雪天摔傷賠不賠？

眼下又是冬天，我省也降了幾次雪。前不久的一天，看著天上的雪花，家住沈陽市于洪區(qū)某小區(qū)的李先生手里拿著剛剛得到的法院判決書，告誡自己雖然物業(yè)公司賠了些錢，但自己在雪天出行還是要多加小心。他對記者說，上了年紀的人，在雪天盡量少出門，最好別出門。

這件事還得從今年初說起。李先生今年66歲，1月31日，沈陽下了場大雪，2月2日這天，李先生打算騎自行車到超市買些東西，那些天，由于剛下過雪，小區(qū)的路面有些冰，盡管李先生很小心，但是騎著騎著還是摔倒了。這一摔，造成李先生腦出血，住院14天。等李先生治愈出院后，他認為自己摔傷是物業(yè)公司沒有及時除去積雪造成的，因此他找到物業(yè)公司，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費，然而物業(yè)公司拒絕了李先生的要求。在雙方多次為摔傷賠償一事商量無法達成一致意見后，李先生將物業(yè)公司告上法院。

在李先生看來，自己是物業(yè)公司提供服務的小區(qū)業(yè)主，而物業(yè)公司沒有及時清除積雪導致自己摔傷，物業(yè)公司應該賠償醫(yī)療費用，而自己的請求遭到物業(yè)公司的拒絕，精神也受到傷害。因此，請求法院判令物業(yè)公司賠償其醫(yī)療費中自費部分3000元、護理費及營養(yǎng)費1000元、精神損失費1000元。

物業(yè)公司則認為自己沒有過錯，不應當承擔賠償責任。物業(yè)公司的理由是，公司已經注意到冬季雪天人們容易滑倒摔傷的危險，所以從2012年12月22日至2013年1月20日期間，2月2日到2月9日期間，物業(yè)公司兩次在小區(qū)的樓道、信息欄張貼了《冬季雪天防滑小竅門》的提示函，其中均提到“老年人雨雪天氣出行時要特別謹慎，一定注意安全，最好呆在家里，出去時一定要穿能防滑的鞋”。物業(yè)公司還說，當時已經清理園區(qū)積雪，并在路邊懸掛“雪天路滑，小心慢行”的條幅，同時也在顯著位置擺放“小心地滑”的標識。物業(yè)公司還稱，李先生年近七十歲，不應騎自行車出行。這次摔傷是李先生不考慮自身身體健康狀況，沒有盡到應盡的注意義務而發(fā)生的。所以李先生摔傷應該自負責任。

法院認為，在小區(qū)里物業(yè)公司作為管理人未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任。被侵權人對損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵權人的責任。法院沒有支持李先生精神損害賠償?shù)恼埱�，李先生自付醫(yī)療費和護理費共計4000多元，判決物業(yè)公司承擔30%。

沈陽市于洪區(qū)人民法院法官王暢說，這是一起業(yè)主訴物業(yè)公司違反安全保障義務責任糾紛的案件。本案中，李先生系完全民事行為人，在下雪后出行的過程中應當具備謹慎注意的義務，他在園區(qū)內摔傷，應當承擔主要民事責任。物業(yè)公司是園區(qū)的管理者，應當為業(yè)主盡到安全保障義務，而該物業(yè)公司提出的《冬季雪天防滑小竅門》及照片等不能證明其已盡到了安全保障義務，應當承擔次要民事責任。

服務待提高，交不交物業(yè)費？

2006年8月29日，鐵嶺市清河區(qū)銀達物業(yè)管理公司與鐵嶺市清河區(qū)繁榮小區(qū)業(yè)主尹某在鐵嶺市清河區(qū)簽訂了物業(yè)管理合同一份，雙方約定：業(yè)主尹某作為甲方將其住宅交由銀達物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理，委托事項為：房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；房屋建筑本體的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務；本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的市政公用設施及配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理；公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運等8項。合同期自當日起至2016年8月29日止。管理服務費用為每月每平方米建筑面積0.20元。合同簽訂后銀達物業(yè)管理公司即實施物業(yè)管理服務至今。但尹某自2007年9月份至2010年12月末期間的物業(yè)管理費拖欠未交，金額為718.00元。

