的電子圍欄來實現(xiàn)升級管理。另一方面，為了保證封閉式物業(yè)管理的持久性以及制度化，物業(yè)公司在管理中要堅持標準化，不能放松管理力度，否則小區(qū)將很難實現(xiàn)封閉。
      江蘇永衡昭輝律師事務所律師 王宏
      從目前的封閉式物業(yè)管理來看，基本上都是由物業(yè)自發(fā)采取行動，而非業(yè)主自覺參與，這就容易導致業(yè)主內(nèi)部不協(xié)調(diào)，一部分人持贊成意見，另一部分人則持反對意見。事實上，業(yè)主在買下房子的同時，就決定了必須服從公眾生活制度。為了保持內(nèi)部意見一致，作為業(yè)主，應通過業(yè)主大會事先對小區(qū)的安全管理達成共識，成立共同議決的契約；其次，根據(jù)業(yè)主的管理要求，在物業(yè)服務合同中進行相關(guān)條款的約定，物業(yè)公司必須遵守這一標準，沒有達到約定則需要為此承擔相應責任，這也就在法律上形成了相應的約束標準。
      王宏律師認為，封閉式物業(yè)管理的標準應該因小區(qū)而異，具有個性化特征。但是在此之上，物業(yè)行業(yè)協(xié)會應出臺相關(guān)管理服務指引規(guī)范，起到總體指導的作用。