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小區(qū)物業(yè)管理這些難題，該如何求解？ |
作者：昭通弘彩物業(yè) 來源：本站 發(fā)表時間：2018/9/18 10:32:37
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物業(yè)費調(diào)整有著怎樣的技術難題？
如何喚醒沉睡的住宅維修基金？
停車費一漲再漲是市場行為還是漫天叫價？
看似一地雞毛的住宅物業(yè)問題背后卻是制度供給上的不足。
備受關注的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定修正案（草案）》（以下簡稱《修正案（草案）》）已提交市人大常委會一審。日前，市人大常委會法工委就《修正案（草案）》召開多個座談會聽取意見建議。物業(yè)管理業(yè)內(nèi)人士與市人大代表就物業(yè)管理的痛點難點進行了探討。
問題1
物業(yè)費調(diào)整步入“怪圈”
物業(yè)費調(diào)整觸動著居民們最為敏感的神經(jīng)。物業(yè)費要上調(diào)，居民不買賬；物業(yè)費不上調(diào)，物業(yè)又難負重擔最終“拋盤走人”，這似乎成了小區(qū)物業(yè)工作中的“怪圈”。古北物業(yè)的負責人徐躍明對此深有感觸。作為行業(yè)專家，他參加了盧灣都市花園物業(yè)費價格機制評估工作，這個建成十多年的小區(qū)就是面臨了調(diào)價的難題。
“2014年物業(yè)管理費是2.14元，如今物價上漲人工撐不住了，要調(diào)價，物業(yè)管理報了預算，每平方每月2.78元�！毙燔S民說，業(yè)主委員會認為此次漲幅超過了30%，居民表示了異議，于是就請專家進行評估。徐躍民等專家經(jīng)過對該小區(qū)物業(yè)的科目和細分類的內(nèi)容評估發(fā)現(xiàn)，小區(qū)物業(yè)的成本確實很高，“2018年一名保潔工合規(guī)合法用工將近4000元。”于是，專家組出具的評估意見為物業(yè)管理費在3.5元每平方米。有了專家組的專業(yè)意見，經(jīng)過物業(yè)和業(yè)主代表的協(xié)商，最終雙方退了一步，統(tǒng)一到2.58元。
這一調(diào)價成功的案例，讓徐躍明感受到了民主協(xié)商的重要性：“把市場當中需要慢慢規(guī)范的東西通過法律合同的約定就成功了。”在他看來，有一個合理的協(xié)商機制比硬性規(guī)定服務標準和定額更具操作性。他指出，《修正案（草案）》規(guī)定了“市房屋行政管理部門應當定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務的標準和定額，行業(yè)協(xié)會應當定期發(fā)布物業(yè)服務價格監(jiān)測信息供業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商物業(yè)服務費時參考”。徐躍明認為，物業(yè)管理作為一種服務，是一種特殊商品，不同于在商場里面看到的一般商品。物業(yè)服務是一個過程，是可定性不可定量的，是可以計時又可以計量的�！拔飿I(yè)服務作為一種無形的服務過程，很難結合到一個點上，把服務的質(zhì)量和價格通過一個定額去涵蓋或者解決，也不利于社會資源市場化配置的原則�！毙燔S明認為，目前沿用的標準還是2007年市政府通過主管部門發(fā)布的標準，五類最高標準就是每平方米每月2.3元，而這個最高價一限定，10年里缺乏一個聯(lián)動機制。
“一統(tǒng)十年，管理費動不了，每年物業(yè)管理成本在不斷增加，這使整個物業(yè)服務提供的價值和價格發(fā)生了背離�！毙燔S明說，市場化價格機制前提是合法合規(guī)，包括物業(yè)管理企業(yè)的用工體制，然而現(xiàn)實的狀況不容樂觀，一些項目低標準收費，在整個運作過程當中超時用工，違規(guī)用工甚至有時候侵害員工利益的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此，徐躍明建議，在物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會定期公布價格監(jiān)測信息同時，需建立一個行業(yè)物業(yè)管理費收費價格的協(xié)商和評估機制，使相關工作的邊界更加清晰。
問題2
舊房待修維修資金續(xù)籌難
隨著住宅使用年限增長，維修就成了居民們的頭疼事，物業(yè)管理中的棘手事。眾所周知，住宅專項維修資金是物業(yè)保修期滿后專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新改造所需儲存的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”。房屋日益老化，動用專項維修資金維修、更新及改造房屋共用設施設備的需求也在上升，專項維修資金余額不足的問題逐漸暴露，續(xù)籌難的矛盾日益凸顯。