銀達物業(yè)管理公司多次催繳尹某的物業(yè)費，尹某遲遲不交，無奈之下，銀達物業(yè)管理公司將尹某告上了法庭。

鐵嶺市清河區(qū)人民法院受理了此案，法院認為：銀達物業(yè)管理公司和尹某簽訂的物業(yè)管理合同是雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，應為有效。銀達物業(yè)管理公司履行了合同義務，尹某應給付物業(yè)管理費用。

銀達物業(yè)管理公司的訴訟請求合法有據(jù)，銀達物業(yè)管理公司在服務過程中未完善之處，應盡快加以完善，但不能因此成為業(yè)主拒交物業(yè)管理費的理由。銀達物業(yè)管理公司對合同約定的環(huán)境衛(wèi)生的清潔服務亦應積極采取有效措施提高服務水準。

為此，鐵嶺市清河區(qū)人民法院依照《合同法》第六十條之規(guī)定，判決尹某于本判決生效后三日內給付原告鐵嶺市清河區(qū)銀達物業(yè)管理公司物業(yè)管理費718.00元。

鐵嶺市清河區(qū)人民法院民一庭法官于松洋表示，由于我國物業(yè)管理方面的法律制度不太健全，在審理類型各異的物業(yè)管理糾紛案件中，存在適用法律困難、爭議頗多的情況。在物管企業(yè)起訴業(yè)主拒交物管費的案件中，不少業(yè)主以物管企業(yè)服務質量差、管理水平低作為抗辯理由，要求少交或不交。物業(yè)管理服務質量指標屬于軟性指標，對于物業(yè)管理質量的好壞沒有統(tǒng)一的量化考評標準，物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)管理合同又不可能對此作出詳細的規(guī)定，因此法院在審理此類案件時存在一定難度。

于松洋認為，該類案件的實質是服務與收費之間的矛盾，業(yè)主希望服務質量高、收費標準低，而物管企業(yè)希望多收費用。要調和這對矛盾，可由相關部門對物業(yè)服務的內容根據(jù)提供服務的強度、效果、附加值等進行分類定級，將收取的費用與級別相對應。對于服務質量的評判可引入第三方監(jiān)督。此外，業(yè)主與物管公司簽合同時，合同內容應盡量細化，以避免糾紛的發(fā)生，或發(fā)生糾紛時訴訟依據(jù)的模糊或缺失。

沈陽市于洪區(qū)人民法院法官王忠澤說，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應的法律規(guī)范，在審理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一或困難的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產開發(fā)商的合法權益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程，使物業(yè)管理行為真正納入法治化的軌道，也便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。

而這類案件又具有群體性糾紛的潛在因素，由于糾紛的原因通常是物管費的交納、物業(yè)管理質量等涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的共性問題，而業(yè)主多處于同一背景，會形成共同的利益圈。在發(fā)生糾紛時，業(yè)主對糾紛達成一定共識，會通過群體性行為的方式進行訴訟。

這樣就導致此類案件調解難度大、判決率高。雖然于洪區(qū)法院對這類案件能夠多以調解結案，但是從目前這類案件整體結案情況看，物業(yè)管理糾紛案件能調解的少，多是以判決結案。大致有兩方面的原因導致調解工作難度大，調解率低：其一，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)往往矛盾較為激烈，即使涉及金額不高，雙方也難以達成調解協(xié)議；其二，由于糾紛大多涉及小區(qū)業(yè)主的共同性問題，物管企業(yè)擔心調解退讓后導致連鎖反應。

園區(qū)有寵物，業(yè)主該不該拒交物業(yè)費？

近日，沈陽市鐵西區(qū)工人新村小區(qū)的門口貼出一則通知：因有部分業(yè)主反映，早晚狗叫聲影響正常的生活，物業(yè)規(guī)定早上6點前，晚上9點后，禁止業(yè)主在小區(qū)內遛寵物。并要求養(yǎng)寵物的業(yè)主注意環(huán)境衛(wèi)生，不要侵犯其他業(yè)主的權利。對這一規(guī)定，有些業(yè)主拍手稱快，也有業(yè)主提出質疑，甚至有的業(yè)主以此為由拒交物業(yè)費。

