【記者調(diào)查】物業(yè)撤出世紀(jì)花園一片狼藉
　　昨天，記者在高新區(qū)世紀(jì)花園看到，小區(qū)各個出入口的門衛(wèi)室已經(jīng)空無一人。小區(qū)里的垃圾桶全都塞滿，一片狼藉。多名業(yè)主告訴記者，物業(yè)公司已經(jīng)不干了，主要是嫌物業(yè)費(fèi)太低。
　　據(jù)該小區(qū)一名知情業(yè)主介紹，世紀(jì)花園原物業(yè)方——新港物業(yè)公司已和業(yè)主委員會的合同早在去年年底就到期了。新港物業(yè)當(dāng)時(shí)提出，要么加錢，要么走人。但由于價(jià)格一直談不攏，僵持了將近4個月。最后，新港物業(yè)終于不想再等了�！爸�前物業(yè)費(fèi)便宜，2毛多，說是要漲價(jià)，和業(yè)委會協(xié)商。要漲到8毛還不行，說是要一塊多，后來一塊多也不干了�！�
　　隨后，記者找到該小區(qū)所在的新升社區(qū)。令人大跌眼鏡的是，社區(qū)服務(wù)中心的大門口也是垃圾圍城。社區(qū)副主任史一君告訴記者，這些垃圾的存在是由于居民不滿社區(qū)處理結(jié)果而堆放的。“我們已在協(xié)調(diào)�，F(xiàn)在業(yè)委會和部分業(yè)主意見不統(tǒng)一，到底是先聘請物業(yè)，還是先處理遺留問題，達(dá)不成一致，我們還在協(xié)調(diào)中�！�
　　據(jù)悉，目前市住建局已經(jīng)介入?yún)f(xié)調(diào)，當(dāng)務(wù)之急是盡快啟動新的物業(yè)招標(biāo)程序。市住建局物業(yè)管理處處長丁喬華說：“物業(yè)公司在合同結(jié)束或在合同履行中提前90天提出書面申請，告知業(yè)委會以及社區(qū)和當(dāng)?shù)匚锕懿块T，就可解約。物業(yè)公司的做法沒問題。對于目前的真空地帶，基層社區(qū)和當(dāng)?shù)匚锕懿块T有義務(wù)盡快牽頭啟動招標(biāo)，社區(qū)應(yīng)該代為暫時(shí)管理�！�
　　【現(xiàn)狀解析】收繳率低物業(yè)企業(yè)深陷怪圈
　　與新港物業(yè)公司一樣，如今，一些物業(yè)企業(yè)陷入了“虧損——降低成本——服務(wù)質(zhì)量下降——居民不滿——物業(yè)費(fèi)調(diào)價(jià)難——虧損”的怪圈。
　　丁喬華說，根據(jù)他手上的一組數(shù)據(jù)，姑蘇區(qū)范圍內(nèi)34個定銷房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)公司沒有一個是盈利的。其中虧損的有27家，收支持平的是7家，部分老新村的物業(yè)費(fèi)收繳比例低到30%左右。
　　在今年初的市人代會上，時(shí)嵐等多位人大代表通過走訪調(diào)研，形成了關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的建議。
　　時(shí)嵐說，在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，隨著蘇州市住宅小區(qū)的大量建成，配套的小區(qū)物業(yè)管理已很普遍。但住宅小區(qū)物業(yè)管理往往存在著企業(yè)職責(zé)不落實(shí)、從業(yè)人員綜合素質(zhì)差、住戶財(cái)物被盜、小區(qū)配套設(shè)施被移用、小區(qū)居住環(huán)境管理不善等問題，從而頻頻引發(fā)小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾。
　　【建議點(diǎn)擊】住宅物管政府應(yīng)起主導(dǎo)作用
　　時(shí)嵐在建議中提出，要將住宅物業(yè)管理納入政府社會管理內(nèi)容。她認(rèn)為，對于物業(yè)管理，政府應(yīng)該起到主導(dǎo)性的作用�！爸鞴懿块T應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為監(jiān)管，制定符合實(shí)際的、可操作性更強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則。
　　此外，時(shí)嵐提出，相關(guān)部門應(yīng)該研究制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。政府主管部門根據(jù)物業(yè)的設(shè)施設(shè)備、環(huán)境保潔、保安和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，依據(jù)本地區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動幅度，并向社會公布，引導(dǎo)業(yè)主、企業(yè)根據(jù)住宅區(qū)情況合理確定物業(yè)服務(wù)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
　　【直擊難點(diǎn)】成本上漲物業(yè)侵占額外收益
　　在采訪中，丁喬華介紹，蘇州的物業(yè)費(fèi)矛盾主要存在于定銷房和10年左右的普通商品住宅，不少社區(qū)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)至今仍維持在上世紀(jì)90年代末的水平：0.55元／平方米左右。然而，僅以保潔員月工資為例，已由當(dāng)年460元上調(diào)至現(xiàn)在的2500元。面對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與成本的倒掛，不少物業(yè)公司想辦法開源節(jié)流，也因此和業(yè)主產(chǎn)生新的利益矛盾。
