物業(yè)公司的成本焦慮

　　“原來單個(gè)保潔的工資報(bào)價(jià)是3000元左右，現(xiàn)在報(bào)價(jià)一下漲到5000元�！�9月11日，鄔梅感嘆，近期人力成本大幅度上升，讓物業(yè)管理企業(yè)普遍面臨著較大的壓力，“還繼續(xù)上升的話，就做不下去了�！�

　　鄔梅是北京一家物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人，其公司的保安、保潔等基層員工人數(shù)接近千人，在她看來，對于一家物業(yè)管理企業(yè)來說，其人工成本占到總成本60%以上，“本來利潤就很低，如果每個(gè)員工增加2000元，還怎么干�！编w梅表示。

　　綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“綠城服務(wù)”，02869.HK）董事長吳志華表示，物業(yè)管理行業(yè)平均凈利潤率在10%左右，屬于微利行業(yè)。近年來，隨著房價(jià)、房租等生活成本提高，也帶動人力成本不斷上升，物業(yè)管理這類勞動密集型企業(yè)，普遍面臨著較大的盈利壓力。

　　對于如何化解人工成本上升壓力等問題，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪的多個(gè)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人均表示，主要有兩種途徑：第一，提高物業(yè)費(fèi)；第二，用機(jī)器代替人，減少服務(wù)人員總數(shù)。

　　人工成本上升

　　鄔梅告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，其所在物業(yè)公司的保安為公司直聘，保潔則通過招標(biāo)形式外包給專業(yè)保潔公司，在進(jìn)行本年招標(biāo)前，保潔月工資普遍在3000元左右。

　　但在最近的一次保潔招標(biāo)中，投標(biāo)方的報(bào)價(jià)讓鄔梅感到一陣寒意，投標(biāo)企業(yè)單個(gè)保潔月薪報(bào)價(jià)普遍在5000元左右，“最低報(bào)價(jià)是4700元，最高的那家報(bào)價(jià)是5300元�！�

　　通常情況下，物業(yè)管理公司根據(jù)服務(wù)社區(qū)的不同品質(zhì)，會引入不同標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)人員。按照這次招標(biāo)報(bào)價(jià)測算，最終每名保潔工資增幅將普遍超過50%。

　　一家已在香港上市、總部位于華南的物業(yè)公司高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，物業(yè)公司中保潔的工資相對較低，“比如北京，保潔的工資是3000多元，保安的工資能達(dá)到5000多元�！�

　　此外，一家物業(yè)管理公司通常還配有維修、園藝、客服、行政等人員，以及少量管理人員。保潔人員工資提高，意味著其他服務(wù)人員工資也面臨著上漲的壓力，“保潔工資漲到5000元，保安工資也要跟著漲到7000元�！鄙鲜鋈A南物業(yè)公司高管表示。

　　據(jù)鄔梅介紹，一般物業(yè)公司保安、保潔人員占基層員工人數(shù)比在20%-30%左右，一家中型物業(yè)公司大約有三百到五百名保潔、保安人員，一些大型物業(yè)公司這類員工人數(shù)能達(dá)到千人以上。而這些人員的工資很容易受到方方面面的影響。

　　鄔梅印象比較深刻的一次人工成本波動，是2017年北京大興區(qū)公寓火災(zāi)后，保潔和保安等基層員工工資一次性上漲了500元。以一家1000名員工的物業(yè)公司來看，保潔、保安人員大約為300名左右，每年增加總成本約180萬元，似乎并不明顯。

　　不過鄔梅也表示，保潔、保安人員工資上漲，往往會帶動非管理層員工工資普遍上漲，按照鄔梅所在公司本次保潔招標(biāo)報(bào)價(jià)來看，保潔工資平均上漲1800元，按此漲幅，每位員工工資平均上漲1500元，則1000人的工資總成本將增加1800萬元左右。

　　1800萬元的成本對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，幾乎可以忽略不計(jì)，但對于物業(yè)公司來說，則關(guān)系到生死存亡。已在新三板上市的開元物業(yè)（831971）員工數(shù)量為4866人，其2018年上半年凈利潤只有3112.5萬元，彩生活（01778.HK）、中海物業(yè)（02669.HK）等行業(yè)龍頭企業(yè)上半年凈利潤也剛突破2億元大關(guān)。

　　物業(yè)公司的焦慮

　　上述華南物業(yè)公司高管告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，隨著社會各種成本普遍上漲，人力成本上升是必然結(jié)果，如果在政策、創(chuàng)新等方面能“不增加企業(yè)成本”，人力成本的自然上升有望通過時(shí)間來化解。

　　反之，如果短時(shí)間內(nèi)成本大幅度增加，在上述華南物業(yè)公司高管看來，對整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的打擊將是毀滅性的，“目前的情況只能通過增加物業(yè)費(fèi)來化解成本，但物業(yè)費(fèi)的漲幅很難有這么大幅度的增加。”

　　物業(yè)管理公司收入來源一個(gè)是物業(yè)費(fèi)，另一個(gè)是增值服務(wù)，包括停車費(fèi)、維修費(fèi)、租金以及其他延伸服務(wù)收入等。其中物業(yè)費(fèi)依然是最主要的收入來源，例如彩生活的物業(yè)管理服務(wù)收入占比達(dá)到83.5%。