“我養(yǎng)我的小狗，我養(yǎng)我的小貓，這都是我自己的業(yè)余愛好，我礙著其他業(yè)主什么事了��？更可氣的是，養(yǎng)寵物竟然還影響了他們的生活、影響了小區(qū)內的公共衛(wèi)生。我們交了那么多物業(yè)費，都干啥去了。既然這樣，我就不交物業(yè)費了�！奔易∩蜿柺需F西區(qū)工人新村小區(qū)的業(yè)主王先生抱怨說。

業(yè)主劉女士說：“我家上有老，下有小的。早上天不亮，孩子就被樓下遛狗的狗叫聲吵醒，晚上老人在小區(qū)內溜達的時候，還經常被大狗嚇到。物業(yè)也不管管。交了那么多物業(yè)費，也不替業(yè)主辦事。如果再不治理一下，我們就不交物業(yè)費了�！�

“我不認為養(yǎng)狗有什么不對，法律都沒禁止人養(yǎng)狗，物業(yè)有什么權利限制我們業(yè)主養(yǎng)寵物的權利�！本用駝⑴�士認為，物業(yè)這種做法侵犯了養(yǎng)狗人的自由。

業(yè)主養(yǎng)寵物也成了麻煩事兒。該小區(qū)的物業(yè)公司工作人員說：“像這樣的糾紛，很多業(yè)主找到我們物業(yè)，各執(zhí)一詞，養(yǎng)寵物的業(yè)主以交了物業(yè)費，自己的愛好并不影響其他人為由；而其他業(yè)主卻說這些寵物影響了他們的生活。雙方都以此為由，拒交物業(yè)費，真是讓我們左右為難。”

處理這些問題著實讓物業(yè)公司感到棘手，物業(yè)之所以貼這種通知，也是為了更好地調解業(yè)主之間的糾紛。該工作人員告訴記者，“像業(yè)主之間的這些問題最好由他們之間協(xié)商解決，既然業(yè)主找到物業(yè)，物業(yè)應該起到調解的作用，如果我們以維護公共利益為由，那些養(yǎng)寵物的業(yè)主就會覺得侵犯了他們的利益，他們未必肯聽，有時會以拒交物業(yè)費的方式表示抗議。我們物業(yè)不是執(zhí)法部門，如果居民執(zhí)意養(yǎng)狗，我們也沒有辦法，只能勸阻�！�

遼寧開宇律師事務所律師郭磊表示，許多業(yè)主認為自己在家里飼養(yǎng)寵物和家禽是自己的權利，沒有考慮到有時候不慎飼養(yǎng)，也會變成違法行為。

郭律師認為，如果天未亮，業(yè)主的狗叫聲影響到其他業(yè)主的正常休息，這就侵犯了他人的身體健康權。所謂侵權，是指行為人由于過錯侵害他人的財產或者人身，依法應承擔民事責任。沒有過錯的，但法律規(guī)定應當承擔民事責任的，應當承擔民事責任。

就飼養(yǎng)的動物而言，《民法通則》第一百二十七條規(guī)定：“飼養(yǎng)的動物造成他人損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人應當承擔民事責任；由于受害人的過錯造成損害的，動物飼養(yǎng)人或者管理人不承擔民事責任；由于第三人的過錯造成損害的，第三人應當承擔民事責任”。

據(jù)此，郭律師認為，物業(yè)公司的規(guī)定也是應該的，業(yè)主有權不讓寵物在小區(qū)內亂跑亂動，隨地大小便，影響小區(qū)環(huán)境，也可規(guī)定業(yè)主要避免寵物咬傷他人的事情發(fā)生，給自己和其他業(yè)主帶來不必要的麻煩。而業(yè)主以此拒交物業(yè)費的行為是不合法的。

當下，隨著小區(qū)物業(yè)公司日益成型，業(yè)主與物業(yè)之間的糾紛也隨之增多。他們容易發(fā)生哪些矛盾糾紛？發(fā)生矛盾糾紛后如何解決？雙方存在怎樣的法律關系？生活中的磕磕碰碰該咋解決？細看本報一一道來。

　　家中被盜，物業(yè)公司是否承擔責任？

“前幾天，我們一家人出門探親，回來之后發(fā)現(xiàn)家中被盜了，雖然家中沒有現(xiàn)金，但是筆記本電腦、相機，還有金鐲子、金項鏈都被偷走了。我到家發(fā)現(xiàn)后第一時間就報警了，警方認為小偷是從我家一樓的花園撬窗進來的�！奔易∩蜿柺需F西區(qū)爵仕觀邸的張女士告訴記者。

