【案情】2007 年12 月29 日，XXX 公司與XX 物業(yè)公司簽訂珠海每一間花園小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同，委托XX 物業(yè)公司提供前期物業(yè)管理服務(wù)，并約定住宅物業(yè)管理費(fèi)每月2.6 元/ 平方米。該合同已交珠海市住建局備案。馬某為每一間花園小區(qū)的業(yè)主，其向XX 物業(yè)公司繳納了2009 年1 月1 日至2015 年5 月31 日的物業(yè)管理費(fèi)及公攤水電費(fèi)共計(jì)43297.22 元。此后，馬某認(rèn)為，XX 物業(yè)公司并非XXX 公司通過(guò)招投標(biāo)方式或經(jīng)相關(guān)主管部門(mén)批準(zhǔn)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是XXX 公司私下以協(xié)議方式確定的，且物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，故起訴要求法院判令：(1)XX 物業(yè)公司與XXX 公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效;(2)XX 物業(yè)公司返還超過(guò)政府指導(dǎo)價(jià)收取的部分物業(yè)管理費(fèi)22325.38 元。

【法庭駁論】原告認(rèn)為：1、每一間花園小區(qū)屬于住宅項(xiàng)目，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款之規(guī)定，被告XXX 公司應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但XXX 公司未依法招投標(biāo)，而是私下與XX 物業(yè)公司協(xié)議簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，已違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，兩被告簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。2、兩被告約定的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已明顯超出了《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》確定的最高1.2 元/ 平方米的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于超出該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)被告應(yīng)當(dāng)予以返還。
兩被告辯稱(chēng)：1、最高人民法院發(fā)布的合同法解釋二中規(guī)定，認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、行政法規(guī)中的效力性強(qiáng)制規(guī)定。原告依據(jù)的物業(yè)管理?xiàng)l例第二十四是體現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，不屬于影響合同效力的效力性強(qiáng)制規(guī)定，不能依該條規(guī)定認(rèn)定合同無(wú)效。2、根據(jù)最高人民法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛司法解釋第一條的規(guī)定，兩被告簽署的前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)原告具有約束力。3、兩被告簽署的前期物業(yè)服務(wù)合同已交珠海住建局備案。4、2001 年頒布的《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》雖然沒(méi)有明令廢止，但是該辦法中規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)10 多年未進(jìn)行調(diào)整，由于工資水平提高、物價(jià)上漲等原因，目前小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已無(wú)法適用該標(biāo)準(zhǔn)，這是多個(gè)政府部門(mén)及廣大業(yè)主的共識(shí)，珠海市發(fā)展和改革局于2014 年向公眾發(fā)布修改后的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法及政府指導(dǎo)價(jià)征求意見(jiàn)稿，將物業(yè)費(fèi)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整到3 元/ 平方米，以適應(yīng)當(dāng)今的物價(jià)水平。5、XX 物業(yè)公司提供的服務(wù)連年被評(píng)定為省級(jí)、市級(jí)物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目、文明小區(qū)、綠色小區(qū)、通過(guò)了質(zhì)量管理體系認(rèn)證，XX 物業(yè)公司為每一間花園小區(qū)提供了優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。綜上，原告的訴請(qǐng)沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。

【法庭審理】法院審理認(rèn)為：一、關(guān)于合同效力。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè); 投標(biāo)人少于3 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。本案中，XXX 公司與XX 物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同未經(jīng)上述行政法規(guī)規(guī)定的程序，違反了行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為無(wú)效合同。二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問(wèn)題。雖然XXX 公司與XX 物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效，但XX 物業(yè)公司自簽訂合同之日起對(duì)涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，原告也接受了物業(yè)服務(wù)，因此，原告應(yīng)當(dāng)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。根據(jù)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十七條第二款“實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”、《廣東省物價(jià)局關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第一條“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，業(yè)主委員會(huì)成立之前的住宅( 不含別墅) 的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)”的規(guī)定，因涉案小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，故XX 物業(yè)公司應(yīng)參照珠海市人民政府關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。本案中，XX 物業(yè)公司按每月2.6 元/ 平方米收費(fèi)沒(méi)有法律依據(jù)。考慮到涉案小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀、物價(jià)水平、服務(wù)成本、結(jié)合原告的起訴意見(jiàn)，本院酌定XX 物業(yè)公司按照《珠海市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》規(guī)定的一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1.2 元/ 平方米向原告收費(fèi)。

【律師提醒】本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目在未經(jīng)過(guò)招投標(biāo)程序的情況下簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同是否有效。在本案中，法院采納了原告的主張，即國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定，違反此規(guī)定簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。本律師注意到，關(guān)于國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款是屬于效力性規(guī)范還是管理性規(guī)范問(wèn)題，在學(xué)界和司法實(shí)踐仍存在爭(zhēng)議。對(duì)此，本律師認(rèn)為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款規(guī)定屬于行政管理規(guī)范的范疇，并非民事行為的效力性規(guī)范，因此，未經(jīng)招投標(biāo)程序簽訂的住宅前期物業(yè)服務(wù)合同有效。理由如下：
一、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定的招投標(biāo)程序是國(guó)家為規(guī)范物業(yè)公司提倡在選聘物業(yè)管理公司時(shí)實(shí)行招投標(biāo)程序，該規(guī)范也規(guī)定了經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)同意，亦可以通過(guò)協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，所以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條不是法律禁止性和強(qiáng)制性效力規(guī)范。
二、《物業(yè)管理?xiàng)l例》屬于行政法規(guī)，該條例第二十四條的規(guī)定屬于管理性禁止規(guī)范，禁止的是一種交易方式而不是交易行為本身，所涉及事項(xiàng)亦不損害國(guó)家利益和社會(huì)利益，因此不應(yīng)理解為足以導(dǎo)致合同無(wú)效的效力性禁止規(guī)范。
三、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條規(guī)定：“違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地主人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予
警告，可以并處10 萬(wàn)元以下的罰款�！睋�(jù)此，違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定的法律后果是處以行政處罰，對(duì)于所涉前期物業(yè)服務(wù)合同效力并未作出規(guī)定，故國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條并非強(qiáng)制性效力性規(guī)定，建設(shè)單位沒(méi)有通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效。既然關(guān)于國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款是屬于效力性規(guī)范還是管理性規(guī)范問(wèn)題，在學(xué)界和司法實(shí)踐仍存在爭(zhēng)議，本律師建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)程序簽訂住宅項(xiàng)目的前
期物業(yè)服務(wù)合同，以免因各地法院對(duì)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條第二款理解的差異而導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。