　　為了緩解壓力，有的小區(qū)甚至把地下室騰出來作為庫房出租，還把社區(qū)的電燈全部改為節(jié)能燈。不少物業(yè)公司為了把經(jīng)營損失撈回來，在停車收費(fèi)、出租地下室、廣告收益上打起了主意。但是這些收益原則上應(yīng)該屬于全體業(yè)主所有，只有經(jīng)過三分之二以上業(yè)主同意才可以取得。事實(shí)上有很多物業(yè)公司在沒有通知業(yè)主的情況下，侵占了這部分收益。這也是近幾年物業(yè)糾紛出現(xiàn)的新矛盾。
　　“就從全市的情況來講，物業(yè)費(fèi)收繳率比較高的小區(qū)，二手房都比較好賣。但也有相當(dāng)一部分百姓認(rèn)為，服務(wù)是應(yīng)該的，但錢盡量少交，這個就有問題了�！倍�喬華說。
　　確實(shí)，在不少市民眼中，物業(yè)管理主要是看門、打掃衛(wèi)生、綠化、維護(hù)公共設(shè)施等。那么專業(yè)的物業(yè)管理到底是在做什么工作呢？
　　“物業(yè)管理是由秩序維護(hù)(保安)、綠化保潔、工程設(shè)備維修和客戶服務(wù)四大塊組成的，主要負(fù)責(zé)物業(yè)公共部分、共用部位管理與服務(wù)以及有償?shù)拇�辦服務(wù)三大類。常規(guī)性服務(wù)是最基本的服務(wù)，包括：房屋建筑主體管理、房屋設(shè)施、設(shè)備管理、環(huán)衛(wèi)管理、治安、車輛道路、綠化保潔等�！倍�喬華說，物業(yè)管理是一項(xiàng)以服務(wù)為本質(zhì)，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，作為業(yè)主還是開發(fā)企業(yè)，誰都希望聘請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理公司相當(dāng)于負(fù)責(zé)地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)樓盤的售后服務(wù)。
　　【權(quán)威回復(fù)】物業(yè)管理行業(yè)需要“轉(zhuǎn)型升級”
　　蘇州將采取哪些可行的辦法來緩解小區(qū)物業(yè)管理之痛？記者采訪了市住建局副局長費(fèi)元龍。他認(rèn)為，物業(yè)管理受到越來越多人重視，我市物業(yè)管理需要“轉(zhuǎn)型升級”，需要更多優(yōu)秀的專業(yè)人才加入到這個行業(yè)。
　　“每個物業(yè)公司至少要有一名物業(yè)管理師，許多管理項(xiàng)目都需要有物業(yè)管理師簽字。”費(fèi)元龍說，根據(jù)2005年國家發(fā)布的《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》第二十八條規(guī)定，物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理師擔(dān)任，“這可能是未來的發(fā)展趨勢�！�
　　采訪中，費(fèi)元龍表示，目前我市存在物業(yè)管理從業(yè)人員受教育水平較低，行業(yè)薪酬競爭力很低；在社會評價(jià)方面，物業(yè)管理行業(yè)的社會地位不高，市民對物業(yè)管理行業(yè)的偏見普遍存在，所以導(dǎo)致了許多物管專業(yè)人才匱乏。
　　據(jù)介紹，注冊物業(yè)管理師有何職責(zé)，目前還沒有明確的規(guī)定，但未來可能會成立物業(yè)管理咨詢公司，以獨(dú)立法人的身份去規(guī)范物業(yè)管理合同，或是提供咨詢服務(wù)。
　　“今后，隨著注冊物業(yè)管理師制度的普及，注冊物業(yè)管理師將與物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)評審掛鉤，具備一定資質(zhì)的企業(yè)才能承接相應(yīng)的物業(yè)管理業(yè)務(wù)�！辟M(fèi)元龍說。我市已有不少物業(yè)公司鼓勵員工考資格證，有的公司還為取得物業(yè)管理師資格證的員工加薪，“錢”景十分看好。
　　今后的物業(yè)管理人員應(yīng)該具備怎樣的素質(zhì)？費(fèi)元龍表示，首先，要有相關(guān)專業(yè)知識背景。比如對土建以及專業(yè)的工程設(shè)備系統(tǒng)能有基本的了解。其次多了解市場動態(tài)信息，以及新技術(shù)的運(yùn)用、實(shí)施，比如綠色節(jié)能技術(shù)等；接著就是平時(shí)多關(guān)注政府相關(guān)政策、法規(guī)，這樣有助于更好地解決與業(yè)主可能發(fā)生的糾紛。
　　【微信互動】
　　如何緩解小區(qū)物業(yè)管理之痛？本月的《民生·民聲——人大代表直通車》欄目，在姑蘇晚報(bào)官方微信上就小區(qū)物業(yè)管理中最為突出的小區(qū)物業(yè)收費(fèi)、管理、服務(wù)等多個方面展開討論。
　　對于“您所居住的小區(qū)物業(yè)在哪個方面最需要改進(jìn)？”這一問題，在參與回答問題的市民中，有將近一半的市民認(rèn)為，所居住的小區(qū)物業(yè)要“加強(qiáng)車輛管理，停車要有序�！庇�21%的市民認(rèn)為“降低物業(yè)費(fèi)，財(cái)務(wù)要向業(yè)主公開。”另有21%的市民認(rèn)為，要“加強(qiáng)安保，讓我們住得更安心�！背诌@三種觀點(diǎn)的市民占到了回答問題總?cè)藬?shù)的89%。