從事物業(yè)管理工作來(lái)，覺(jué)得其中有苦有樂(lè)，當(dāng)付出得到認(rèn)可的時(shí)候，總會(huì)有一種苦盡甘來(lái)的感覺(jué)，總覺(jué)得幸福是來(lái)得如此不易；更多的時(shí)候，是被各種各樣的繁雜瑣事圍繞。一個(gè)業(yè)界朋友就說(shuō)：“干了物管這幾年來(lái)，最大的進(jìn)步就是脾氣變得好多了——被磨練出來(lái)了”；另一個(gè)則說(shuō)：“隨著從業(yè)時(shí)間的增加，膽子越來(lái)越小，新的業(yè)務(wù)接手后擔(dān)心和操勞遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的喜悅，有時(shí)連電話也不敢接，因?yàn)閬?lái)的電話十有八九都是有麻煩事發(fā)生需要解決。”那么，是什么讓物業(yè)管理從業(yè)者如此尷尬？
“尷尬”一：政策環(huán)境 尷尬指數(shù)：★★★
現(xiàn)在國(guó)家有關(guān)于房地產(chǎn)、住宅、物業(yè)管理的各項(xiàng)法規(guī)政策，都傾向于照顧“業(yè)主”這個(gè)“弱勢(shì)群體”。其實(shí)，物業(yè)管理企業(yè)同樣弱勢(shì)：作為一個(gè)以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，物業(yè)管理企業(yè)要承擔(dān)盈利的壓力同時(shí)必須擔(dān)負(fù)可能出現(xiàn)的各種責(zé)任。而“業(yè)主委員會(huì)”是一個(gè)非法人實(shí)體，委員會(huì)委員是短時(shí)間內(nèi)任職，他們不可能承擔(dān)對(duì)等的經(jīng)濟(jì)壓力和法律責(zé)任，常常是干完一屆，拍屁股走人。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)必須面對(duì)成千上萬(wàn)的業(yè)主，任何一個(gè)小小的事件，都可以成為個(gè)別業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的理由，而物管公司要實(shí)現(xiàn)和保障自身的權(quán)益，可能要花費(fèi)巨大的管理成本和訴訟成本，即在違約成本上，物管企業(yè)和業(yè)主之間是不對(duì)等的。
上榜理由：現(xiàn)行的相關(guān)政策，沒(méi)有過(guò)多關(guān)注物管企業(yè)的實(shí)際困難，卻過(guò)分強(qiáng)調(diào)保護(hù)“業(yè)主”個(gè)體這些“弱勢(shì)群體”。
“尷尬”二：業(yè)主 尷尬指數(shù)：★★★☆
小區(qū)業(yè)主由于人數(shù)眾多，個(gè)人家庭、生活習(xí)慣、成長(zhǎng)環(huán)境、宗教信仰、所受教育水平參差不齊，而形成業(yè)主的千差萬(wàn)別。相當(dāng)一部分業(yè)主出于極端自私，自我利益意識(shí)極度膨脹，他們要么拒絕交納應(yīng)繳的物業(yè)費(fèi)（已享受了服務(wù)），要么侵占公共區(qū)域、部位，要么蔑視和踐踏物管公司工作人員的勞動(dòng)成果，要么讓自己的寵物在花園、樓梯間到處亂竄，讓周邊鄰居深受其苦。由于人們的劣根性，很多的業(yè)主對(duì)物管公司的工作人員都帶有明顯的歧視性，認(rèn)為物管公司好像舊社會(huì)時(shí)的管家，甚至從人格上都對(duì)物管公司的服務(wù)人員產(chǎn)生歧視，而沒(méi)有意識(shí)到這是平等的供求關(guān)系、合作關(guān)系。
上榜理由：很多作為一個(gè)居民本身應(yīng)有的道德和義務(wù)，被有些業(yè)主視為對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的讓步和妥協(xié)。
“尷尬”三：開(kāi)發(fā)商 尷尬指數(shù)：★★★☆