據(jù)張女士回憶，由于她家住一樓，客廳外還有一個小花園，出門前特意把門窗都關好了�！艾F(xiàn)在快過年了，一樓本來就不安全，我出門前還特意囑咐我們園區(qū)的保安，幫著看著點。”張女士說。

張女士家住的小區(qū)平時有外來車輛入園，小區(qū)保安都要登記的，這次被盜讓張女士十分不解，“平時交了那么多物業(yè)費，小區(qū)物業(yè)花錢雇的保安看守大門，怎么能讓小偷入室偷盜呢？我覺得物業(yè)公司的保安有責任，應該給我們業(yè)主一個說法�！睆埮�士氣憤地說。

2009年張女士入住爵仕觀邸小區(qū)，入住后就與該小區(qū)的物業(yè)公司簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，合同上明確寫著物業(yè)公司有責任維持小區(qū)內的公共秩序，做好小區(qū)治安、消防工作，建平安小區(qū)等等，其中包括應在大門建值班崗，實行封閉式管理的約定。

張女士找到物業(yè)公司要求給個說法，物業(yè)公司經調查發(fā)現(xiàn)，張女士出門那三天，由于保安臨時更換的原因，確實那三天物業(yè)保安沒有對外來的車輛與人員進出進行登記。

雖然小區(qū)物業(yè)公司向張女士發(fā)來了《協(xié)調函》，可是，張女士還是把小區(qū)的物業(yè)公司告上了法院，要求物業(yè)公司對其家中被盜損失承擔賠償責任。

法院認為，本案發(fā)生損失的直接原因雖然是因為犯罪分子入室盜竊，但是由于物業(yè)公司未按照合同約定，履行提供封閉式管理服務，未對外來車輛或人員進行登記等安保義務，未能認真防范犯罪分子入室作案，導致張女士財產受到損害，故物業(yè)公司應在其過錯范圍內承擔相應賠償責任。

正解：物業(yè)需承擔補充賠償責任

辦案法官認為，關于物業(yè)公司承擔的安保職責，是一項根據(jù)物業(yè)服務合同提供防范性安全的服務。實際生活中，物業(yè)小區(qū)與物業(yè)公司訂立了物業(yè)服務合同中均會約定物業(yè)公司的安保服務條款，除經雙方特別約定，“安保”應理解為物業(yè)公司為業(yè)主提供安全的條件，以及維護小區(qū)公共秩序。物業(yè)公司沒有盡到物業(yè)服務合同中約定應當承擔安全保障責任，比如一些園區(qū)的景觀水池，未采取警示標志或安全隔離裝置，導致業(yè)主不慎摔入池中受傷。有時我們也聽到電梯出現(xiàn)故障未及時維修，造成業(yè)主使用時發(fā)生危險，造成業(yè)主財產或人身安全損害的事情。有的物業(yè)公司與業(yè)主約定物業(yè)公司提供24小時監(jiān)控、安全保護服務，而物業(yè)公司卻因為疏忽沒有盡到安保義務，對業(yè)主利益造成損害。這些情況，作為物業(yè)公司就應承擔合同違約責任。

那么對于本案，業(yè)主家遭竊，這是第三人對業(yè)主造成的直接侵害。物業(yè)公司是否應當承擔共同賠償責任問題，應視具體情況。在司法實踐中，一般認為物業(yè)公司有防范、制止業(yè)主免受第三人侵犯的責任，若違反了應當積極作為的安保義務，使本來可以避免或者減少的損害得以發(fā)生或者擴大，直接侵權人又沒能力承擔賠償責任的，則物業(yè)公司應承擔相應的補充賠償責任。而物業(yè)公司很好地做好安保工作，那么承擔第三人對業(yè)主侵害的責任就會很小。當然，物業(yè)公司承擔的這種補充賠償責任是以收取小區(qū)物業(yè)費中安保費用的一定限額作為上限，不應承擔業(yè)主損失多少就賠多少的責任。

