（圖片來源：全景視覺）

經(jīng)濟觀察報 記者 陳哲“你現(xiàn)在管著多大面積？”這是這幾年物業(yè)企業(yè)面對投資人和媒體時，收到最多的問題。

按說作為行業(yè)龍頭，理應(yīng)很樂意回答吧，事實上并沒有。

近半年來分別拜訪過行業(yè)前三名的老大，和他們的對話中，我感到龍頭們對規(guī)模的態(tài)度發(fā)生了變化。

在藍籌物業(yè)年會上，綠城服務(wù)CEO吳志華干脆在演講中，引用了一個概念，叫“規(guī)模不經(jīng)濟”。

這種反思，大概是行業(yè)的一個新現(xiàn)象。

自從2014年彩生活上市，行業(yè)主流公司在資本助力下開疆拓土，以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟。到今年，物業(yè)行業(yè)第一陣營的萬科、綠城、碧桂園、金科、龍湖，管理房屋面積達到了數(shù)以億（平方米）計的規(guī)模、覆蓋家庭達到百萬戶級，前三名營業(yè)收入甚至開始指向100億元。

無論是其現(xiàn)金流穩(wěn)定的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，還是想象空間巨大的后市場增值服務(wù)，足以令其他房地產(chǎn)衍生業(yè)務(wù)艷羨。如今，香港主板已經(jīng)有8家物業(yè)公司，排隊的公司也在兩位數(shù)。

如果說，物業(yè)這幾年在風(fēng)口，今年的風(fēng)力正在接近峰值。管理規(guī)模上的競爭，就跟開發(fā)商銷售額排位一般，接近白熱化。

就在此時，吳志華給出了一個大膽的結(jié)論：物業(yè)公司做到5個億（平方米）或許就是極限！

綠城服務(wù)在發(fā)展和品質(zhì)上均受到業(yè)內(nèi)認(rèn)可，其高管觀點素來有料有據(jù)，支撐上述結(jié)論的論據(jù)有三：一利潤率低、二管理難度、三品牌風(fēng)險。

這些問題真實存在且不容忽視。

首先，物業(yè)管理屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，中國人口紅利消失的大趨勢下，近期關(guān)于各種稅險金的討論，讓這個普遍存在的行業(yè)問題更為顯著。

有一家龍頭物業(yè)公司估算，如果按照最新的征繳政策，多出來的成本將完全吞噬企業(yè)的利潤。當(dāng)然，并不是每一家企業(yè)的問題都如此嚴(yán)重。一些已上市、國有企業(yè)受到的影響要小很多。

管理方面，考慮到一個社區(qū)需要配置的人員很難減少，隨著不斷擴張，管理層級會不斷加大、層級會不斷增多，對客戶的響應(yīng)鏈條也會拉長。這對原先運營管理基礎(chǔ)比較薄弱的物業(yè)公司而言，會是非常大的挑戰(zhàn)。

盡管引入了大數(shù)據(jù)和管理系統(tǒng)，但迄今為止，優(yōu)秀的物業(yè)公司在減少人工的努力上并沒有本質(zhì)上的突破。多家物業(yè)公司目前員工都超過了3萬人，這個人數(shù)還在快速飆升。

最近有本書叫《規(guī)�！�，一個由理論物理學(xué)家橫跨了生物、物理、社會、商業(yè)等學(xué)科去量化研究城市與公司進化的規(guī)律。結(jié)論很簡單，規(guī)模效應(yīng)是世界的通用法則，但尺寸不可能無限制增長，否則自身體量會將自己拖垮，而要突破這個屏障，唯有創(chuàng)新。

在經(jīng)濟學(xué)理論中，“規(guī)模不經(jīng)濟”在有些人看來是個偽命題，不是規(guī)模不經(jīng)濟，而是管理和創(chuàng)新沒跟上。

但是市場現(xiàn)實和理想模型，終歸是有一定的差別。

比如，物業(yè)公司所面對的這個領(lǐng)域，風(fēng)險點之多不亞于任何行業(yè)。一家大物業(yè)公司管理的社區(qū)，動輒容納數(shù)百萬家庭的食住行甚至教育醫(yī)療，由此，物業(yè)公司與客戶的觸點密集且頻繁。這個觸點矩陣，當(dāng)然是很多物業(yè)企業(yè)內(nèi)心勾畫的增值服務(wù)的基礎(chǔ)，同時，也是很多物業(yè)管理過程中風(fēng)險的滋生地。

很多社區(qū)內(nèi)盡管會有不同程度的管控體系，但很多糾紛、偷竊、事故、災(zāi)害的發(fā)生，仍然難以預(yù)案。隨著品牌物業(yè)的管理規(guī)模的成倍擴張，出現(xiàn)事故的概率也陡升。只要一起風(fēng)險處理不當(dāng)，都有可能對公司品牌帶來不可預(yù)測的影響。

說到這里，想起萬科物業(yè)CEO朱保全早兩年就提及物業(yè)管理的本源是什么。當(dāng)然，他當(dāng)時討論的語境是，物業(yè)管理應(yīng)該如何梳理和聚焦目標(biāo)，提高服務(wù)品質(zhì)，在另一個角度上，也展示了萬科對物管業(yè)務(wù)邊界的劃定。

兩天前，碧桂園服務(wù)CEO李長江在會間給大家講了一個故事，在面臨類似文章開頭那個的問題時，他說“（碧桂園）要做到100億收入并不難，但要看你的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量”。但提問者顯然對數(shù)字部分更感興趣。

作為房地產(chǎn)衍生鏈條上第一個被吹上風(fēng)口、并進入收割期的行業(yè)，物業(yè)管理人或許是幸運的，資本市場短短幾年的急劇變化，就讓他們開始學(xué)會辯證地看待規(guī)模的意義。