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物管與業(yè)主 別成冰與火 |
作者：昭通弘彩物業(yè) 來源：本站 發(fā)表時間：2018/9/20 10:07:17
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3·15系列報道之物管糾紛
根據(jù)深圳市住建局的數(shù)據(jù)，去年全市關(guān)于物業(yè)管理方面的信訪量達(dá)1795件。有業(yè)內(nèi)觀察人士指出，物管與業(yè)主糾紛頻發(fā)，最重要的原因在于物業(yè)管理公司的賬目與管理過程不透明。
停車場收費糾紛，成業(yè)主投訴“重災(zāi)區(qū)”
五年前，深圳黃埔雅苑業(yè)委會“炒掉”舊物管和記物業(yè)服務(wù)(深圳)有限公司，引進新“管家”中航物業(yè)，但小區(qū)停車場收益和所有權(quán)究竟歸誰的核心問題“浮出水面”，一場圍繞停車場的持久戰(zhàn)自此拉開序幕。
五年后，黃埔雅苑迎來了第三任物管公司萬科物業(yè)。但是，舊憂未解再添新愁：因業(yè)委會與開發(fā)商和記黃埔地產(chǎn)(深圳)有限公司在停車場產(chǎn)權(quán)歸屬問題上一直沒達(dá)成共識，萬科物業(yè)無法取得深圳市經(jīng)營性停車場許可證�！澳壳�，我們只能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，對所有辦理停車卡的業(yè)主收取70元/月的車位服務(wù)費，并未收取非固定停車位的租金�！比f科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在本周三受訪時表示。
入不敷出的車位服務(wù)費，造成維修基金短缺，再加上年久失修，運轉(zhuǎn)了十多年的黃埔雅苑停車場“傷痕累累”。二期業(yè)主周先生告訴記者，“目前二期停車場B1層的樓板鋼筋都裸露出來，整個消防報警系統(tǒng)癱瘓，安全隱患特別嚴(yán)重�！比涨�，南都記者實地探訪黃埔雅苑各期停車場，發(fā)現(xiàn)天花板掉落、鋼筋裸露、墻體漏水、消防鈴被拆毀等問題隨處可見，停車場糾紛已然升級。
在深圳，近年來業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的糾紛已集中爆發(fā)。深圳市消費者委員會提供的數(shù)據(jù)顯示，去年消委會收到375宗物業(yè)管理投訴，僅停車場收費糾紛就多達(dá)173宗，成為業(yè)主投訴的最主要問題。
業(yè)內(nèi)：物管公司管理不透明是主因
一組來自深圳市住房和建設(shè)局(以下簡稱“深圳市住建局”)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年深圳全市關(guān)于物業(yè)管理方面的信訪量達(dá)1795件。這些糾紛主要涵蓋保障性住房的房屋質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主大會和業(yè)主委員的選舉、運作、物業(yè)招投標(biāo)及物業(yè)交接、物業(yè)管理區(qū)域的劃分等類型。
“最重要的原因在于物業(yè)管理公司的管理不透明，這包括兩個方面，一是賬目不透明，二是管理過程不透明�！鼻叭眨钲谑兄轿飿I(yè)發(fā)展有限公司執(zhí)行董事、萬科物業(yè)創(chuàng)始人陳之平在受訪時指出，物業(yè)管理公司應(yīng)該盡到公開透明的職責(zé)。
深圳市透明和諧社區(qū)促進中心理事長、深圳業(yè)主論壇召集人范國振補充道，責(zé)任分工不明也是導(dǎo)致業(yè)主與物管公司矛盾頻生的主要原因之一�！氨热绨脖Ｈ藛T是物業(yè)用來維持小區(qū)秩序的，但這其實屬于公安部管理范疇；消防、電力、煤氣、綠化等設(shè)施的建設(shè)與維護，都應(yīng)該屬于政府部門應(yīng)該承擔(dān)的服務(wù)內(nèi)容，事實上全劃給了小區(qū)物業(yè)。因此，物業(yè)公司增加了的成本，也被轉(zhuǎn)嫁到業(yè)主身上。”
物管條例修訂工作正在推進
在陳之平和范國振看來，業(yè)主委員會在解決這種糾紛中應(yīng)該占主要地位。
