網(wǎng)友 業(yè)主 提問：
小區(qū)二次供水改造，物業(yè)公司經(jīng)過業(yè)委會調(diào)整物業(yè)費(fèi)是否合理？
業(yè)主，您好！
很高興您登陸天津市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)，并關(guān)注物業(yè)管理問題。下面就您反映的問題，向您介紹我市的有關(guān)規(guī)定：
一、政策介紹
2003年我市出臺了津價(jià)房地［２００３］３９４號《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡稱《辦法》），此《辦法》規(guī)定第三條中規(guī)定：
“物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)企業(yè)接受業(yè)主會、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位的委托，依照合同約定對住宅小區(qū)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、公共秩序等內(nèi)容進(jìn)行日常維修、養(yǎng)護(hù)、管理、服務(wù)所收取的費(fèi)用”。
“住宅電梯、二次供水、消防及5000平方米以上人工湖水體等設(shè)施、設(shè)備的日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主會、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)另行協(xié)商確定”。
由此可見，對于高層住宅，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)是由基本服務(wù)費(fèi)和梯泵費(fèi)（能源費(fèi)）兩部分構(gòu)成的。
關(guān)于非住宅的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，目前尚無標(biāo)準(zhǔn)，各物業(yè)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主會在合同中約訂。一般非住宅的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要高于住宅，因?yàn)橛捎诜亲≌氖褂眯再|(zhì)（出入人員較多）決定了電梯等設(shè)備設(shè)施的使用頻率高于住宅業(yè)主，在公共秩序的維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面都是有別于住宅業(yè)主的。
二、關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的確定問題
�。�、基本服務(wù)費(fèi)的確定
按照《辦法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主會與物業(yè)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)協(xié)商確定，且可根據(jù)服務(wù)成本變動等因素在政府指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格（中準(zhǔn)價(jià)格）的基礎(chǔ)上，上下浮動２０％。
�。病⑻荼觅M(fèi)（能源費(fèi)）的確定
首先，由物業(yè)公司對所涉及的梯泵費(fèi)（能源費(fèi)）進(jìn)行實(shí)際測算（電梯及二次供水的日常維修養(yǎng)護(hù)、定期保養(yǎng)、電費(fèi)、人工成本、管理費(fèi)等）。
其次，測算后告知業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會根據(jù)實(shí)際情況征求全體業(yè)主意見后與物業(yè)企業(yè)協(xié)商議定。
三、在合同中約定
業(yè)主委員會在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，代表業(yè)主會將協(xié)商好的物業(yè)費(fèi)（基本服務(wù)費(fèi)、梯泵費(fèi)）在與物業(yè)企業(yè)簽訂的管理合同中進(jìn)行約定。
