新舊物業(yè)交接一直是廣州物業(yè)糾紛中“老大難”的問題。為此，《廣州市物業(yè)管理條例(征求意見稿)》中提出，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出的，業(yè)主可以不支付合同終止之日后的物業(yè)服務(wù)費。該舉措連日來引起不少小區(qū)業(yè)主的熱議，不少業(yè)主認為該舉措能更好地保護業(yè)主的權(quán)益，也有業(yè)主希望，新規(guī)能制定更多強制性讓舊物業(yè)有效退出的機制。

業(yè)主吐槽舊物管不退出，還對業(yè)主斷水斷電

黃埔區(qū)某小區(qū)業(yè)委會主任朱女士告訴記者，小區(qū)是2003年的樓盤，有15棟樓共180戶。由于小區(qū)物管多年管理服務(wù)水平未能讓業(yè)主滿意，從今年2月份開始，小區(qū)業(yè)委會成員全票通過更換物管，之后業(yè)委會召開兩次業(yè)主大會投票更換物管事宜，于今年8月5日，舊物管答應(yīng)退出小區(qū)，8月7日新舊物業(yè)正式交接。為期半年多的黃埔區(qū)明悅居小區(qū)業(yè)委會成功更換小區(qū)物管，這是小區(qū)第一次更換物業(yè)，整個過程還較為順利。

朱女士介紹，選擇更換物管也是不得已而為之，業(yè)主對小區(qū)物管提供的服務(wù)一直感到不滿。讓業(yè)主決定更換物管的導火索是去年4月份，由于部分業(yè)主不滿物管的管理水平，選擇拒交物業(yè)管理費，而物管便對業(yè)主家進行停水停電，此事引起了小區(qū)業(yè)主的強烈不滿。

“當時小區(qū)還沒有成立業(yè)委會，這件事發(fā)生后，去年5月份業(yè)主就開始籌備成立業(yè)委會，對物管進行監(jiān)督�！敝炫�士說，經(jīng)過大半年的努力，今年1月24日終于拿到了小區(qū)業(yè)委會成立備案回執(zhí)，此后，業(yè)委會便對于業(yè)主的訴求向物管一一反饋，但均未得到回復(fù)，于是2月份業(yè)委會成員投票決定更換物管，小區(qū)兩次召開業(yè)主大會，有58%的業(yè)主最終投了贊同票。

“原本規(guī)定舊物管在7月31日之前退出小區(qū)，而舊物管稱對投票率抱有懷疑，一直不愿意退出，不過最終在街道等部門的協(xié)調(diào)下，舊物管在8月5日答應(yīng)撤出小區(qū)，我們在8月7日正式進行交接�！敝炫�士說，整體來說交接還比較順利。

對于《征求意見稿》的規(guī)定，朱女士表示，“新舊物管交接時，小區(qū)業(yè)主已經(jīng)合法合規(guī)將舊物管解聘，而舊物管賴著不走，業(yè)主就有權(quán)利不去交納管理費。這一點，新法規(guī)有明確的規(guī)定是一種進步。而且新法規(guī)還規(guī)定物管不允許以未交管理費而對業(yè)主斷水斷電，這一點很好地保護了業(yè)主的權(quán)益，以往物管動不動就以業(yè)主未交管理費為由對其斷水斷電，讓業(yè)主苦不堪言�！�

新規(guī)有望讓新舊物管交接更順暢

專家觀點

在現(xiàn)實情況中，很多物業(yè)公司即便結(jié)束了物業(yè)服務(wù)合同，之所以能一直盤踞在小區(qū)里，很大程度是因為他們還一直收取業(yè)主的物業(yè)管理費。長期關(guān)注廣州物業(yè)管理的華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧表示，這類情況在廣州不少小區(qū)都引起過法律訴訟，但法院往往會認為，物管公司雖然沒有與業(yè)主簽訂新的服務(wù)合同，但事實上仍然為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，所以業(yè)主是需要交管理費的。

如今《意見稿》將有效解決上述問題。《意見稿》提出，前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同終止規(guī)定的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出的，業(yè)主可以不支付合同終止之日后的物業(yè)服務(wù)費。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，或者以其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣、通訊、有線電視信號。周活寧表示，這相當于斷了物業(yè)公司的”財路“，讓物管知難而退。

不過也有業(yè)主認為，新規(guī)對舊物管退出的規(guī)定應(yīng)更加強硬。麓湖御景小區(qū)業(yè)委會副主任余先生表示，大多小區(qū)更換舊物管主要是因為舊物管服務(wù)水平差，對小區(qū)管理不當，業(yè)主交管理費就是為了讓物管服務(wù)好小區(qū)業(yè)主，然而物管沒有做到，那么業(yè)主不交管理費是很正常的。不過，余先生認為，小區(qū)業(yè)委會合法合規(guī)更換舊物業(yè)，而舊物業(yè)卻不愿退出，雖然新法規(guī)對此明確的規(guī)定業(yè)主可以拒交管理費，但對舊物業(yè)起不到實質(zhì)性的震懾作用，法規(guī)應(yīng)該進一步規(guī)定要強制性地讓舊物業(yè)有效退出機制。