據(jù)深圳市住建局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至目前，深圳共有1932家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在管本市物業(yè)項目共計5920個，其中，住宅類項目約3000個。不過，也有數(shù)據(jù)顯示，在深圳的物業(yè)小區(qū)中，能夠勉強成立業(yè)委會的僅占32.5%，而據(jù)范國振介紹，這其中，能夠起到作用的業(yè)委會更是不到三成。成立門檻高，成立難、換屆難、運作難等問題也亟須解決。
一個比較棘手的現(xiàn)實是，現(xiàn)行的《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱“《條例》”)是2008年1月1日起實施，至今已10年。有分析認(rèn)為，目前《條例》在業(yè)委會的選舉、新舊物管的交接等多條規(guī)定上明顯不合時宜。正因此，今年兩會期間，深圳市人大代表楊勤等提出有關(guān)修訂《條例》的議案，并提交了《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》修法草案全文。
本周三，深圳市住建局在回復(fù)南都記者的采訪函中表示，修訂工作已列入年度深圳市政府的工作重點，“目前我局會同市法制辦已基本形成初稿，待進一步完善后將組織專家論證并向社會公開征求意見�！�
典型案例
兩換物管，黃埔雅苑停車場糾紛再升級
作為一個有著17年歷史的小區(qū)，位于福田中心區(qū)的黃埔雅苑有著3000多戶業(yè)主。近五年來，因停車場的所有權(quán)問題，該小區(qū)業(yè)委會兩度更換物管公司。近日，該小區(qū)再次遭遇糾紛，而這一次，矛頭還指向了停車場的安全問題。
停車場歸誰仍成僵局，第三任“管家”只能收取停車服務(wù)費
深圳黃埔雅苑一期2001年入住，當(dāng)時，小區(qū)的物業(yè)管理為開發(fā)商和記黃埔地產(chǎn)(深圳)有限公司下屬公司———和記物業(yè)服務(wù)(深圳)有限公司。2010年小區(qū)成立業(yè)主委員會后，由于對原物管公司的服務(wù)質(zhì)量不滿意，2012年6月，經(jīng)過業(yè)主大會的表決，黃埔雅苑“炒掉”了和記物業(yè)，第一次引進新“管家”中航物業(yè)。
當(dāng)時，新、舊物管公司的交接就“暗流涌動”。彼時開發(fā)商稱，根據(jù)物權(quán)法及其與全體業(yè)主的買賣合同約定，其擁有停車場的權(quán)屬并可取得收益，舊物管也要求繼續(xù)管理停車場并收費。也正因此，當(dāng)年和記物業(yè)拒絕移交停車場資料，雙方陷入懸而未決的僵局之中。
據(jù)黃埔雅苑的一位業(yè)主透露，一開始中航物業(yè)曾向深圳市交警局停車場地管理科提出申請并辦到新的《深圳市經(jīng)營性停車場許可證》，但這一舉動激怒了開發(fā)商和記黃埔，而這張許可證最終也被宣布無效。由于和記黃埔與中航地產(chǎn)存在合作關(guān)系，后來中航物業(yè)與和記黃埔自行就黃埔雅苑停車場的收費問題另外簽署了一份協(xié)議，將業(yè)主的停車費交給開發(fā)商。
此后3年間，業(yè)委會多次要求中航物業(yè)提交小區(qū)停車場的收支報表，卻一直未見成效。在停車場的維修管理上，中航物業(yè)一直沒有費用支出，“停車場年久失修，小區(qū)業(yè)主的意見非常大�！鄙鲜鰳I(yè)主稱。
基于這個主要原因，時隔近4年，去年年初，黃埔雅苑再次炒掉第二任“管家”中航物業(yè)，2016年2月1日，第三任“管家”萬科物業(yè)正式進入黃埔雅苑。
本周三，萬科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受南都記者采訪時表示，關(guān)于停車場的權(quán)屬問題，按照萬科物業(yè)與業(yè)委會簽署的《深圳市福田區(qū)黃埔雅苑物業(yè)服務(wù)合同》，萬科物業(yè)不得協(xié)助任何一方新增長租車位，有關(guān)長租車位的合法性和租賃時間的有效性，由業(yè)委會另尋法律途徑予以解決。也即是說，黃埔雅苑的停車場究竟歸誰，業(yè)委會直接與和記黃埔進行協(xié)商。