電梯停運，高層業(yè)主樓道受傷物業(yè)擔責嗎？

家住沈陽市于洪區(qū)某小區(qū)的李女士本來是拿著丈夫的病志到醫(yī)院找專家會診的，沒成想自己卻先受了傷。

李女士的家在樓房高層，遇到停電物業(yè)公司就用電話或者短信的方式向業(yè)主發(fā)送停電通知，2012年12月這天，園區(qū)停電，但不知為何，這次物業(yè)公司卻沒有及時通知業(yè)主停電的事。李女士拿著病志來到電梯口時發(fā)現(xiàn)停電，只好走樓梯下樓。當走到第九層樓時，應急照明燈滅了，樓道內一片漆黑，李女士摸黑下樓不小心摔傷。經李女士呼救，物業(yè)公司人員撥打120將李女士送到醫(yī)院救治。李女士為此花費醫(yī)療費1萬多元，醫(yī)療保險報了7000多元。為了剩余的3000多元，李女士找到物業(yè)公司，要求賠償，但是遭到了物業(yè)公司的拒絕。李女士認為由于物業(yè)公司管理不當才使自己受傷的，既然物業(yè)公司不賠，那么就找法院說理。今年10月，李女士向沈陽市于洪區(qū)人民法院起訴，請求法院判令物業(yè)公司賠償醫(yī)療費3000多元。

物業(yè)公司的人員也是頭一次遇到這種賠償請求，覺得自己很委屈，難道一個成年人下樓梯摔傷物業(yè)公司也要擔責任，那物業(yè)公司還咋開下去啊。物業(yè)公司的人員說，李女士說她摔傷的原因是下樓途中應急燈熄滅。那么，根據(jù)相關規(guī)定，“消防應急照明燈具和燈光疏散指示標志的備用電源的連續(xù)供電時間不應少于30分鐘，而李女士摔傷處的應急燈沒有損壞，且達到消防規(guī)定的標準，物業(yè)公司對園區(qū)的設施的維護程度符合國家標準，所以物業(yè)公司沒有賠償責任。物業(yè)公司非供用電合同的當事人，沒有事先通知業(yè)主中斷供電的義務，采用發(fā)短信、張貼公告告知園區(qū)業(yè)主停電信息的行為是物業(yè)公司從關心業(yè)主的角度出發(fā)，一種善意的提示。物業(yè)公司的人員還說，李女士自身也有過錯。事發(fā)當天，不乘電梯走樓梯，說明李女士已經知道園區(qū)停電，那么下樓時還不帶照明工具，摔傷損失應該由其本人自己承擔。

法院經過審理，判決物業(yè)公司承擔李女士醫(yī)療費中自付部分3000多元中的30%費用，即900多元。

正解：物業(yè)公司承擔30%責任

審理此案的法官詹力彥對這起案件當事人責任的分攤是這樣解釋的，物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務合同是雙方真實意思表示，不違反法律和行政法規(guī)強制性規(guī)定，是合法有效的。本案中，業(yè)主李女士與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務合同關系，那么物業(yè)公司有義務在小區(qū)停電前通知業(yè)主。李女士沒接到物業(yè)公司關于停電的通知，在發(fā)現(xiàn)電梯因停電不能使用時，選擇走樓梯摔傷，但是作為成年人，對停電后應該能預知一些情況，因此李女士對自己摔傷也有一定責任。法律規(guī)定，受害人對同一損害的發(fā)生或者擴大有故意、過失的，可以減輕或者免除賠償義務人的賠償責任。本案中，由于物業(yè)公司提供的服務存在瑕疵，因此，對李女士的訴訟請求法院酌情予以支持，而物業(yè)公司應該承擔30%的責任為宜。

法官還提醒，人身損害賠償?shù)脑V訟時效是一年。受害人對這一規(guī)定千萬不能不知道�！斑^期”就只能自己負責了。

家中無人居住，能否拒交物業(yè)費？

“我們老兩口從2011年購買這套房子后，就一直沒有居住過，為啥讓我們補交物業(yè)費��？我們又沒住，也沒享受到物業(yè)公司帶給我們的服務，我覺得不應該交物業(yè)費。”家住沈陽市皇姑區(qū)某小區(qū)的柳先生抱怨說。