為此，《修正案（草案）》針對現(xiàn)實中業(yè)主大會往往難以或者遲遲不作有關專項維修資金續(xù)籌決定的情況，規(guī)定業(yè)主大會未在九十日內(nèi)作出決定的，應當采用分期交納籌集方式，并明確了具體程序和標準要求。需要說明的是，對于業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專項維修資金的情形，此次修改結合司法判例實踐，規(guī)定業(yè)委會經(jīng)業(yè)主大會決定，可以依法向法院起訴業(yè)主。
值得一提的是，對外墻脫落、電梯故障等緊急維修情況下專項維修資金列支渠道不暢問題，在原有規(guī)定基礎上作了完善：業(yè)委會未在七日內(nèi)通過緊急維修更新方案的，由政府組織先行修繕；修繕費用經(jīng)審價后，憑區(qū)房管部門出具的支取通知和中介機構的審價報告，在專項維修資金中列支。
對此，三湘物業(yè)的負責人曾憲民表示，物業(yè)緊急維修時會遇到機構認定難題。業(yè)主大會成立前電梯、水箱等出現(xiàn)故障需要緊急維修，盡管原來法規(guī)沒有對電梯之類的維修需要相關機構認定的規(guī)定，但在實際操作當中，卻常常被要求經(jīng)過相關機構認定。
“電梯維修中，如果是一塊主板壞了，花費少則五六千元多則上萬元�！痹鴳椕癖硎荆行┗鶎臃抗懿块T不知道如何認定，于是就不批準，這也導致物業(yè)公司就電梯維修問題吃了“啞巴虧”。尤其是在前期物業(yè)管理階段，物業(yè)常常為了居民日常生活，不動用維修資金，而搶時間維修。由于時間限制，沒有辦法找相關機構認定，即便認定也要走流程，缺乏操作性。為此，他建議遇上此類緊急情況能夠“急事急辦”，不需要經(jīng)過相關機構鑒定而是先修后認定。
對此，市人大代表俞悅也對緊急維修前先要經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構出具認定而有所擔心�！斑@筆鑒定的費用該由誰來出？”俞悅說，居民在房屋需要維修時常常認為是建筑質(zhì)量問題，需要建設部門來出這筆費用。而有些部門則認為房屋需要維修的問題是房屋正常的一個折舊。俞悅表示，為了防止出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，希望在法規(guī)中能進一步明確鑒定認定的費用該由誰出。
市人大代表屠涵英表示，及時組建業(yè)委會對于住宅維修資金的有效使用至關重要，但由于組建業(yè)委會需要在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道的指導下進行，因此組建的速度遠遠跟不上需求。她在走訪中了解到虹口區(qū)有個街道，一年有90多個業(yè)委會成立，但成立改選一個業(yè)委會非常復雜，有20多項公告。因此她建議在對建設單位符合成立業(yè)主大會條件沒有申報有罰則的同時，對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道等相關部門沒有及時組建的行為也要有所約束，從而倒逼政府通過購買服務加快業(yè)委會組建流程。
問題3
小區(qū)停車難題難解
本市汽車保有量的持續(xù)上升，也導致停車難成為滬上不少小區(qū)的共性問題。國家放開小區(qū)停車價格后，開發(fā)商大幅提高產(chǎn)權車位租賃價格，天價停車位的問題也時常見諸報端。
因此，《修正案（草案）》特別對停車問題作了規(guī)定：停車位少于或者等于房屋套數(shù)的，一戶只能購買一個車位；前期物業(yè)服務合同中應當對產(chǎn)權車位的租賃價格予以約定。業(yè)主大會成立前，收費標準不得擅自調(diào)整；業(yè)主大會成立后，需要調(diào)整的，應當向區(qū)房管部門備案。要求市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)布停車收費標準的價格監(jiān)測信息，供業(yè)主和開發(fā)商參考。
俞悅對法規(guī)規(guī)定了停車位一戶一位表示贊同，但在她看來，停車位的收費在走向市場的過程中還是有一些問題。俞悅曾經(jīng)處理過一起因為停車費漲價而引發(fā)的物業(yè)糾紛。由于漲價幅度過大，造成了居民很大的爭議。她認為，停車位作為特殊商品，和其他讓市場進行資源整合的商品不一樣。她認為應當對于停車位的合理價格有相應的監(jiān)管，不能光靠一個備案了事，防止開發(fā)商就停車位的租賃價格“漫天要價”。
瑞安房地產(chǎn)負責人過耀東表示，目前車位出租租金比較低造成業(yè)主不愿意買。他表示，《修正案（草案）》規(guī)定了建設單位尚未出售停車位應當出租給業(yè)主使用停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。他認為應當區(qū)別其中的不同情況。對于一些小區(qū)比如車位有多余的，配比超過1：1的，針對多余沒有賣出去的車位，建議允許開發(fā)商賣給第三方由其進行經(jīng)營。
法律界人士在座談中針對停車費的問題表示，業(yè)主大會成立之后調(diào)整物業(yè)相關收費標準，應當向房屋行政管理部門備案。對于沒有備案的情形，應該設立相應的罰則，以此督促相關單位更積極的進行價格備案。該人士認為，如果沒有相應的罰則，就會導致業(yè)主認為相關單位沒有去備案，質(zhì)疑其調(diào)整或者收取停車費合法性。
稿件來源：上海法治報 |
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