“事實上，我們在進場之后，也多次與業(yè)委會成員一起前往政府相關(guān)部門去咨詢辦理《深圳市經(jīng)營性停車場許可證》，但因為業(yè)委會與開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)歸屬問題上還沒達(dá)成共識，所以一直無法取得停車場的經(jīng)營許可證�！比f科物業(yè)該名負(fù)責(zé)人告訴南都記者，黃埔雅苑整個小區(qū)包括地面和地下的停車位共計3088個，對于停車位是否存在出售或者長租的情況，其曾發(fā)函給過小區(qū)開發(fā)商，但沒有收到回復(fù)。目前，萬科物業(yè)只能依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，對所有辦理停車卡的業(yè)主收取70元/月的車位服務(wù)費，并未收取非固定停車位的租金。
維修基金短缺，停車場“病�！�
“70元/月的車位服務(wù)費，說實話，九牛一毛�！笔茉L中，上述萬科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
據(jù)了解，車位服務(wù)費，一般是物業(yè)管理公司根據(jù)停車場的管理成本測算出來的。由于未收取停車位租金導(dǎo)致維修基金缺乏，加上歷史遺留問題，黃埔雅苑運轉(zhuǎn)了十多年的停車場“傷痕累累”。
萬科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人也承認(rèn)了小區(qū)停車場所存在的安全隱患，他說，為此，去年11月萬科物業(yè)自行投入近40萬元重新改造黃埔雅苑小區(qū)停車場管理系統(tǒng)�！拔覀円渤闪⒘讼勒墓ぷ餍〗M，相關(guān)情況于去年3月、5月分別向業(yè)委會遞交了報告，并提請業(yè)委會召開業(yè)主大會決議維修資金的來源。”
“業(yè)主們現(xiàn)在的想法很簡單，先不談停車場的權(quán)屬問題了，趕緊將這些安全隱患解決掉才是頭等大事�！秉S埔雅苑二期業(yè)主周先生稱，原業(yè)委會之前就停車場的問題已經(jīng)跟和記黃埔談過好幾輪，但一直沒有達(dá)成共識�！霸瓨I(yè)委會的要求是由業(yè)委會收停車費，先解決停車場的安全隱患，并保證每年都有合理的停車場維護基金。但開發(fā)商不同意，要求由他們收取之后，再撥出維修費用，業(yè)主們對此表示不信任�！�
本周三，南都記者就上述停車場權(quán)屬問題及安全隱患問題發(fā)函向開發(fā)商和記黃埔了解情況，但截至發(fā)稿仍未收到開發(fā)商的正面回復(fù)。值得關(guān)注的是，成立已有7年的黃埔雅苑業(yè)委會曾經(jīng)匯聚人大代表、政協(xié)委員、企業(yè)高管、律師等一眾英才，但在去年10月份任期滿后，卻一直未能重新成立，“現(xiàn)在關(guān)于停車場的溝通處于停滯狀態(tài)�！比f科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
律師說法
如無法達(dá)成協(xié)議，業(yè)委會可選擇向法院起訴
北京大成(深圳)律師事務(wù)所律師劉子孺表示，《物權(quán)法》已經(jīng)明確規(guī)定可以約定停車場的所有權(quán)，但對于后續(xù)應(yīng)該怎么處理卻沒有相應(yīng)的配套實施細(xì)則�，F(xiàn)在很多開發(fā)商在購房合同已經(jīng)約定停車場所有權(quán)歸開發(fā)商所有，但沒有相應(yīng)的登記制度來進行配套。
目前這種狀況確實已經(jīng)實際影響到了小區(qū)業(yè)主還有物業(yè)管理公司以及開發(fā)商的權(quán)益，是屬于三方都輸?shù)木置�。加上前業(yè)委會任期已滿，已不具備相關(guān)身份，會影響談判進程，黃埔雅苑應(yīng)盡快改選業(yè)委會，改選后加快與開發(fā)商的談判速度。如果雙方實在無法協(xié)調(diào)解決，可以選擇訴訟由法院裁決，只有產(chǎn)權(quán)清晰了，后續(xù)才好處理。
物管紅黑榜
黑榜
1打業(yè)主
疑因欲換物管
業(yè)委會副主任家遭潑油漆
科苑花園小區(qū)業(yè)委會于2015年1月成立，彼時小區(qū)一直存在車位管理不到位以及環(huán)境臟亂差等問題。業(yè)委會成立之后，當(dāng)年初便經(jīng)過業(yè)主大會表決，一致通過同意更換物業(yè)管理公司。2015年10月28日，科苑花園(南區(qū))物業(yè)管理招標(biāo)公告在深圳市物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上掛出公示，計劃12月7日開標(biāo)。然而，問題卻接踵而至。時隔兩天，業(yè)委會負(fù)責(zé)人陳先生的小車被人噴紅漆，隨后其家門和門前墻壁也被噴漆，門鎖被塞膠。
