關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂的合法流程：物業(yè)服務(wù)合同屬于與小區(qū)業(yè)主共同利益相關(guān)的要件，按照《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決議通過。關(guān)于合同效力：未經(jīng)業(yè)主共同決定的情況下，物業(yè)服務(wù)合同已經(jīng)成立，存在一定瑕疵，合同效力處于不確定狀態(tài)。業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)才是代表全體業(yè)主利益的權(quán)利機(jī)構(gòu)。

業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，即業(yè)主委員會(huì)處于一種類似于代理人的地位，其是否有代表簽約權(quán)則要看其是否獲得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)。在尚未獲得業(yè)主大會(huì)授權(quán)的情況下，物業(yè)服務(wù)合同實(shí)際上處于效力待定的狀態(tài)。

網(wǎng)友咨詢：

物業(yè)合同只由業(yè)主委員會(huì)簽訂是否合法

上�；酃嚷蓭熓聞�(wù)所居福恒律師解答：

要看這個(gè)物業(yè)合同是前期或者是常規(guī)期，前期物業(yè)服務(wù)合同（在物業(yè)未交付給業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入時(shí)所簽訂的物業(yè)合同）是由開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。在常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)期間，業(yè)主大會(huì)選舉的業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂。所以，業(yè)委會(huì)簽物業(yè)合同是代表全體業(yè)主所簽，要有業(yè)主大會(huì)授權(quán)才合法。

居福恒律師補(bǔ)充：

物業(yè)服務(wù)合同一般是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立的，業(yè)主通常不是物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人。盡管業(yè)主不是物業(yè)服務(wù)合同形式上的簽訂者，但其是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的一方實(shí)際享有者和承擔(dān)者。因此，從這個(gè)角度來(lái)看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會(huì)建立的物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持�！备鶕�(jù)上述司法解釋的規(guī)定，業(yè)主以其不是合同當(dāng)事人為由，主張物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其不具有法律約束力的，不能獲得人民法院的支持。

居福恒律師總結(jié)：

按照《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十二條的規(guī)定，業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛�，依�?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使。