依法屬于業(yè)主，且未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
      《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十八條規(guī)定物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。本條規(guī)定由建設(shè)單位所配置的物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于業(yè)主，而不屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這一規(guī)定使得長期以來一直存在的疑問得以明確化。但需要注意的是，業(yè)主對物業(yè)管理用房所享有的所有權(quán)不是民法上的單一所有權(quán)，而是一種建筑物的區(qū)分所有權(quán)；不是為某一業(yè)主單獨(dú)所有而是由全體業(yè)主共有。
      第五十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
      業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
      第六十五條　違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
      《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
      （一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3‰提供，但最低不得少于一百平方米；
      （二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的3‰提供外，超過部分按1‰的標(biāo)準(zhǔn)提供；
      （三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。
      業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。
      物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì)不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。
      《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十六條新建物業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步 設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《居住區(qū)公建配套設(shè)施建設(shè)合同》要求，并在建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
      （一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；
      （二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供；
      （三）物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照辦公用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。
      業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主委員會(huì)依法備案之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交辦公用房。
      物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，無償提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。任何單位和個(gè)人不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓、出租或者改作他用。
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      長沙北國風(fēng)光小區(qū)業(yè)主打贏“官司”，法院判決占用公司“10日內(nèi)遷出”
      把架空層“填滿”做物管用房，而原來的物管用房則被人占用了，一占就是十多年。長沙北國風(fēng)光小區(qū)業(yè)主把開發(fā)商、占用物管用房的公司以及物業(yè)公司一同告上法院。近日，開福區(qū)法院一審宣判了該案，物管用房被判歸業(yè)主所有，被告還需賠償20萬占用費(fèi)用。
      【事件】
      物管用房被占用十多年，開發(fā)商、物業(yè)公司成被告
      北國風(fēng)光小區(qū)位于長沙芙蓉路馬廠，由湖南順天建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“順天集團(tuán)”）旗下湖南順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“順天房產(chǎn)公司”）開發(fā)建設(shè)。
      王益長是小區(qū)第二屆業(yè)委會(huì)成員，在這里住了十多年了。他介紹，小區(qū)有20棟，約800戶。2014年9月，小區(qū)第二屆業(yè)主委員會(huì)成立后，曾向業(yè)主承諾，一定把物管用房問題解決。“業(yè)委會(huì)好幾位都像我這樣已經(jīng)退休了，我們有時(shí)間來為我們自己維權(quán)，改善小區(qū)環(huán)境�！蓖跻骈L說。
      王益長回憶，2004年，他來收房時(shí)，還是在小區(qū)20棟5樓辦理的手續(xù)，此時(shí)5樓還是物業(yè)在用。沒多久，開發(fā)商把小區(qū)7棟東邊和8棟西邊架空層合圍，改為房間，物業(yè)公司搬到了架空層，5樓就被開發(fā)商占用，此后多年都是順天集團(tuán)在此辦公。
      業(yè)委會(huì)成立后，曾多次與物業(yè)、開發(fā)商溝通，但都沒能要回5樓的物管用房。2017年5月，業(yè)委會(huì)將順天房產(chǎn)公司、順天集團(tuán)以及湖南華宏物業(yè)管理有限公司一同告到了開福區(qū)法院，請求法院判決，20棟501、502為小區(qū)物管用房，開發(fā)商立即遷出，并賠償此前占用該房子的租金損失。
      【判決】
      占用方限時(shí)遷出，兩被告支付占用費(fèi)20萬
      開福區(qū)法院公開開庭審理了該案，不少業(yè)主到場旁聽。三被告均派員到場。
業(yè)委會(huì)的代理律師蔣秉坤介紹，20棟5樓建筑面積有600多平方米，因考慮訴訟時(shí)效因素，業(yè)委會(huì)決定暫起訴近兩年的租金利益。根據(jù)從房產(chǎn)部門查詢的結(jié)果，501、502房均為不可出售狀態(tài)。
      順天房產(chǎn)公司認(rèn)為，5樓的501房所有人登記為該公司，規(guī)劃用途并非是物業(yè)管理用房。順天集團(tuán)答辯稱，同意順天房產(chǎn)公司意見，業(yè)委會(huì)要求賠償租金沒有事實(shí)和法律依據(jù)。
      物業(yè)公司認(rèn)為，他們沒有占用或者參與經(jīng)營20棟501房，也沒有從中獲益，要求其承擔(dān)賠償?shù)倪B帶責(zé)任于法無據(jù)。
      法院審理后認(rèn)為，該小區(qū)20棟5樓原規(guī)劃為物管用房，后該層經(jīng)分戶，分為501、502房，經(jīng)房產(chǎn)部門查詢，這兩房屋均未辦理產(chǎn)權(quán)登記，且明確了502為物管用房。根據(jù)規(guī)劃審批，5樓均為物業(yè)用房，是否分戶不影響房屋使用性質(zhì)，所以501、502房均為物管用房，屬于業(yè)主共有，順天房產(chǎn)公司無權(quán)把房子交給順天集團(tuán)使用，順天集團(tuán)也無權(quán)占用。
      開福區(qū)法院一審判決，確認(rèn)該小區(qū)20棟501、502房為物管用房，順天集團(tuán)在判決書生效后十日內(nèi)遷出，并將房屋交還給業(yè)委會(huì)，同時(shí)，順天房產(chǎn)公司、順天集團(tuán)連帶向業(yè)委會(huì)支付占用費(fèi)用20萬元。