問：哪些居民稱為業(yè)主？哪些居民稱為物業(yè)使用人？對業(yè)主與物業(yè)使用人之間的約定有何規(guī)定？

　　答：業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人或者實際合法使用物業(yè)的人。

　　物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。物業(yè)使用人不履行約定的，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)將雙方的約定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　問：業(yè)主享有哪些權(quán)利？

　　答：業(yè)主享有下列權(quán)利：

　�。�1）參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使表決權(quán)；

　�。�2）推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會成員，享有被選舉權(quán)；

　�。�3）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　�。�4）提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　（5）提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　�。�6）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　�。�7）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。�8）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

　�。�9）對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　�。�10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　問：業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)？

　　答：業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　�。�1）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　�。�2）執(zhí)行業(yè)主大會通過的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　�。�3）配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實施的物業(yè)管理活動；

　　（4）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。�5）維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生；

　�。�6）按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項維修資金；

　�。�7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　問：業(yè)主大會是一個什么樣的組織？

　　答：業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權(quán)益的組織。

　　問：新建物業(yè)具備什么條件可以成立業(yè)主大會？

　　答：已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：

　�。�1）業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；

　�。�2）首位業(yè)主實際入住達(dá)到二年以上。

　　問：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會人數(shù)有何要求？

　　答：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主人數(shù)在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會，代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責(zé)。業(yè)主代表會的代表組成，不得少于三十五人。

　　問：對業(yè)主代表產(chǎn)生方式和行使權(quán)利有何規(guī)定？

　　答：業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
　　業(yè)主代表在行使所代表業(yè)主的表決權(quán)前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主代表會會議上如實反映所代表業(yè)主的意見。

　　問:成立首次業(yè)主大會會議籌備組由誰負(fù)責(zé)?

　　答：新建物業(yè)符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后一個月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　問:對首次業(yè)主大會會議籌備組的成員構(gòu)成有何要求？開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為其做什么工作？

　　答：籌備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、開發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成。籌備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為籌備組開展工作提供條件。

　　問：首次業(yè)主大會會議籌備組的職責(zé)是什么?對籌備組履行職責(zé)的期限有何規(guī)定？

　　答：首次業(yè)主大會會議籌備組主要有以下6項職責(zé)：

　　（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

　�。�2）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)；

　�。�3）確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公示征詢意見；

　�。�4）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案，提出臨時管理規(guī)約的修訂意見；

　�。�5）確定業(yè)主代表產(chǎn)生的條件、方式和人數(shù)，組織推選業(yè)主代表；

　�。�6）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

　　以上各項內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

　　問：首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論決定哪些事項？

　　答：首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項：

　�。�1）業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（2）管理規(guī)約；

　　（3）選舉業(yè)主委員會；

　�。�4）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。�5）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　問：業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后應(yīng)當(dāng)?shù)侥膫�部門備案？備案內(nèi)容發(fā)生變更的怎么辦？

　　答：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：

　　1、業(yè)主委員會選舉情況和業(yè)主委員會成員的基本情況；

　　2、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　3、管理規(guī)約。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況，及時書面告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門。

　　備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

　　問：組織召開業(yè)主大會會議有哪幾種形式？有何要求？

　　答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

　　業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。

　　問：哪些事項由業(yè)主大會研究決定？

　　答：下列事項由業(yè)主大會決定：

　�。�1）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

　�。�2）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　�。�3）審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（4）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項；

　　（5）專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；

　　（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　�。�7）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　問：業(yè)主大會決定哪些事項應(yīng)當(dāng)由“雙三分之二”以上的業(yè)主同意，哪些事項應(yīng)當(dāng)由“雙過半數(shù)”以上的業(yè)主同意？

　　答：業(yè)主大會決定以下2項事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　（1）籌集和使用專項維修資金；

　�。�2）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備。

　　業(yè)主大會決定以下5項事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　�。�1）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　�。�2）制定和修改管理規(guī)約；

　　（3）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　�。�4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（5）決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　問：業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)由誰負(fù)責(zé)召集？

　　答：業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召集，但業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的，則由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。

　　問：對業(yè)主大會開展活動有何要求？對業(yè)主大會作出的決定有何要求？

　　答：業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

　　業(yè)主大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，對全體業(yè)主具有約束力。

　　問：業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？

　　答：業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作出規(guī)定。

　　問:業(yè)主參加業(yè)主委員會成員選舉應(yīng)當(dāng)符合哪些條件？

　　答：應(yīng)當(dāng)符合下列6個方面的條件：

　�。�1）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；

　�。�2）具有完全民事行為能力;

　　（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時交納物業(yè)管理服務(wù)費；

　�。�4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　�。�5）具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力；

　　（6）身體健康，具備必要的工作時間。

　　問：對選舉業(yè)主委員會成員有何要求？

　　答：業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推舉產(chǎn)生。

　　問：業(yè)主委員會的職責(zé)有哪些？

　　答：業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：

　�。�1）召集業(yè)主大會會議；

　�。�2）定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；

　�。�3）在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

　　（4）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　�。�5）督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主限期交納；

　�。�6）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實施；

　�。�7）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

　�。�8）組織籌集專項維修資金；

　�。�9）組織業(yè)主委員會換屆和補選工作；

　　（10）完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

　　問：業(yè)主委員會召開會議對出席人數(shù)以及通過決定人數(shù)有何要求？

　　答：業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)有超過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意。

　　問：對業(yè)主委員會不履行代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同以及組織業(yè)主委員會換屆和補選工作職責(zé)怎么辦？

　　答：業(yè)主委員會不履行在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同職責(zé)以及不履行組織業(yè)主委員會換屆和補選工作職責(zé)的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)下，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照有關(guān)規(guī)定組織選舉新的業(yè)主委員會。

　　問:在哪幾種情形下業(yè)主委員會成員職務(wù)將自行終止？

　　答：業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會成員職務(wù)自行終止：

　�。�1）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主或者連續(xù)一年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的；

　�。�2）以書面形式提出辭職的；

　�。�3）因身體健康原因喪失工作能力的；

　　（4）在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

　　業(yè)主委員會成員有上述情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　問:對業(yè)主委員會換屆或業(yè)主委員會成員職務(wù)終止時的交接工作是如何規(guī)定的？

　　答：業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員職務(wù)終止的，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會。

　　問：業(yè)主大會和業(yè)主委員會提取活動經(jīng)費按什么比例？

　　答：業(yè)主大會和業(yè)主委員會可以按照每年不超過實收物業(yè)管理服務(wù)費百分之一的比例提取活動經(jīng)費，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　問：《條例》對損害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的處置有何規(guī)定？

　　答：《條例》規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、擅自改變住宅房屋使用用途、隨意占用共用部位、損壞共用設(shè)施設(shè)備、侵占或者毀壞綠地樹木和綠化設(shè)施、侵占通道、拒交物業(yè)管理服務(wù)費和專項維修資金等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。業(yè)主大會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　問：召開業(yè)主大會會議時哪些部門的代表可以列席？

　　答：根據(jù)規(guī)定，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。

　　問：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容、由誰制定？臨時管理規(guī)約由誰制定？

　　答：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項，依法作出約定。

　　管理規(guī)約由業(yè)主大會制定，對全體業(yè)主具有約束力。

　　臨時管理規(guī)約由開發(fā)建設(shè)單位制定，在售房時向購房人明示，購房人在購買新建房屋時應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行書面確認(rèn)，并受其約束。