據(jù)柳先生介紹，2011年柳先生的小女兒在沈陽市皇姑區(qū)新開盤的小區(qū)為父母購買了一套房產，購買之后小女兒就懷孕了，于是柳先生和其夫人就一起搬到上海的小女兒的家中居住了。

前不久，他們從上海搬回沈陽的房子，物業(yè)公司的工作人員就上門收取物業(yè)管理費，柳先生一直以家中無人居住為由拒交物業(yè)費，于是跟物業(yè)公司產生了糾紛。為了收取物業(yè)費，物業(yè)公司將柳先生告上法院。“法院的傳票上說我們拖欠物業(yè)公司兩年的物業(yè)費，要我們補償所拖欠的物業(yè)費�！绷�先生說，“我們這兩年都從來沒居住過這套房子，一直空置著，憑啥讓我們交物業(yè)費�。俊�

與柳先生的遭遇一樣，市民王女士也遇到了類似的情況�！靶路框炇盏臅r候，我發(fā)現(xiàn)很多房屋質量問題，我認為這套新房不能達標，根本無法入住，我把發(fā)現(xiàn)的問題都羅列下來了，雖然我收了新房的鑰匙，但是我全家根本這一年就沒入住，房子一直都空置著，為啥讓我補交物業(yè)費呢？”王女士不解地說。

原來，去年王女士在沈陽市和平區(qū)購買了一套房產，在辦理入住手續(xù)的時候，王女士發(fā)現(xiàn)房子的墻壁和地面都有裂紋，管道也有漏水的現(xiàn)象。于是，王女士就在房屋交接單上寫出了房屋的質量問題，并收了鑰匙。隨后，王女士一家就去了外地親戚家探親。

“我們是最近才回來，可是一回到新房就發(fā)現(xiàn)房屋的質量問題根本就沒有解決，不僅如此，物業(yè)公司竟然讓我們補交這一年的物業(yè)費，問題都沒解決，我們就沒入住，憑什么讓我們交物業(yè)費呢？”王女士氣憤地說。

王女士覺得很冤，當初收房時就對房子不滿意，這一年自己也沒住，怎么還要交這么多物業(yè)管理費。那么，王女士是否該補交物業(yè)費呢？

事實上，上述這兩位業(yè)主，都成了物業(yè)訴業(yè)主交物業(yè)費糾紛中的被告。而法院判決兩位業(yè)主繳納物業(yè)費。

正解：買了房子不住也得交物業(yè)費

承辦王女士案件的法官對王女士為何輸了官司是這樣解釋的，房屋買賣中的交付，從嚴格意義上講，應當是以產權證的登記和取得作為最終的交付標準，因此，入住交接就成了房屋買賣交付中的一個重要環(huán)節(jié)，買賣雙方往往以此環(huán)節(jié)作為驗收房屋是否符合法定和約定交付條件的一個主要程序。商品房買賣合同均對房屋交接的程序做了約定的規(guī)范，如：要求開發(fā)商在交付房屋時，向購房人提供房屋驗收合格的證明；開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權拒絕接收，由此產生的延期交房責任由開發(fā)商承擔。

本案中王女士雖然對開發(fā)商在交付房屋時提出了自已的意見，但她同時又收下了房門鑰匙，則說明王女士對房屋的交付已表示認可。當然，她可以就房屋存在的問題，比如房屋墻壁裂縫等問題要求開發(fā)商進行修補，但不能據(jù)此認為房屋不符合交付條件。因此，對于其后發(fā)生的物業(yè)費王女士就應該及時交付。

那么王女士該如何維護自己的權益呢？辦案法官說，王女士可以向開發(fā)商或者物業(yè)公司提出維修請求，如果開發(fā)商或者物業(yè)公司拖延或者拒絕維修的話，王女士可以通過訴訟等方式為自己維權。

柳先生的案件，法院判決柳先生應交物業(yè)費。

與王女士拒交物業(yè)費的情形不同的是，柳先生拒交物業(yè)費的理由是自己沒有在園區(qū)居住，沒有享受到物業(yè)服務。承辦此案的法官說這是不少業(yè)主對物業(yè)管理以及物業(yè)費的誤解。