物業(yè)管理企業(yè)要進(jìn)入一個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀下，百分之九十必須通過(guò)開(kāi)發(fā)商。因?yàn)樾^(qū)剛建成未銷(xiāo)售完或業(yè)主入住率太低，“業(yè)主大會(huì)”、“業(yè)主委員會(huì)”尚未成立，無(wú)法由“業(yè)主大會(huì)”來(lái)選擇決定物業(yè)管理企業(yè)；同時(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》也規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以簽訂“前期物業(yè)委托合同”，將小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)進(jìn)行委托。其實(shí)，80%以上的小區(qū)物管公司都是由開(kāi)發(fā)商組建成立或是與開(kāi)發(fā)商有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。由于以上特點(diǎn)，物業(yè)管理公司不得不收起自己所有的尊嚴(yán)，伺候好開(kāi)發(fā)商這個(gè)大佬，并不得不背上開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁的爛攤子：一、建筑面積與廣告宣傳或房產(chǎn)證不符；二、綠化、配套設(shè)施、公共設(shè)施與原宣傳或承諾不一致；三、開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將部分屬于業(yè)主共同權(quán)益的停車(chē)場(chǎng)、車(chē)位、露臺(tái)或出租或出售；四、開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)草率承諾業(yè)主“免N年物業(yè)費(fèi)”、“零物業(yè)費(fèi)”等。
上榜理由：物業(yè)管理只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)的一種裝飾、裝點(diǎn)或賣(mài)點(diǎn)，是后期轉(zhuǎn)嫁各種質(zhì)量缺陷、繁雜事項(xiàng)的工具，是代開(kāi)發(fā)商承擔(dān)各種后續(xù)責(zé)任的替罪羊，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，物業(yè)管理企業(yè)只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的附屬物，在享受著他們的種種恩惠。
“尷尬”四：物業(yè)管理企業(yè)自身 尷尬指數(shù)：★★★★
物業(yè)管理是中國(guó)住房制度改革的產(chǎn)物，相比其他產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該說(shuō)是個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)也曾經(jīng)有過(guò)短暫的“黃金歲月”。但是，目前的現(xiàn)狀是：一、全國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)80%是開(kāi)發(fā)商的下屬企業(yè)，由于這樣的“出身”，決定了他必須首先考慮開(kāi)發(fā)商的“意志”，物管公司的工作只不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的附屬產(chǎn)品，關(guān)鍵時(shí)候，他成了替房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商背黑鍋的替罪羊；而他卻忽視了供求關(guān)系的本質(zhì)：業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)，享受服務(wù)；而物管公司收取物業(yè)費(fèi)，以業(yè)主為關(guān)注中心提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；二、其他形式建立的物業(yè)管理企業(yè)，雖然和開(kāi)發(fā)商沒(méi)有從屬關(guān)系，但是在現(xiàn)實(shí)狀況下，大部分的物管企業(yè)也只有先過(guò)開(kāi)發(fā)商這一關(guān)，才有可能進(jìn)入小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，這同樣會(huì)為以后物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)工作的有效開(kāi)展埋下很大的“隱患”。
上榜理由：物業(yè)管理企業(yè)自身的“出身”，決定了最終自己的尷尬命運(yùn)。
“尷尬”五：公用事業(yè)企業(yè)單位 尷尬指數(shù)：★★★★