　　鄔梅也表示，目前物業(yè)管理行業(yè)的主要收入來源于物業(yè)費(fèi)，對于多數(shù)小區(qū)而言，物業(yè)費(fèi)上漲并不容易，但成本上升只能通過增加物業(yè)費(fèi)來化解，正常的物業(yè)費(fèi)增幅無法抵消人工成本的快速上升。

　　上述華南物業(yè)公司高管表示，一般情況下，物業(yè)費(fèi)上漲需要經(jīng)過業(yè)主或者業(yè)委會三分之二的成員同意，“大部分小區(qū)降物業(yè)費(fèi)可以，但上漲物業(yè)費(fèi)很難，普通住宅小區(qū)更難通過�！�

　　據(jù)其介紹，按照業(yè)內(nèi)測算，這一輪人力成本上漲如果不能化解，物業(yè)管理行業(yè)成本將增加30%左右，對于只有近10%凈利潤的物業(yè)管理行業(yè)來說，這將造成毀滅性打擊，“真到了那個(gè)時(shí)候，沒幾家能活下來�！�

　　據(jù)鄔梅透露，近期，物業(yè)管理行業(yè)對于人力成本上升帶來整個(gè)行業(yè)成本上升的討論較多，“討論下來的結(jié)論就是沒有出路。”

　　從部分上市物業(yè)公司2018年半年報(bào)相關(guān)數(shù)據(jù)來測算，開元物業(yè)人均月薪如果增加超過約1000元，則會出現(xiàn)虧損；中海物業(yè)員工人均月薪增加約1200元會出現(xiàn)虧損；彩生活能承受的人均月薪漲幅極限約為545元。

　　在吳志華看來，物業(yè)管理行業(yè)有兩大瓶頸，第一為人口紅利消失，這一方面會導(dǎo)致勞動用工成本越來越高，另一方面會使得物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)越來越差。

　　第二個(gè)瓶頸為物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模不經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。通常情況下，企業(yè)規(guī)模越大，生產(chǎn)越多，效率則越高，但物業(yè)管理行業(yè)作為勞動密集型行業(yè)，結(jié)果恰恰相反，“比如管理小區(qū)從100個(gè)增加到1000個(gè)，但并不會因此少用一個(gè)保潔，反而服務(wù)人數(shù)會增多，還增加了管理層成本支出�！眳侵救A說。

　　按照綠城服務(wù)測算，當(dāng)前條件下，物業(yè)公司管理的物業(yè)規(guī)模極限是5億平方米，截至目前，只有彩生活一家接近這一極限數(shù)字，萬科物業(yè)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)和綠城服務(wù)等物業(yè)龍頭企業(yè)，管理面積普遍在2億平方米左右。

　　破解之道

　　經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，如果人力成本上漲不可避免，對于多數(shù)物業(yè)企業(yè)而言，短期內(nèi)難以承受。長期而言，通過減少人工和提高物業(yè)費(fèi)以及增加增值服務(wù)收入等措施，可以逐步緩解。

　　鄔梅表示，近年人力成本一直在增加，只是幅度并不明顯，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)可以正常消化，一旦出現(xiàn)大幅度上升，則多數(shù)企業(yè)很難承受，“像我們這次保潔招標(biāo)報(bào)價(jià)一下漲了2000元，沒有哪家企業(yè)能承受住�！�

　　鄔梅表示，目前暫時(shí)還沒有更好的解決辦法，只能寄希望于保潔公司降低報(bào)價(jià)，“否則真的沒法干了�！�

　　吳志華則表示，由于綠城服務(wù)定位偏高端，又已在香港上市，所以在人力成本上升方面感受到的壓力并不大。據(jù)其透露，綠城服務(wù)人員工資每年都會有一定幅度上漲，過去一年里，員工工資平均上漲了8%。

　　吳志華告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，綠城服務(wù)主要通過增加物業(yè)費(fèi)來化解人力成本上升，過去一年里，綠城服務(wù)物業(yè)費(fèi)上漲幅度普遍在4%左右，再加上增值服務(wù)收入漲幅達(dá)到12%，“我們的利潤非但沒有下降，反而還上升了一個(gè)點(diǎn)�！�

　　在吳志華看來，物業(yè)費(fèi)上漲需要以提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為基礎(chǔ)，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)高，往往會給一個(gè)小區(qū)的物業(yè)帶來不菲的增值，“去年我們拿的一個(gè)存量項(xiàng)目，物業(yè)費(fèi)從1.08元直接漲到3元，但業(yè)主很認(rèn)可。”

　　綠城服務(wù)進(jìn)駐后，該小區(qū)二手房價(jià)格普遍上漲了5000元左右，“100平方米的房子，一年物業(yè)費(fèi)增加兩千多元，但物業(yè)增值了五六十萬，所以業(yè)主們認(rèn)可�！眳侵救A表示，物業(yè)服務(wù)帶來的物業(yè)增值往往是物業(yè)費(fèi)的幾百倍。

　　另外，在多數(shù)物業(yè)公司管理人士看來，除了增加物業(yè)費(fèi)、機(jī)器代替人工等方式外，還需要國家在政策、稅收等方面給予支持。