2015年10月30日下午，南都記者前往陳先生家中，科技園物業(yè)管理公司傅經(jīng)理帶著10余名保安闖進陳先生家中鬧事，雙方在陳先生家中經(jīng)過一個多小時的糾纏，其間還不乏口角、侮辱性手勢以及鎖喉等肢體接觸，最終在民警和巡防隊員介入之后，才完成調(diào)停。至于油漆問題，隨后科技園物業(yè)管理公司科苑花園管理處主任呂女士表示，陳先生家遇到潑漆的情況與管理處并無關(guān)系。
事發(fā)后，物業(yè)公司回應(yīng)稱，涉事安保經(jīng)理已被開除，并表示支持小區(qū)業(yè)委會招標(biāo)換物業(yè)公司事宜，配合公安機關(guān)調(diào)查陳先生車子和家門被潑油漆事件。
2坑業(yè)主
濱海之窗花園原物管
預(yù)收百萬停車費不退
2016年8月，深圳市南山區(qū)濱海之窗花園小區(qū)更換物業(yè)公司，但預(yù)交給原物業(yè)公司的停車費卻遲遲未被退還。據(jù)悉，有近千名業(yè)主預(yù)交了一年的停車費，每輛車每年費用為3000元，部分家庭交了三四輛車的費用，據(jù)粗略統(tǒng)計涉及金額或達(dá)百萬元。
濱海之窗花園小區(qū)業(yè)主表示，濱海之窗花園自建成后一直由濱海物業(yè)負(fù)責(zé)管理，濱海物業(yè)的合同于2015年12月31日到期。2015年底，業(yè)委會通過換屆罷免濱海物業(yè)，2016年5月1日新舊物業(yè)進行正式交接，但濱海物業(yè)當(dāng)日并沒有到場。此后小區(qū)停車場處于無序狀態(tài)。去年5月15日，濱海物業(yè)法人書面承諾將退還停車費，但并未執(zhí)行。
濱海物業(yè)原管理處李主任接受采訪時表示，濱海物業(yè)合同是于2015年底到期，但當(dāng)時業(yè)委會并沒有提前3個月發(fā)出書面告知不再續(xù)約，于是按照規(guī)定合同自動順延一年。此外，在交接當(dāng)日，業(yè)委會存在強行封存濱海物業(yè)物品的情況，并在5月15日搬走了濱海物業(yè)存放數(shù)據(jù)的電腦，導(dǎo)致數(shù)據(jù)丟失，物業(yè)無法找到原始繳費記錄進行退款。
2016年8月11日，濱海之窗業(yè)委會與濱海物管公司相關(guān)人員到深圳市消費者委員會進行調(diào)解。南都記者日前采訪消委會，消委會經(jīng)辦人員表示，此事消委會進行了跟蹤，但最后濱海之窗花園小區(qū)的業(yè)主并沒有表現(xiàn)出很積極的態(tài)度，事件原本可以支持起訴，但因為意見不一，最終并無下文。
3交接難
龍華駿景華庭物管交接起糾紛
公共設(shè)備被“席卷一空”
2016年6月1日，原本是龍華駿景華庭小區(qū)老舊物管交接之日，然而在交接日前一晚，小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控、路燈、服務(wù)器等在內(nèi)所有能搬走的公共設(shè)備被席卷一空，導(dǎo)致整個小區(qū)安防系統(tǒng)與消防系統(tǒng)出現(xiàn)全體癱瘓。
業(yè)主李先生稱，此前小區(qū)安保室長期無人上班，消防水泵房沒有水壓，公共設(shè)施經(jīng)常發(fā)生故障，多次投訴都得不到有效解決。為了解決一系列問題，小區(qū)成立了業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)，不過情況并未改善，于是業(yè)委會決定更改物管。
該小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人稱，當(dāng)天晚上有部分業(yè)主拍到了原物管人員將公共設(shè)備拆走的畫面，不僅如此，交接日當(dāng)天還出現(xiàn)了老物管不配合，拒絕資料交接的情況。然而舊物管卻稱，小區(qū)公共設(shè)備的丟失與他們無關(guān)，至于為何交接不暢，原因系業(yè)委會未提供足夠的交接時間。