公用事業(yè)單位基本上都是壟斷行業(yè)、部門(mén)，業(yè)主與之的供求關(guān)系并非真正意義上的市場(chǎng)關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)常常夾在公用事業(yè)單位和欠費(fèi)業(yè)主間兩頭受氣，物業(yè)管理企業(yè)本身沒(méi)有“停水、停電、停氣”的處罰權(quán)，反而在經(jīng)常充當(dāng)義務(wù)的收費(fèi)員。未實(shí)現(xiàn)分表到戶的小區(qū)，由于部分業(yè)主的拖欠費(fèi)用，可能造成公用事業(yè)企業(yè)單位的停水、停氣、停電，而這明顯會(huì)對(duì)整個(gè)小區(qū)的居民生活造成影響，業(yè)主拿這些壟斷企業(yè)基本上沒(méi)有什么辦法，于是將氣發(fā)到了物業(yè)管理企業(yè)的頭上，從此，投訴、吵鬧不斷，并逐步發(fā)展到以不交物業(yè)費(fèi)來(lái)威脅。如果物業(yè)管理企業(yè)顧全大局暫時(shí)墊上所欠的漏洞，這勢(shì)必造成物管企業(yè)越來(lái)越大的費(fèi)用漏洞和虧損，同時(shí)，這些努力和付出不會(huì)換來(lái)業(yè)主們絲毫的同情和感激。
上榜理由：物業(yè)管理企業(yè)常常夾在公用事業(yè)單位和欠費(fèi)業(yè)主間兩頭受氣，就是為業(yè)主墊錢(qián)也不會(huì)換來(lái)業(yè)主們絲毫的同情和感激。
“尷尬”六：物業(yè)費(fèi) 尷尬指數(shù)：★★★★
物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)費(fèi)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，享受物管公司提供的服務(wù)。然而，由于物業(yè)管理的特殊性，物管公司只能向所有的業(yè)主提供同一個(gè)菜譜，他有別于餐館：個(gè)別業(yè)主不能因?yàn)椴幌矚g這套菜譜而不選擇這個(gè)物管公司；物管公司也不能因?yàn)閭�(gè)別業(yè)主的特殊要求（個(gè)別喜好或其他原因）而改變菜譜。這樣問(wèn)題就產(chǎn)生了：部分業(yè)主因這樣那樣的原因拒絕交納物業(yè)費(fèi)，而物管企業(yè)卻不能因?yàn)檫@部分業(yè)主的欠費(fèi)而停止整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)，這就造成部分業(yè)主享受了服務(wù)卻沒(méi)有承擔(dān)付費(fèi)的義務(wù)�，F(xiàn)下，這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)越來(lái)越普遍，部分個(gè)別業(yè)主（甚至大牌明星）以種種理由拒絕（或長(zhǎng)期拖延）交納物業(yè)費(fèi)，而物管公司面對(duì)全國(guó)平均65%～78%的物業(yè)費(fèi)收繳水平，要實(shí)現(xiàn)和保障自己的權(quán)益，就要付出巨大的管理成本或訴訟成本。
上榜理由：中國(guó)有哪家物業(yè)管理公司物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率達(dá)到了100%呢？
“尷尬”七：業(yè)主委員會(huì) 尷尬指數(shù)：★★★★☆
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)該履行好相應(yīng)的職責(zé)，并在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。然而，此前其性質(zhì)和法律地位，能否作為民事訴訟主體的問(wèn)題目前在司法界也沒(méi)有一個(gè)明確的定論。最近最高人民法院就個(gè)案作出了這樣的審判意見(jiàn)：依法成立的業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)授權(quán)，就物業(yè)管理有關(guān)的、涉及全體業(yè)主公共利益的事宜，可以以物管公司為被告向人民法院提起民事訴訟。與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的、個(gè)別的或部分業(yè)主的事宜，業(yè)主委員會(huì)無(wú)權(quán)向人民法院提起民事訴訟。由于對(duì)意見(jiàn)的理解不同，在實(shí)踐中又產(chǎn)生了很多新的問(wèn)題。
上榜理由：關(guān)于“業(yè)主委員會(huì)”的法律地位、權(quán)利、義務(wù)等相關(guān)的法律、規(guī)定、司法解釋都還有待完善。
