某高檔智能化涉外寫字樓位于上海市中心，良好的地理環(huán)境提高了該物業(yè)的知名度，對提升物業(yè)的租售率起到了積極的作用。

　　該物業(yè)建成于1998年，分為東、南雙塔樓，地上共計26層，地下2層。大樓1-5層為裙房，設(shè)計為商業(yè)娛樂綜合性用房，6-26層為商務(wù)辦公用房。設(shè)計之初，裙房裝備8臺自動扶梯，東、南2樓各設(shè)4臺客用升降梯及1臺消防/貨用電梯，客用升降梯運行速度2.5米/秒，額定載客17人。東、南兩樓分設(shè)1臺客用升降梯至地下B1及B2。就設(shè)計本身來說，電梯的分布基本上考慮到了各個樓層。

　　大樓投入正式使用后，卻出現(xiàn)了與設(shè)計初衷不符的狀況。隨著樓內(nèi)住戶的不斷增加以及客戶性質(zhì)的不斷增多，該大廈電梯分布設(shè)計中的不足逐漸顯現(xiàn)出來：

　　一、由于裙房首層與東、南兩商務(wù)辦公樓互不相通，裙房正門又正對交通十字路口，無法停車，并且裙房與地下車庫之間也沒有直接連通的通道，因此，客戶上至2-5層裙房還是多數(shù)選擇乘坐東、南塔樓的升降梯，裙房原設(shè)置的自動扶梯也就無法發(fā)揮正常的使用功能。

　　二、客用升降梯設(shè)計之初采用了當(dāng)時較為流行的群控方式，即按高、中、低平均設(shè)置了4臺客梯各自的基站，以便用戶在任意一層招呼后，最近的客梯就會以最快的速度到達招呼樓層。增設(shè)上班高峰功能，即在上班的高峰時段，客梯在首層�？啃柽_到額定載客量的80%或等待1分鐘后再啟動，以最大限度地發(fā)揮電梯使用效率。但隨著近年樓內(nèi)住戶的增多，同時裙房引進了多家營業(yè)場所，樓內(nèi)人流量急劇增加，再加上本來2.5米/秒的客用升降梯運行速度就偏慢，電梯的群控功能逐漸失去優(yōu)勢，群控功能在某些情況下還對客用升降梯發(fā)揮最大功能有所影響。

　　三、由于設(shè)計之初未充分考慮實際運行中可能出現(xiàn)的最大人流量，東、南兩樓各4臺客運升降梯的配置使得電梯的使用日漸捉襟見肘，并且東、南兩樓各只有一臺客運升降梯到達地下B1及B2，不僅未能解決地下車庫的人流，而且還影響了電梯的運行速度。

　　出于上述客觀原因，客戶對電梯運行的投訴逐漸增多，紛紛提出電梯速度偏慢、電梯等候時間長等意見，給物業(yè)管理工作帶來了一定的困難，改善電梯運行現(xiàn)狀迫在眉捷。

　　因建筑的客觀缺陷一時無法改變，物業(yè)管理公司只能另辟蹊徑，從管理上想方法，緩解電梯運行的壓力。

　　在問題出現(xiàn)之初，針對電梯配置數(shù)量少的情況，物業(yè)公司花力氣將消防/貨運電梯進行裝修，在上、下班高峰時段派專人駕駛，投入載客運行，以減輕客梯的壓力，同時高峰時段派專人在大堂對客流量進行引導(dǎo)管理，促進人群分流，提高電梯的使用率。雖然此舉取得了一定的效果，但僅是“治標(biāo)”，還未“治本”，未能徹底解決日漸提升的電梯高使用率問題。為此，物業(yè)公司多次與電梯維保單位討論解決問題的辦法，提出了幾個解決方案：

　　1．提高電梯的運行速度，以增加電梯運能，緩解電梯壓力。但此方案需改造底坑和傳動裝置，一來投入太大，需進行大規(guī)模的施工，二來已正常運作的大樓也沒有時間進行此類改造。顯然此方法不適合物業(yè)公司采用。

　　2．實施電梯單雙分層。從理論上講，電梯單雙分層能減少電梯�？康念l次，提高使用效率，但實行電梯單雙分層并不能提升電梯運行的速度。

　　3.實施電梯高低分區(qū)。電梯高低分區(qū)在很大程度上能提高電梯的運行速度，較好地改善電梯的運能。

　　電梯高低分區(qū)的缺點是如果其中一臺電梯出現(xiàn)故障的話，對人員分流的影響較大。

　　在綜合分析比較這三種方案的優(yōu)劣后，物業(yè)公司就具體實施單雙分層還是高低分層，決定通過具體的實踐來加以區(qū)分。在征得樓內(nèi)業(yè)主及客戶的同意后，綜合考慮東、南兩樓樓層分布的特點以及每個樓層的人員數(shù)量，物業(yè)公司分別在東、南兩樓試行單雙分層以及高低分層。

　　在電梯實施分層＼分區(qū)之初，客戶的反映不一，物業(yè)公司又投入了大量的人力物力，積極做好客戶的解釋溝通工作。在一個月的試行之后，經(jīng)過定期地觀察和仔細地研究，很快發(fā)現(xiàn)，南樓試行高低分層的效果比東樓試行單雙分層的效果要好。南樓試行高低分區(qū)后，低區(qū)電梯降低了運行區(qū)間，增加了運行頻次;高區(qū)電梯不再�？康蛥^(qū)樓層，電梯在低區(qū)運行段提高了運行速度，較大地改善了電梯運行的壓力，提高了電梯運能。而在東樓試行單雙分層的效果卻不甚理想，雖然實施單雙分層，但電梯�？康念l次并沒有降低，運行速度也沒有很大的提高，分層的效果也沒有得到較好地體現(xiàn)。

　　因此，通過一個月的試行，綜合比較兩種電梯分層、分區(qū)的效果，在充分聽取了客戶的反映后，大家一致認為分高低區(qū)電梯的運行效果較好，一個月后，該大廈的客梯全部改為分高低區(qū)運行。實踐證明電梯高低區(qū)運行改造的效果非常明顯，最大程度地發(fā)揮了設(shè)備的使用效率，從根本上解決了長期困擾客戶日常需要和管理中心的難題。

　　對于物業(yè)管理公司來說，物業(yè)硬件條件與物業(yè)服務(wù)工作密不可分，但硬件設(shè)施的好壞不會都盡如人意。出現(xiàn)硬件設(shè)施與實際操作不相符的情況時，物業(yè)管理人應(yīng)開動腦筋，創(chuàng)新思維，考慮從軟件上對硬件設(shè)施的不足進行彌補，最大程度地提高設(shè)備的使用效率，開源節(jié)流，降低設(shè)備的使用成本，為客戶提供更適宜、便捷的服務(wù)。