成都XX物業(yè)管理有限公司
又一次向業(yè)主發(fā)了催告函
其服務的XX小區(qū)內
一套別墅的業(yè)主
5年多欠繳物業(yè)費5萬多元
產生的“滯納金”則高達55萬余元
業(yè)主拖欠物業(yè)費如果沒有可原諒的情節(jié)，確實是錯誤的，應該補交并且進行適當處罰，甚至列入誠信檔案。但現在的問題是，5萬多元卻在5年后變成了55萬？按照物管方解釋：是因為增收了“滯納金”，“滯納金”是按購房時簽訂的前期物業(yè)服務合同產生的，“逾期之日起，按每日1%收取滯納金�！�
在這里有兩點需要說明：
一是把拖欠物業(yè)費增加的罰款叫作“滯納金”是不妥當的。“滯納金”是對公民依法應該履行的金錢給付義務而沒有履行增加的處罰，包括依法應交的稅款，或者國家行政機關依法收取的罰款。業(yè)主欠交物業(yè)費不存在國家法律和行政處罰的含義，所以不應稱為“滯納金”，只應該按照合同法稱為違約金。
二是物業(yè)費違約金的合同是否經過合法的程序簽訂？如果只是物業(yè)部門預先印制的格式條款，新消法第二十六條規(guī)定經營者不得以不公平格式條款損害消費者權益，盡管雙方有約定，這種按每日1%收取的“滯納金”顯然屬于無效霸王條款。
那么，業(yè)主拖欠物業(yè)費到底該如何加收違約金呢？
《合同法》第一百一十三條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”這就是說，違約金是因為違約給對方造成的損失而已。
業(yè)主拖欠了物業(yè)費，給物業(yè)公司造成損失如何評估？最多能夠加收多少違約金？按照最高人民法院的有關司法解釋，可參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期利息的標準計量逾期付款違約金。按最高人民法院規(guī)定，可在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%。同時，根據最高人民法院對民間信貸最高利息的規(guī)定，消費者違約金的所有賠償不得超過年息24%的上限。上述物業(yè)費由5萬變成55萬，顯然不符合規(guī)定。
《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構予以適當減少�！�市民遲交某些費用，對企業(yè)的損失應該按照相當于銀行利息賠償，或者考慮懲罰性，法院可以同意適當提高利率標準。如果市民覺得自己要付的違約金過高，可以向法院申請調整違約金的數額。
這里還有兩個問題：一是對于物業(yè)部門明顯違法的合同，應該提早說“不”。例如對于物業(yè)合同產生的程序，必須經過規(guī)范的程序，而不是由物業(yè)單方面說了算，拿格式條款來讓業(yè)主簽字；二是對于物業(yè)合同還應該進行合法性審查，像這種按天加收滯納金的規(guī)定就應該及時取締。
更重要的是，地方政府要通過立法，填補社會管理方面的漏洞，例如規(guī)定經營服務部門收取違約金的標準，讓法律明確起來。江蘇省在這方面的立法就走在了前面�！督K省消費者權益保護條例》規(guī)定，因消費者逾期未支付費用，公用服務經營者加收違約金最高不得超過消費者逾期未支付費用的數額。這樣一來，服務部門加收的違約金就和《行政強制法》中“加處罰款或者滯納金的數額不得超出金錢給付義務的數額”的規(guī)定一致起來了。
社會公共服務部門，除了實現經營指標，還應該堅持社會服務的公益性，不能隨意增加消費者的不合理負擔。江蘇省的上述舉措值得在全國推廣。
法院對物業(yè)費糾紛中滯納金如何裁判？
近年來，業(yè)主拖欠物業(yè)費現象雖然已經有所改善，但是物業(yè)費問題仍然是業(yè)主與物業(yè)公司之間一大矛盾，無獨有偶，業(yè)主拖欠物業(yè)費也并非故意為之，耍賴皮，多數是因為物業(yè)公司提供的服務不符合要求，或者物業(yè)費收取不合理。那么物業(yè)費都包括哪些內容呢？業(yè)主拖欠物業(yè)費，物業(yè)公司收取滯納金（違約金）合理嗎？法院對物業(yè)費糾紛中滯納金的裁判又考慮哪些因素呢？
不同城市不同檔次的小區(qū)對物業(yè)費的收取范圍，收費標準并不相同，但是物業(yè)費的內容可以大致分為以下幾種：
1、公共物業(yè)及配套設施的維護保養(yǎng)費用。包括外墻、樓梯、步行廊、電梯、中央空調系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設備、機器裝置及設施的管理費用等；
2、公用水電的支出，如公共照明、噴泉、草坪地淋水等；
3、聘用管理人員的薪金:包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等；
4、購買或租賃必需的機械及器材的支出；
5、物業(yè)財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出；
6、垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用；
7、清潔公共地方及幕墻、墻面的費用；
8、公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用；
9、更新儲備金，即物業(yè)配套設施的更新費用；
10、聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用；
11、節(jié)日裝飾的費用。
對于拖欠物業(yè)費的業(yè)主是否應支付違約金這個問題，我們通過對裁判文書的統(tǒng)計、分析，將法院對于違約金支付的普遍意見總結如下：按照“誰主張，誰舉證”的原則，物業(yè)公司請求法院支持違約金，應當舉證證明：約定了違約金條款、違約金數、計算方式等（參見案例1）。