“尷尬”八：物管從業(yè)人員素質(zhì) 尷尬指數(shù)：★★★★☆
物管企業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)：高端人才少，從業(yè)人員水平、素質(zhì)較低。由于物管行業(yè)的高付出、低回報(bào)，財(cái)力雄厚的財(cái)團(tuán)、公司不屑于此，所以國(guó)內(nèi)難有品牌、規(guī)模、效益超一流的物管企業(yè)。同樣，物管行業(yè)的低薪難以吸引到高端、高素質(zhì)、高水平的人才。放眼全國(guó)大部分物管企業(yè)人員，大都是企業(yè)的富余人員，在企業(yè)里難有一技之長(zhǎng)的行政后勤多余人員，公司不得不安置的關(guān)系人員；而一線的工作人員像保安、保潔、維修人員，學(xué)歷基本在職高（初中）以下；全國(guó)物管企業(yè)中博士、碩士，屈指可數(shù)，偶有幾個(gè)，可能也到了教育界、理論界，遠(yuǎn)離了物管一線。
上榜理由：物管行業(yè)的惡劣環(huán)境難以吸引高水平的人才，低素質(zhì)的從業(yè)人員隊(duì)伍又極大地制約了物管行業(yè)的發(fā)展。并且形成了惡性循環(huán)。
“尷尬”九：收益與風(fēng)險(xiǎn)巨大反差 尷尬指數(shù)：★★★★☆
物業(yè)管理企業(yè)屬于服務(wù)型行業(yè)，利潤(rùn)率很低，全國(guó)60%的物管企業(yè)處于虧損狀態(tài)，25%能基本持平，只有15%是盈利。物管企業(yè)要盈利，只有較大地?cái)U(kuò)展規(guī)模，盡量接管高端物業(yè)，并保持較高的物業(yè)費(fèi)收繳率，有效地控制和減少成本。物管企業(yè)更是典型的勞動(dòng)密集型企業(yè)（專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理咨詢公司除外），要取得1,000萬(wàn)的營(yíng)業(yè)收入，大致需要管理120萬(wàn)平方米的小區(qū)（按昆明市的中等物業(yè)費(fèi)水平），需要約700～900人的員工，而在很多行業(yè)，常常是十幾二十個(gè)人就能做到四五千萬(wàn)的營(yíng)業(yè)規(guī)模，如果物管企業(yè)要到這個(gè)規(guī)模，那從人數(shù)來(lái)講，已經(jīng)恐怖地成為“大型企業(yè)”了。同樣地，120萬(wàn)平米的小區(qū)意味著約10,000戶住戶，約1,000名員工，約30,000～40,000的人口。物管企業(yè)的艱難就可想而知了，而且還隱藏著極大的風(fēng)險(xiǎn)。如人數(shù)（員工和業(yè)主）一多，出現(xiàn)意外事件的幾率就增加很多，盜竊、斗毆、火災(zāi)、意外傷害、各種事故都是物管企業(yè)所不得不面對(duì)的。
上榜理由：物管企業(yè)的收益與風(fēng)險(xiǎn)不成正比，反差極大。
“尷尬”十：媒體與輿論 尷尬指數(shù)：★★★★★
現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)，大多陷入一個(gè)慘淡經(jīng)營(yíng)、舉步維艱的境地。而在此過(guò)程中，大部分時(shí)候，媒體和輿論起到了推波助瀾的作用。俗話說(shuō)“好事不出門(mén)，壞事傳千里”，媒體所報(bào)道的，大多是些對(duì)物管行業(yè)負(fù)面影響較大的新聞或事件，主要有兩個(gè)原因：一、物管企業(yè)要做的工作比較繁雜，要做得滴水不漏或讓所有業(yè)主都滿意難度極大，而且，即便盡了最大努力做得很好，這也是物管企業(yè)職責(zé)所在——應(yīng)該的！沒(méi)有什么新聞價(jià)值；若對(duì)某個(gè)物管企業(yè)作了正面報(bào)道，還有廣告之嫌；二、迎合讀者的口味�，F(xiàn)今社會(huì)，消費(fèi)者的維權(quán)意識(shí)日益加強(qiáng)，都很留意自己的哪些權(quán)益已經(jīng)（或可能）受到侵害，所以這方面的報(bào)道更能吸引讀者的注意力，而且現(xiàn)社會(huì)上對(duì)物管企業(yè)存在一定程度的偏見(jiàn)，媒體的報(bào)道會(huì)使物管企業(yè)的責(zé)任被放大，使業(yè)主進(jìn)一步加深了偏見(jiàn)。
上榜理由：媒體是典型的“注意力經(jīng)濟(jì)”，大部分媒體也是盈利性組織，追求經(jīng)濟(jì)效益似乎無(wú)可厚非，但卻在有意無(wú)意中把物管企業(yè)往艱難中又推了一把。