辦案人說，一處房屋沒人住，并不意味著整個所有建筑物在空置著，最起碼有建筑物的共用部分仍然在運行。而物業(yè)管理費的支出目的就是要維持、保證園區(qū)所有建筑物的共用部分的正常運行,使用、維修和保養(yǎng)，如果物業(yè)管理費用缺乏來源或者減少,就不能使園區(qū)所有建筑物的共用部分的正常運行使用維修和保養(yǎng)得到維持和保證。

結合本案，部分業(yè)主將房屋空置并不意味著就可以減少物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務的工作量，也不能減少維持保證園區(qū)所有建筑物的共用部分的正常運行使用。比如維修和保養(yǎng)電梯、高低壓配電設備、共用照明、水泵、消防設施等共用設備,這些設施使用，就需要維修和保養(yǎng)。再比如園區(qū)內，不管多少住戶，保安的值勤、巡邏、安全檢查等工作量不會減少。同樣園區(qū)清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化等，也要物業(yè)公司來處理好，一樣也不會因部分業(yè)主的物業(yè)建筑物空置而有所減少。

從法律上講，業(yè)主空置房屋的責任在于業(yè)主本身，而并非物業(yè)管理公司不讓業(yè)主使用。并且減免物業(yè)管理費用對那些居住在園區(qū)的業(yè)主來說是不公平的。雖然有的業(yè)主房屋空置，但空置房的業(yè)主仍然在享受著因物業(yè)管理的服務而帶來的房屋保值和增值的經濟效果。所以業(yè)主住不住房屋都應該交物業(yè)費。

很多業(yè)主認為，交了物業(yè)管理費，花了錢就應該享受到相應的服務，對自己居住的園區(qū)環(huán)境就可以有相應的要求，由此引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)管理公司的矛盾。矛盾出現(xiàn)了，到底物業(yè)公司承擔多少責任，該咋解決？

園區(qū)內違建、養(yǎng)雞該咋辦？

今年初，家住沈陽市沈河區(qū)某小區(qū)的李先生接到了法院開庭傳票，物業(yè)管理公司把他告到法院，要李先生繳納拖欠的物業(yè)費和滯納金。對于自己成為被告，李先生并不吃驚，知道這是早晚的事，因為自己已經兩年沒有交物業(yè)費了。但是提到物業(yè)費的事，李先生卻十分生氣，一口氣數(shù)落了物業(yè)公司很多不是。

李先生說，物業(yè)費收費標準為每月每平方米建筑面積1.5元，電梯運行服務費收費標準為每人每月12元。他也與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務合同。2007年入住后，2008年發(fā)現(xiàn)房屋飄窗漏水，2009年4月李先生要求物業(yè)維修，物業(yè)公司沒有進入李先生家，只在墻外進行了維修，維修后屋內墻面仍生長霉菌。從2009年開始，冬天暖氣一直不熱，在零上8度到12度之間，多次找到物業(yè)，物業(yè)到李先生家多次，都說解決不了，2010年這件事交付采暖公司后才解決。接著李先生說到了自己不交物業(yè)費的主要原因是，從2009年到2011年，單元樓道內有回遷戶放置的雜物等易燃物品，他多次向物業(yè)公司反映，也向派出所反映過，都沒有得到解決，樓道內雜物堆置，影響美觀和安全。園區(qū)內存在違建，他所在樓一樓業(yè)主擅自拓展花園，還飼養(yǎng)些雞。前樓樓頂搭起小房，影響李先生家的采光。物業(yè)公司不管不作為，影響園區(qū)的美觀。李先生還數(shù)落到，2010年，樓上住家漏水，他家的天花板和墻都被沖了，找到物業(yè)調解，但一直沒有結果。2011年的一天的晚上，母親在小區(qū)內散步，由于沒有路燈，導致摔傷，物業(yè)到李先生家買水果看望母親，后期就再也沒來過。園區(qū)內的噴泉沒有噴水，垃圾清理不及時。2012年7月一天晚上，李先生開車進入園區(qū)，門禁吊桿忽然落下，導致他的車損壞，與物業(yè)公司協(xié)商不成，后來自行修車。李先生說，物業(yè)公司的服務有瑕疵，不符合每平方米1.5元的服務標準。

