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珠海：物業(yè)費漲價 要漲得明白 |
作者：昭通弘彩物業(yè) 來源：本站 發(fā)表時間：2018/9/20 13:44:33
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本期嘉賓
市發(fā)改局相關(guān)負責人
珠海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會秘書長周賽群
某地產(chǎn)總經(jīng)理李先生
市民代表汪小姐
業(yè)主和物管今后可根據(jù)新制定的“菜單式”的物業(yè)收費細則量身選擇不同價格服務(wù)，同時，根據(jù)新標準各項收費都有明顯提高。針對這一情況，南都約訪各界代表，有代表認為上調(diào)最高標準很有必要，符合市場經(jīng)濟；有代表則認為收費上漲可以，但要做好配套服務(wù)。
上調(diào)標準有必要嗎？
市發(fā)改局：舊標準滯后難保證服務(wù)質(zhì)量
南都：對于大幅上調(diào)物業(yè)費最高標準，您是否覺得有必要？
�。耗壳爸楹Ｗ≌^(qū)物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行的還是2001年的收費辦法，受近年人工等成本上升的影響，珠海部分住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)存在崗位人員配備不規(guī)范、服務(wù)水平較差等問題，特別是老舊小區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費較低，服務(wù)水平也較差，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費繳費率較低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量，惡性循環(huán)。因此，有必要調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準，完善物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價管理方式。
周賽群：不能簡單論之，實際上珠海的物業(yè)管理政策一直處于嚴重滯后狀態(tài)，近14年未進行調(diào)整。這也導(dǎo)致了珠海物業(yè)整個行業(yè)形成了一個怪圈：物業(yè)成本上升，服務(wù)下降，業(yè)主不滿意要求降價，服務(wù)更差。
正常來說，政府一般平均兩年左右就要對物業(yè)行業(yè)規(guī)范一次，按業(yè)主的需求做調(diào)整�，F(xiàn)在很多老舊小區(qū)議價方式不成熟，導(dǎo)致業(yè)主個人對物業(yè)有需求也無法體現(xiàn)，甚至多次出現(xiàn)尖銳矛盾。舊辦法曾發(fā)揮過積極調(diào)節(jié)作用，但目前成了不少物業(yè)企業(yè)發(fā)展的羈絆。總的來說，此次調(diào)整及時且很有必要。
李先生：實際上政府指導(dǎo)價最高收費標準為3元/平方米？新的標準并沒比實際物業(yè)收費高多少，因為現(xiàn)在不少小區(qū)已經(jīng)是2元以上了。當然物業(yè)管理收費提高，相應(yīng)的物業(yè)管理水平也要提高，這是雙向的。管理費提高后物業(yè)公司要有作為，在保安配備、小區(qū)建設(shè)等方面體現(xiàn)出成效，這樣業(yè)主才會心安。
汪小姐：這要看物業(yè)服務(wù)如何，比如我所在的小區(qū)2.5元，小區(qū)的健身場所、游泳池、綠化、安保都做得蠻好的，雖說是貴了點，但我個人覺得還在承受范圍之內(nèi)。上調(diào)的話如果小區(qū)漲物業(yè)費我覺得就沒有必要了，而且也不知道漲了以后物業(yè)公司能干點什么對我們業(yè)主有利的事情。
物管要提升哪些方面？
市民：最大的問題是服務(wù)態(tài)度
南都：您覺得目前珠海物業(yè)管理最大問題在哪些地方？最需要提升哪些方面？
�。河捎谥暗某菂^(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)標準是一個綜合性的指導(dǎo)價格，服務(wù)內(nèi)容不夠細化，服務(wù)質(zhì)量缺乏量化標準，很難在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費標準時發(fā)揮指導(dǎo)作用，容易造成業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費等矛盾和糾紛。近年來，珠海物業(yè)服務(wù)水平逐步提高，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求也趨向于多樣化，需要制定適度細化、更具指導(dǎo)性的收費指導(dǎo)標準。