按照法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的所有公共設(shè)施都是屬于全體業(yè)主所有，舊物管這一行為不僅違法也傷透了全體業(yè)主的心。而后，龍華新區(qū)民治辦事處介入并表示已獲悉此事，將聯(lián)合相關(guān)部門搭建溝通平臺，讓雙方進行協(xié)商，如最終無法協(xié)商解決，將建議雙方通過走司法程序解決。
4算賬難
寶安御景臺物業(yè)維修基金被擅動？
業(yè)主欲查賬遭拒
御景臺小區(qū)有業(yè)主質(zhì)疑管理處隨意花費公共維修基金，故欲請第三方會計事務(wù)所審計物管處賬目，但卻接連遭到小區(qū)管理處及業(yè)委會的拒絕。據(jù)小區(qū)業(yè)主張先生(化名)介紹，小區(qū)自2002年竣工入伙至今，一直由深圳市開元國際物業(yè)管理有限公司擔(dān)任小區(qū)的物業(yè)管理。多年來，小區(qū)物業(yè)僅在年底張貼一張年終總結(jié)賬目，細(xì)節(jié)不明。
張先生表示，部分業(yè)主質(zhì)疑賬目問題的導(dǎo)火索，起于管理處主導(dǎo)的小區(qū)天臺修繕工作。該小區(qū)共有6棟居民樓，去年5月，一個施工隊突然進場對小區(qū)居民樓的天臺進行施工，“當(dāng)時我們都不知道是怎么回事�！彪S后有業(yè)主多次向管理處反映此事，希望能拿出施工方案。直到去年8月底，小區(qū)管理處才張貼出一張關(guān)于“天面、外墻、窗臺、雨水管防水”的維修方案。
方案顯示，該次工程預(yù)計費用為70多萬元，且因天面、外墻等屬于共用部分，本次維修所需費用由物業(yè)區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。
針對張貼出來的方案，張先生并不滿意。他認(rèn)為物業(yè)在未征得業(yè)主同意的前提下便進場施工，肯定有貓膩，想找個審計機構(gòu)來查賬。對此，該小區(qū)物業(yè)管理處一名符姓經(jīng)理介紹，修繕工程需要動用專項維修基金在程序上完全沒有問題，物業(yè)管理處隨時都能查賬，但需要走流程。
業(yè)委會認(rèn)為，有半數(shù)業(yè)主同意就啟動查賬程序。新安街道辦物管辦相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，御景臺小區(qū)物業(yè)系合同酬金制，物業(yè)委托合同里確實寫有可以審計物管處賬目的條款�！暗沁@些條款僅是表示一種可能性，不是必要性，所以我們也無法強制性要求進場審計�！�
紅榜
碧桂園物業(yè)：
專業(yè)的服務(wù)團隊和完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系
碧桂園集團主席楊國強曾表示，“有好的物業(yè)管理，碧桂園才有明天”。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，如今，碧桂園物業(yè)擁有一支專業(yè)的服務(wù)團隊和完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。
此外，碧桂園物業(yè)倡導(dǎo)“睦鄰友好相互關(guān)愛夢想成真”的社區(qū)文化，并積極引導(dǎo)業(yè)主、住戶以興趣愛好或生活需求為粘性，成立各類業(yè)主圈層群，截至目前共誕生了約500個活躍的業(yè)主團體，每年舉辦數(shù)千場社區(qū)文化活動。
綠城服務(wù)：
推廣園區(qū)生活服務(wù)體系
作為行業(yè)內(nèi)最早涉足健康管理產(chǎn)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，綠城在2009年開始推廣園區(qū)生活服務(wù)體系，包括健康服務(wù)系統(tǒng)、文化教育服務(wù)系統(tǒng)、居家生活服務(wù)系統(tǒng)三大子體系，根據(jù)不同的服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)、地域、物業(yè)類型、檔次風(fēng)格、目標(biāo)客群等選擇相應(yīng)的執(zhí)行模式。截至2014年，已累計建立業(yè)主健康檔案20多萬份，以此來了解社區(qū)業(yè)主的身體指標(biāo)、飲食規(guī)律、生活習(xí)慣及健康需求，并持續(xù)提供不同的健康培訓(xùn)講座、沙龍等。 |
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