園區(qū)內的糾紛并不都是物業(yè)的責任。

在沈陽市沈河區(qū)人民法院，李先生把自己遇到的問題和想法講給了法官。法官經過調查，了解了事情的來龍去脈，然后從法律的角度對李先生講了自己對案件的看法。

關于李先生其房屋墻體有裂縫及物業(yè)公司對房屋維修不及時的問題。因該問題涉及房屋質量與維修，物業(yè)公司對房屋并無質量擔保的義務，且維修業(yè)主自用房屋也并非物業(yè)合同的約定義務，不屬于物業(yè)公司的服務范圍。業(yè)主以此為由要求抵減物業(yè)服務費、電梯運行費沒有法律依據(jù)。業(yè)主可以另行向相關義務人主張權利。

關于冬天暖氣一直不熱的問題。根據(jù)物業(yè)服務合同供暖問題并非物業(yè)公司的服務范圍，業(yè)主以此理由要求抵減物業(yè)服務費、電梯運行費無法律依據(jù)。同樣業(yè)主可以另行向相關義務人主張權利。

關于園區(qū)內業(yè)主私自擴建房屋，拓展花園，飼養(yǎng)家禽等現(xiàn)象的問題。物業(yè)服務合同僅約定物業(yè)公司有管理園區(qū)內秩序的義務，但并未約定物業(yè)公司有對業(yè)主私自擴建房屋、飼養(yǎng)家禽寵物等進行強制處分的權利。實際上，李先生也沒有能夠舉證證明物業(yè)公司放任不管。物業(yè)公司稱已將園區(qū)內業(yè)主私自擴建房屋等情況向行政執(zhí)法部門反映，履行了其必要的義務，所以不能認定物業(yè)公司違反了合同義務。

關于房屋樓上漏水的問題。該問題涉及侵權糾紛，與此案不是同一法律關系。李先生以此為由要求抵減物業(yè)服務費、電梯運行費沒有法律依據(jù)。李先生可以另行向侵權人主張權利。

關于車輛被門禁砸壞的問題。該問題同樣涉及侵權糾紛，與此案不是同一法律關系。李先生以此為由要求抵減物業(yè)服務費、電梯運行費沒有法律依據(jù)。李先生可以另行向侵權人主張權利。

其他的一些問題，有的是李先生向法院提供的證據(jù)不夠充分，有的是涉及侵權糾紛，與此案不是同一法律關系。法官建議李先生可以另行主張權利。

針對物業(yè)公司提出的滯納金請求，法官認為物業(yè)公司作為服務型企業(yè)，應當按照合同約定為業(yè)主提供完善的服務，李先生沒有按時交納物業(yè)服務費是因為與原告在服務義務履行上存在爭議，物業(yè)公司沒有與被告進行即時有效的溝通，李先生并非惡意欠費，故對該項訴訟請求，法院不予支持。

此案最終判決李先生給付物業(yè)公司物業(yè)費和電梯運行費共計4800元。

找對侵權人才能解決問題。

沈河區(qū)人民法院法官靳志宇對物業(yè)公司與業(yè)主之間的這些糾紛分析說，之所以物業(yè)公司與業(yè)主發(fā)生糾紛，既有物業(yè)公司服務不完善的地方，也有業(yè)主做的不好的方面。并且還有對法律誤解的地方。物業(yè)服務企業(yè)與園區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同，合同對包括物業(yè)公司在內的該小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力。物業(yè)公司依據(jù)上述物業(yè)服務合同，在該小區(qū)提供了物業(yè)服務，作為業(yè)主應按合同約定，交納物業(yè)服務費、電梯運行費。拖欠不付，屬違約行為，依法應承擔給付物業(yè)服務費、電梯運行費的違約責任。而業(yè)主遭遇侵權，應當明確侵權人，并不是在小區(qū)遇到的所有問題都是物業(yè)公司的責任，比如樓上發(fā)水把樓下住戶沖了，那么樓上住戶就是侵權人。而園區(qū)違建、養(yǎng)貓養(yǎng)狗、養(yǎng)雞的問題，物業(yè)公司應該與業(yè)主積極向相關行政執(zhí)法部門舉報和反映情況，把園區(qū)環(huán)境搞好。如果物業(yè)公司對這些問題熟視無睹，不管不問，那么物業(yè)公司就要承擔違約責任。而作為業(yè)主也要注意保留物業(yè)公司怠于管理、服務不到位的證據(jù)。