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路面停車收益用于小區(qū)建設(shè) |
作者：昭通弘彩物業(yè) 來源：本站 發(fā)表時間：2018/9/20 11:18:29
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《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》修訂工作進入加速階段。受市人大委托，市律協(xié)已完成該條例的修訂草案建議稿，再次修改完善后即可形成修訂草案，提請市人大常委會會議審議。昨日，市律協(xié)修法項目組就立法調(diào)研中的焦點問題以及修法思路，接受記者采訪。
問題一：路面停車位等公共收益如何分配
立法建議：收益用途應(yīng)限定于小區(qū)公共建設(shè)
1981年，我市在全國范圍內(nèi)率先引入物業(yè)管理，1994年制定出臺《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。這部曾引領(lǐng)全國物業(yè)管理制度的法規(guī)距今最近一次修改是2007年�，F(xiàn)階段，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾頻發(fā)，啟動修法工作也成社會各界的期待。2014年7月，市人大常委會委托市律協(xié)啟動《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》修訂工作，目前已完成該條例的修訂草案建議稿。
市律協(xié)黨委書記張麗杰表示，調(diào)研發(fā)現(xiàn)我市的物業(yè)管理面臨不少共性問題。比如，小區(qū)物業(yè)的公共區(qū)域如何界定、其收益如何分配？
“最明顯的例子就是，地面停車位的收益如何分配？”參與立法調(diào)研的孫亞非律師介紹說，目前法律對此尚無明確規(guī)定，現(xiàn)實生活中看物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會誰強勢，誰就可以獲得更多的支配權(quán)。
市律協(xié)對此建議，立法應(yīng)明確屬于全體業(yè)主共有的資產(chǎn)和權(quán)益的界定、管理和經(jīng)營。目前社會比較認可的分配方式是“三七開”，即物業(yè)公司得三成、業(yè)主委員會得七成，用途應(yīng)明確為小區(qū)的公共建設(shè)和文化建設(shè)。
問題二：業(yè)主委員會地位尷尬
立法建議：明確業(yè)主投票的法律程序
業(yè)主自治難同樣是當(dāng)下物業(yè)管理矛盾的關(guān)鍵點，孫亞非介紹說，業(yè)主大會及其委員會從成立、運行到終止缺乏順暢的運行機制，在運作過程中突出存在啟動難、籌備難、備案難、執(zhí)行難、換屆難等問題。這一系列的問題造成業(yè)主大會及其委員會地位不明確，決策難以令大部分業(yè)主信服。條例修訂意見將系統(tǒng)明確業(yè)主大會會議通知、表決票和選舉票送達程序，實現(xiàn)業(yè)主大會的合法性。
同時，現(xiàn)行條例規(guī)定召集臨時業(yè)主大會、業(yè)主大會最低與會業(yè)主人數(shù)分別為20%、50%，但實踐中如此高比例幾乎不能完成，并帶來一系列問題。市律協(xié)為此將建議在立法中降低這一比例。
問題三：物業(yè)公司運營壓力大、服務(wù)質(zhì)量降低
立法建議：建立物業(yè)管理費調(diào)節(jié)制度
負責(zé)立法調(diào)研工作的邱旭瑜律師表示，隨著物價及人工成本不斷上漲，物業(yè)公司長期經(jīng)營壓力大，服務(wù)質(zhì)量不斷下降，造成惡性循環(huán)。如，人員工資10年間就翻了3倍，物業(yè)管理費卻很難隨經(jīng)營成本“水漲船高”。以華僑城物業(yè)管理公司管理的一小區(qū)為例，該小區(qū)自1995年以后物業(yè)服務(wù)費一直執(zhí)行低層每平米0.85元、高層每平米3.90元。物業(yè)公司曾嘗試調(diào)整，但業(yè)主委員會表決不通過。對此，市律協(xié)提出建議，由業(yè)主和物業(yè)管理公司共同通過街道辦事處征求業(yè)主意見來調(diào)節(jié)物業(yè)費用。 |
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