周賽群：物業(yè)管理作為一種集體消費，由于實行政府指導(dǎo)價，無法隨行就市，而物業(yè)管理行業(yè)70%的成本來自于人力。工資不斷上漲，為維持生存，物業(yè)企業(yè)不得不通過裁員、減少保安和清潔工工作量來維持運營。這無形中就降低了服務(wù)標準，使得物業(yè)貶值，物業(yè)公司不斷退出、更替等惡性循環(huán)發(fā)生。目前最大的問題可能還是業(yè)主的具體需求如何在物業(yè)中體現(xiàn)的問題，有的業(yè)主覺得需要基本的就行，有的則需要更高檔次的。
李先生：首先要讓物業(yè)管理公司的股東們轉(zhuǎn)變思想，有些股東是想做好物業(yè)管理，但是苦于“巧婦難為無米之炊”，沒有錢就請不到好的保安，沒法做好的好小區(qū)建設(shè)保障�，F(xiàn)在市場機制得到完善，股東們就有機會來做好物業(yè)管理，給上崗人員做好的培訓，這樣業(yè)主也會感到舒心。同時，物業(yè)工作人員態(tài)度好了，服務(wù)提高了，業(yè)主也高興了，變得親切了，就會更加尊重物業(yè)工作人員，讓他們有歸屬感，更愛護所在的小區(qū)。
汪小姐：最大的問題還是服務(wù)態(tài)度吧，說實話一些小區(qū)配套的硬件設(shè)置就擺在那里，可是物業(yè)工作人員的態(tài)度如果好的話，我們也不會冷眼以對，甚至會成為朋友。雖說工作人員流動性會稍微大點，但是崗前培訓還是不能省。
“菜單式”收費更透明嗎？
市發(fā)改局：服務(wù)分等級內(nèi)容更細化
南都：“菜單式”收費您覺得是否真的有助于物業(yè)費透明化？
：深圳、廣州等城市推行該收費模式后，物業(yè)小區(qū)自主管理能力大幅提升，矛盾糾紛明顯減少。與現(xiàn)行“綜合式”收費模式相比較，“菜單式”模式考慮了物業(yè)服務(wù)的多樣性，通過細化物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，體現(xiàn)不同等級和服務(wù)內(nèi)容的差距，為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定收費標準提供參考，使業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價有更大的靈活性和針對性，使業(yè)主從量化的服務(wù)、透明的付費中逐步達到理性消費，實現(xiàn)明明白白消費。
周賽群：對于物業(yè)公司來說，明細標準均有列出，也不會天天抱怨虧損還被業(yè)主責怪做得不好。此外，對于透明化物業(yè)收費，需要把握半數(shù)業(yè)主統(tǒng)一標準，不能由物業(yè)公司自己說了算，也不能由業(yè)委會少數(shù)幾個人說了算。這在一定程度上也提高了業(yè)主的議價能力，提高業(yè)主對物業(yè)管理成本的知情權(quán)。
李先生：以前在物業(yè)管理收費方面確實存在不透明的地方。除了物業(yè)管理費外，電梯廣告費、商家進駐小區(qū)搞活動收取的費用等都應(yīng)該屬于為業(yè)主服務(wù)的范疇�？蛇@些錢往往不知道花到哪里去了。
現(xiàn)在有規(guī)范了，物業(yè)管理公司收了錢就把該有的服務(wù)做好，比如該開的燈決不能省，該做的小區(qū)健身場所也要設(shè)立等。
汪小姐：說實話我不太關(guān)注這個，我只知道每個月要交那么多的物業(yè)費，這些物業(yè)費除了給工作人員發(fā)工資外，還會用在小區(qū)的維護上�？墒切^(qū)的維護比如換東西什么的也不是每天都有的吧。好像管理費用途也沒有公示過，如果物業(yè)有一些其他的收入我們業(yè)主都不了解，希望他們能做些服務(wù)業(yè)主的事情吧。
物業(yè)費已超上限怎么處理？
市發(fā)改局：超過上限要向物價部門提出申請
南都：事實上，目前許多小區(qū)物業(yè)費已經(jīng)超過上限，作為市民/主管部門如何處理？
�。焊鶕�(jù)新辦法（征求意見稿），對于物業(yè)服務(wù)收費標準超過政府指導(dǎo)價的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向所在地的區(qū)價格主管部門提出申請。區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)管理行政主管部門初步審核后，報市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門核定。
周賽群：珠海最高的收費大概是5 .5元/月·平方米，深圳出現(xiàn)過49元的收費。但這也都是符合目前新規(guī)的，新規(guī)規(guī)定超過最高標準需要經(jīng)過物價部門的審核和備案。實際上，物業(yè)服務(wù)市場本來就是多元化的，社會對物業(yè)的需求也分為多個層次，新標準提出的是信息價，將給各小區(qū)作為參考依據(jù)。
李先生：在管理辦法出臺之前，也有部分豪宅小區(qū)物業(yè)管理達到了5元。就我所知，一些豪宅小區(qū)請的保安都是退役軍人，監(jiān)控設(shè)備也是先進的。在物業(yè)管理方和業(yè)主都滿意的情況下，主管部門也沒必要干預(yù)了。
汪小姐：已經(jīng)超過上限的小區(qū)，那也是辦法出臺之前的事，而且住在里邊的業(yè)主也愿意交，沒什么好管的吧。 |
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